时评：城市文明不止是地价房价双高

城市文明不止是地价房价双高

地王频出，房价发烧，一二线城市土地的日渐稀缺是一个关键因素。

据国土资源部发布的“十三五”全国土地利用计划，“十三五”期间，全国新增建设用地将同比减少669万亩，降幅达17%。从这两年的土地供应趋势来看，一线城市和部分二线城市土地供应逐年降低，尤其是上海、北京、深圳等城市,城区和近郊的商品房供应几近断顿。

土地供应速度的放慢，未必就是地方政府在“捂地惜售”或者“饥饿营销”，对一线城市来说，目前随着城区和近郊的开发接近尾声，这些区域土地供应潜力的确已经越来越小。更何况，在一线城市，国家确定的政策方向是功能疏解，大规模供地的可能性也已越来越小。

这种情况下，要缓解地价、房价越来越快地“脱离地心引力”的趋势，要实现“加大商品房用地供应”应该怎么做？

这首先需要明确一个基本的问题：北京、上海、深圳这样的超大型中心城市作为国家经济的发动机，城市发展方向到底是什么？

从经济学角度分析，经济是因人口和产业的聚集而繁荣，城市人口的集聚带来需求的集中、市场规模的扩大、分工的深化、信息传输成本的降低，有利于技术的升级和新的商业模式的应用，让人们的生活更加便利，经济规模也会呈指数型的扩张。

国家定位的特大城市功能疏解是指低端产业和制造业的疏解，而高端产业和服务业需要的恰恰不是疏解，而是聚集。

因此，一二线城市要在总体土地供应潜力缩小的情况下，要增加商品房供应，就只有一个方向：增加容积率、盘活存量、集约化用地。就城市发展来说，方向就是紧凑型城市和立体城市。

而集约化用地、盘活存量也恰恰是国土资源部减少新增建设用地的指导思想之一。在过去，一二线城市的城市规划和建设与发达国家和地区的城市如东京、纽约、香港、新加坡等相比，仍然显得粗放，道路、立交桥、广场、公共建筑占用了大量土地，而宽阔的道路又使得城市因不宜于步行而抑制了商业发展，建筑容积率也有很大提升空间。

紧凑型城市和容积率的提高需要的是科学的城市规划，需要放弃“摊大饼”式的粗放规划，需要有高效的公交系统，密集的“毛细血管”路网，科学的商业、产业规划，包括医疗、教育、养老、安保、消防、智能城市服务在内的公共服务网络。目前，在一二线城市，已经在集约化用地指导下开启了旧城改造进程，这也将是未来一二线城市土地供应和城市建设的主流。这个过程中，一方面需要政府提高城市规划和统筹水平，另一方面，也需要包括开发商在内的各方积极参与到这个过程当中，以城市运营者的高度来全局思考问题，具备提供城市运营服务的能力。

未来的城市应该是聚拢人气，聚拢经济活动，同时抑制房价地价的螺旋式上涨，让更多城乡居民享受高度繁荣的城市文明。