万科10亿收购伦敦大楼 多房企海外扩张机会与风险并存

万科10亿收购伦敦大楼 多房企海外扩张机会与风险并存

万科10亿收购伦敦大楼

即使身处股权之争，万科的业务转型和国际化依然在按部就班地进行。消息显示，万科在密切跟进英国公投脱欧后的房地产投资机会。9月7日，万科确认，公司以逾10亿元收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。

Ryder Court位于寸土寸金的梅菲尔区(Mayfair)，靠近Picadilly Circus及Green Park地铁站，总面积7万平方英尺(约6671平方米)，年租金回报率约4.3%。

据了解，这是万科第一次进入英国写字楼市场。同时，也是英国公投脱欧后中资第二次在伦敦房地产市场出手。9月2日，上置集团以8450万英镑收购了位于伦敦金融城的法兴银行总部大楼。上置集团由中国最大投资基金中国民生投资(中民投)控股。

万科在伦敦、英国，万科在海外还布局了美国、新加坡、香港等多地都展开了业务。目前共有约21个海外项目，其中11个在美国，6个在香港，3个在英国，1个在新加坡。此前，万科在伦敦已有两个项目，包括The Stage项目以及Tesco大型资产包项目。

英国公投脱欧之后，许多资产都随着英镑的贬值而变得更加便宜。以英镑兑人民币为例，英镑便宜了近10%。

而英国整体渐趋宽松的货币政策，高开放、高回报、高透明、低税费等优势在不断放大。万科此次购入的写字楼，年租金回报就在4.3%左右;在2016年“全球房地产市场透明度指数”排名中，尽管受到了脱欧事件的影响，英国继续蝉联了“全球最透明市场”榜首。

与此同时，脱欧带来不确定性导致投资者纷纷要求赎回，地产基金不得不抛售商业地产筹集足够资金满足投资者赎回需求，英国房地产业界估计有50亿英镑地产项目将重回市场，海外机构投资者因此有了更加丰富的选择空间。

据透露，本次万科收购的物业就是由曾宣布暂停赎回的大型地产基金亨德森(Henderson)投放于市场出售的。

多房企兴起海外扩张风潮

近几年来，中国房地产企业兴起一股猛烈的海外扩张风潮。目前，包括万科、万达、新华联、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国、中坤等在内的多家房企已实现海外布局。这些房企的扩张思路各有千秋，或专注旅游地产，或钟情住宅项目。新华联集团董事局主席傅军称，随着国家“走出去”战略步伐的加速与海外市场投资商机的涌现，取道海外拓展已成为实力企业转型升级的“必修课”。

万达集团为扩大海外地产项目，以三盘齐推之势，重推旗下在澳洲黄金海岸、美国芝加哥和西班牙马德里的三个高端地产项目，力度之大，为近年来中国房地产行业进军海外之少有。

在此之前，万达集团就在英国开启了万达海外项目的首个作品——万达·伦敦ONE，该项目首次亮相即受到海内外市场的热捧，创造了近年来英国房地产项目少有的热销传奇，也为万达在海外布局打下了坚实的基础。

在8月26日公布的“全国民营企业500强”名单中，位居第46位的新华联集团，在多元化转型的路上也正式启动了海外发展计划。该公司与韩国黑石度假村株式会社签署项目合作协议，共同出资350亿韩元设立韩国锦绣山庄株式会社，其中新华联占90%股权。

当绿地海外项目完成亚洲、欧洲的布局后，绿地集团宣布，与加拿大基金Brookfield集团达成一项合作，就澳大利亚悉尼CBD区域的一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购签署正式合同，绿地集团将在悉尼市中心，投资建设当期悉尼最高公寓楼——超过240米的“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级酒店。这是中国房企在澳洲最大规模单笔投资，也是绿地集团超高层地标性建筑品牌“绿地中心”首次落子海外。

中国海外发展有限公司以在英国伦敦购买一栋写字楼为开始，作为国际化战略的第一步。这个项目耗资约2亿英镑，但是未对外透露更为具体的信息。以中海外公司董事长孔庆平的话说：“这个是我们在海外投资的牛刀小试，我们会有节奏、比较理性地去扩展海外业务，以控制风险为主要考虑。”

碧桂园在马来西亚的投资项目一直高开高走，投资金额不断加大，有数据显示，碧桂园在马来西亚的投资总额，已远远高出100亿元人民币。

机会与风险并存

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房地产商应该增加海外开发的可能性，或者是海外物业持有的可能性。如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。

他指出，在过去3年，中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰，只包括业主零散投资的资金规模，大约在2000亿左右，其中主体1200多亿是流向美国。“中国进入新常态之后，海外地产的回报率和安全性，相比较中国内地的房地产，体现出越来越强的优越性。”

在大型开发商中，比起万达、绿地已经数百亿的投资来说，万科的海外策略略显保守。

但万达、绿地模式已经遭遇尴尬。万达试图重建位于西班牙马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，便因为当地人反对以及新政府上任而被迫停止。

金地集团董事长凌克提醒，精准的市场研究和项目投资分析，是房企在海外房地产投资中面临的最大挑战;美国房地产市场资本结构与中国存在巨大差异，融资工具选择性多，专业房地产基金为市场主要投资人。国内资金主要来自银行开发贷款，而美国银行对开发贷审核严格，放款节奏也和国内不同，这可能导致项目融资能力不足，影响项目开发进程;预售制度虽然在美国也可以执行，但预售款无法在交付前进入投资方账户，无法提前回收资金等。

专注美国地产投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞则表示，美国法律更是中国企业的一大“麻烦”制造者，州、市、联邦政府的法律互有差异，税务、劳工、环保等方面的规定也与国内情况有别，一些企业因为了解不透，走了弯路，导致项目延期，有的项目甚至出现停工遭受处罚的情况。中资房企对此应有足够的警惕。