H股房企股价暴涨 香港资本市场终于改变看法了

H股房企股价暴涨 香港资本市场终于改变看法了

在香港上市的内地房地产公司正迎来一波最强劲的股价上涨趋势。端午小长假期间，数支地产股集体暴涨，股价均创下历史新高。

5月29日，在A股休市之际，港股大市虽然波澜不惊，但内房股却在中国恒大（03333.HK）的带动下股价纷纷上涨，市值接连创出新高。中国恒大当日更是暴涨22.78%，收盘价达到15.2港元，市值接近2000亿港元（约合1761.8亿元人民币），这是中国恒大自2009年上市以来的最高峰。

股价表现同样惊喜的还有融创中国（01918.HK）和碧桂园（02007.HK），当日分别上涨10.45%和9.43%，碧桂园的市值达到2006亿港元（约合1763亿元人民币）。其他如龙湖地产、雅居乐、越秀地产等当天涨幅也超过5%。

从年初至今的这一轮内房股上涨趋势中，中国恒大表现的尤为亮眼，涨幅达到了215%，其次是碧桂园和融创中国，股价也接连创下新高，这与过去几年间这几家公司在港股市场的表现形成了鲜明对比。

外资投行一贯的认定标准中，类似中海地产、华润置地和龙湖地产才是内房股中的优等生。这三家公司呈现给资本市场的表现是一如既往地发展稳健、财务安全、杠杆应用较为合理，这为它们在投行那里得到了高于一般内房股的评级。

被外资投行认可的好处是，这几家公司几乎没有遭遇过股价恶意做空，同时在香港资本市场也得到了实际的融资优惠。有央企信用背书的中海地产和华润置地几乎是地产行业融资成本最低的企业，而龙湖地产则能拿到民营企业中最低的利率，虽然它的规模远不及恒大和碧桂园。

不过从年初开始，外资投行的这一传统观点正发生着变化。以往看待中国恒大时，无论规模和行业地位如何，高负债率和大规模永续债一直是投行们看衰的核心点，中国恒大也因此一直面临着外资的股价做空风险。

最近三年内，许家印曾数次分阶段耗费巨额资金进行股份回购，这是他应对空头最直接和有效的手段。碧桂园也从去年至今多次回购，最主要的原因也是不满一直被低估的股价。

由中国恒大通过回购股份带动的与空头间白热化争斗，成了这一轮内房股集体上涨的诱因。从中国恒大自身的基本面而言，今年也出现了较大改观。过去被严重看空的高负债问题，正因为提前偿还永续债和引入近450亿的战略投资者而得到改善，以花旗、摩根士丹利为代表的国际投行也开始看多，这在过去极少出现。

外资投行同样在这期间集中给予了碧桂园和融创，这类与恒大有着相似特征企业同样的看多评级报告。

过去港股市场占据主导地位的外资投行改变态度后，通过深港通和沪港通南下资金的增加，又加剧了内房股这波上扬行情的持续。安信证券的一份报告显示，从今年3月开始，南下资金持有内房股市值接近400亿，这与A股资金在A股配的地产市值接近，其中持有市值排名前三年的是融创、中海地产和恒大。

南下资金持仓内房股的具体发布中，前十名持股市值达282.96亿，占全部内房股持仓市值的七成以上。融创、中海外和恒大是前三甲。同时在这轮大涨之前，南下资金的持股比例也有非常明显的上升，融创从17.67%上升至20.64%，恒大从3.46%上升至3.66%，至今还在不断提升。

抛开资本市场层面的资金和观念转变外，恒大、碧桂园和融创这三支股价表现突出的内房企，在业绩层面都表现出通过大量并购增加土地储备后实现了规模的高速增长，虽然负债和高杠杆比例依然处于行业高位。

在中国楼市重新进入深度调控期后，作为拥有最多土地储备也是布局最为广泛的两大房企，恒大和碧桂园将是今年行业第一之争的最有利企业，而最终的规模极有可能达到6000亿元，这将是中国地产行业又一新高度。

内房股集体被看好，或许也与楼市调整、地价高涨后转战香港市场的企业增多有关。内地房企近期开始频频现身香港土地市场并多次成功高价抢地，它们已经拿下了一半以上的香港公开出让土地。激进的内房企已经让港资巨头们直呼看不懂，这也将改变过往由香港四大家族主导的市场格局。

内房股此前估值普遍被低估的形势正在发生改变，但支撑它们的股价继续稳企的根源还是规模和利润能得到投资者认可，持续的楼市调控可能在后续影响它们的发展，资金和市场层面已经开始进一步收紧了。