时评：拿地能不能悠着点？

拿地能不能悠着点？

上海、深圳相继收紧限购政策之后，一线城市住宅市场已出现降温迹象，成交量出现显著下降，上海4月份新房成交面积环比腰斩。但令人瞠目结舌的是，开发商非但没有被政策的寒意吓退，相反却热情高涨。

新政之后，北京、上海首场土地拍卖非但没出现预期中的降温，相反这些土地就像被扔进狼群的肉块一样瞬间被抢光。5月5日北京三块土地均拍出了超过3.5万元/平方米的楼面地价，而那三块地有两块在六环之外。5月11日，上海拍出三块住宅用地，溢价率均超过100%，有两块地楼面地价接近了4万元/平方米。地价远远超过周边房价。

对房企疯狂抢地的行为，很多地产界人士都表示“价格毫无逻辑可言”。

那么，这些房企的行为真的“毫无逻辑可言”吗?

仔细分析，这些房企的行为也并非全无逻辑。从土地市场供求层面看，其逻辑还是清晰的：北京上海前几个月几乎没什么供地。尽管国土资源部一再强调一线城市要加大土地供应以缓解房价上涨的趋势，但实际上市场上只是不断听着雷声，没看到雨点掉下来。而市场遵循的是“听其言，更要观其行”的实用逻辑。在一线城市土地几乎断供的现实下，“不计成本”抢地也许才是真正的理性。毕竟，在过去20年当中，“京沪永远涨”几乎已经成了市场的共识，过去的经验表明，一线城市的房价似乎没有天花板。在这样的市场当中，拿到入场券才是房企的理性考量。

然而，历史并不必然决定未来。过去的经验，哪怕是二十年的经验，也未必可以成为未来的指南。毕竟，中国的一线城市还从未经历过一次像样的楼市调整。而这并不是天经地义的。即便是东京、纽约、香港，也曾经历过一片哀鸿的楼市暴跌。如果那一天真的降临，天价拿地的那些房企该如何自处?房地产企业通常都是高杠杆、高负债运作，如果真的市场逆转，恐怕就不是“穿上冬衣，抗一抗就过去了”那么简单了。

当然，从市场分析，近一段时间北京上海市场掉头向下的风险还不高，因为尽管严厉的限购限制了市场需求，但将近半年的土地“断供”，加上未来一线城市建设用地的严格管制，越来越稀缺的土地供应必然会成为一线城市房价坚挺的强大支撑。这也是这些房企疯狂拿地的逻辑所在。

然而，一线城市房价坚挺是一回事，未来还会不会像之前那样成倍上涨是另一回事。一线城市的房价已经涨到了“高处不胜寒”的高度，相对于人们的收入甚至是富人的收入来说，未来的上涨空间已经不大了。那么，那些拿地的房企，怎么敢拿未来销售的定价会高出周边一倍不止的地呢?自信在哪里?

尽管开发商说“地价高不是最可怕的，最怕的是无地可拿”，但拿地的时候还是做一下成本收益计算为好，碧桂园拿了北京的地算了账之后退了，那些奋不顾身拿地王的企业真的自认为比碧桂园更有实力、更有市场眼光?