戴晓华：保障性住房不应该大量成片新建

近几年来，全国各地以政府直接开发建设大量的成片住宅小区的方式，作为解决保障性住房的主要的、基本上是全部的方法。这些新建保障住房小区，存在着大量的问题，位置多偏远，不利于低收入者的交通出行，都是小户型面积的建设标准，建筑设计设计天生不合理，新建住房的高标准与低廉租价售价，政府给予的高补贴势必加重广大纳税人负担。我认为正确做法是新建房以中高档的商品房为主，政府收购腾出来的早期建设的标准低但位置好交通方便的住房，作为保障性住房。最好是政府只负责住房资金补贴，由消费者根据自身的各种情况从市场上选择住房。

中鼎纪元国际工程设计有限公司副总建筑师戴晓华

一、保障性住房该大量成片新建的问题

新建保障住房小区，存在着大量问题，简单来说有如下一些：

1、大量成片新建的保障性住房多是位置偏远，交通条件差。配套设施差，生活不方便。教育、医疗等条件也差。难享受北京的文化。

2、大量成片新建的保障性住房由低收入人均集中居住，层次单一，人群构成单调。难以在附近找到工作，不利于社会的稳定、和谐。

3、保障性住房的户型为超小面积，60平方米、50平方米、40平方米，如果住宅标准层都是这样的户型，设计困难，总面积就做不大，即使四户才200平方米，交通面积占的比例大，很不经济；如果做到六户也就300平方米，8户才400平方米，则走廊太长，很多房间要间接采光，或外形太零散，等等。

4、用新建实物住宅作为保障的方式，缺少弹性，居住者经济条件改了，住房退回、搬出，给其他适合条件的人住，扩大面积也不便。

5、新建保障房需要的建设资金较多，回报低，资金难落实，或有其他附加条件、暗箱操作，打着建设保障房的旗号搞其他建设，易滋生腐败。

6、新建保障住房的条件太好，虽然面积标准小但比起那些原来无房户、面积不达标户来说，面积大得多，其他设施条件等也比原来的居住条件好得多，得到保障房的一步登天，没得到保障房的仍然没有保障补贴，造成新的不公平。

7、由于种种原因，新建成的保障房，不少是适合保障条件的不愿意要，建成了又不能空着，于是放宽条件，但一般人也难以得到，往往是被一些有后台者占用。

8、新建住房的高标准与低廉租价售价，需要政府给予的高补贴，势必加重广大纳税人负担。

二、新建保障住房的建设标准的问题

对于大量成片新建的保障性住房，各地及中央政府规定了各种建设标准，以及推荐户型、优秀户型的，但是，其中问题很多，作为按这些建设标准进行设计的建筑师，感受最深。

1、保障性住房的面积标准。深圳市保障性住房标准中各类户型对应的建筑面积及适用范围如下：A类户型建筑面积35㎡；B类户型建筑面积50㎡；C类户型建筑面积65㎡；D类户型建筑面积85㎡。A、B类户型用于保障性租赁房及廉价房；B、C类户型用于经济适用房；A、B、C、D类户型用于人才安居房。各类户型建筑面积允许上下浮动5%，且除人才安居房外，其余保障性住房单套建筑面积应控制在65㎡以内。对于套型面积和户数几乎不容许有任何变通，但是这些规定似乎又来的没有缘由，看起来好像规定得非常清楚，可是经不起推敲：为什么面积非得是这几个档次？

2、保障性住房的设施设备标准。同样的面积之下，到底这样的面积应该有什么配置？租赁房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住房的使用者非常宽泛，大部分居住者的家庭结构和人口数是怎样的？在这么小的面积之下，设计一定要有侧重，不可能每个空间都很舒适。保障房主要要考虑保证基本居住，那卧室是否应尽量大一点，起居室小一点？厨房应多大？卫生间能不能做暗卫通过机械通风呢？在那么紧的面积控制下，设计一个阳台还是两个阳台？保障房的车位数量的配置那么多，造成地下室面积大，成本上升。居住保障房的人拥有汽车数量有如此之多吗？

3、保障性住房的日照、场地等标准。由于保障性住房通常容积率高，单位面积小，户数多，考虑其实用率、节地、成本等因素，将平面设计为内廊式更为经济紧凑，但较难完全满足日照要求，成为制约方案的重要因素。如果必须满足日照，就会出现较多的东西朝向的布置。高层小区的居住用地人均控制指标应满足10~15㎡/人，而保障房因为容积率高、户数多、人口密度大，人均用地指标难以满足标准。

4、保障性住房的绿色节能标准。新建保障住房的标准总得来说是比较低的，但是新建建筑用低的标准，显然不适合。有的城市如深圳又规定“所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设”，而绿色建筑标准是比较高的标准，又产生矛盾。比如隔声，为了达到《绿色建筑评价规范》楼板隔声要求，要么花成本做浮筑楼板，要么精装修就要做木地板，不能做地砖；但是从保障房的使用和维护来讲，客厅铺地砖一定比铺地板更合理，而这样做就无法达标。为了了解保障房的设计，笔者专程去香港参观了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，设计是标准化的，构建是标准化的，建造是完全预制好现场组装的。设计一旦确定就不能随意调整，比如空调现在还在用窗机。

如何很好地回答这些问题，需要政府部门做一些实实在在的调研工作，而不仅仅只有制度和规定。但根本上说，形形色色的使用要求要归纳成少数一些建设标准，本身就是难以实现的，也是没有必要的。

三、保障性住房实现的途径——建筑规划设计方面

很多人认为保障性住房正确做法是新建住房以中高档的商品房为主，政府收购腾出来的早期建设的标准低但位置好交通方便的住房，作为保障性住房。另外笔者从建筑师的角度，建议还可以考虑以下办法：

1、利用旧有的厂房、办公楼改造，多层为主，少用高层，少用电梯。类似宿舍、经济型旅馆。比原来住房条件适当改善，但受益面要广，普惠，逐步进行改善。

2、新建商品住宅中，超小户型住宅应该分散建设，在适当位置加建在中大户型中，例如原来一梯二户，正对楼梯的地方，加建一个或二个小户、超小户为好，没有增加交通面积，而是分摊了交通面积，即中间单元四户为好，超过五户甚至六户就不好了。尽端单元或独立单元户数可以多一些，但不应为了多做户数不合理地加长走廊长度。

3、新设计的商品住宅中，多考虑一分为二、合二为一的户型。住房面积在80、90平米以上，就可以考虑分成中户和小户，大的户型更要考虑一分为二甚至一分为三的可能。其产权是归于一户的，但使用中，如果家庭人口过少等原原因，可以将其中一部分出租，并且自成一户，作为保障房的重要房源。

4、可以加建在多层建筑的顶层，如商场、写字楼等，商场每层面积大，在四五层以上商业难用，但空间高度未充分利用。可以加建一层或二层超小面积住宅，也是类似宿舍、经济旅馆，由于户型面积小，在一大片屋顶上可以较多的户数，做一些内院、内天井，因为层数少，好解决通风采光和日照问题。单独设电梯、楼梯从地面的单独入口直接到达顶层，可解决消防疏散问题。

5、在建筑底层和临时空地多搞一些营业和居住结合的小门面房，例如四五十平米的面积，可以前面一多半做营业、后面一小半做住房，其实对住户来说就是有一间卧室就行了，不用什么客厅、餐厅，既解决居住问题也解决工作生计问题，还能让营业时间尽量长一些，方便自己，也方便客户。

6、政府应该鼓励企业单位集体解决居住问题，比如企业出面租用办公场所附近的住宅或其他用房，作为员工宿舍，主要是针对未婚青年及新婚无孩子的人群，安全、和谐、费用相对低廉，离单位近一些，也减少了城市交通压力，节约了员工的时间。

四、从根本上说，住房保障应该以资金补贴为主

十一届全国人大常委会第二十三次会议上，针对人大代表的问题表示要开展对保障房的“顶层设计”：第一是确立基本保障制度，即明确一定时期内我国住房保障的范围、方式、机制、目标和原则是什么。这项工作现在是住房和城乡建设部牵头，涉及发改、财政、国土、银行、银监，监察、林业、农业、民政等部门。总体来说，这几年是边实践、边总结、边设计，下一步会做好这项工作。看来大量新建保障住房是匆忙上马，很多问题进展很慢。

之前十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说，住建部在房地产方面正考虑一个长远的、宏观的政策设计。从保障房角度去看，“十二五”重点在于实物建房，“十三五”将转向以资金补贴为主，这种选择是对的，但是实行太晚了，“十二五”期间巨大的保障房建设量，将带来巨大的问题，应该达到减少“十二五”保障房建设量。

笔者希望能尽快减少集中新建保障住房的建设，改为如上述第三节建议的多种提供保障性住房的方法，并尽快地转变为住房保障以实物建房为辅，以资金补贴为主。这样被保障人就能有更多自由的生活选择。

作者简介：

清华大学建筑系学士、硕士，高级建筑师，国家一级注册建筑师，中国建筑学会建筑师分会理事，世界华人不动产学会会员。中鼎纪元国际工程设计有限公司副总建筑师。 

注：本文完成于2012年。