王玉珂：项目未开工产品已落后 商业地产存在无效供应

王玉珂

人物档案：

王玉珂：RET睿意德高级董事兼郑州公司总经理，在商业地产领域浸润已有10余年。曾在戴德梁行工作，2012年和伙伴们一起创立RET睿意德机构，专注商业项目开发策略、市场营销、金融分析到代理的全过程服务。拥有多个大型商业地产项目咨询顾问服务经验，同时亦为许多零售企业提供咨询服务;持有工商管理硕士学位，并取得国家人事部颁发的房地产经济师职称。

谈成长：商业地产内容庞杂 完全熟悉至少需5年浸润

据王玉珂介绍，当时他他正准备选择戴德梁行住宅服务部，正好商业地产服务部急需用人，一不小就进入商业地产服务部，这一干就是十一年。“对于商业地产领域，起初我也是非常陌生，对商业地产涉及的品牌更是一窍不通。但是这个部门所涉及领域却深深地吸引我，商业地产每天都可以与人们息息相关的吃、喝、玩、乐打交道，工作过程中也会不断挖掘新鲜、好玩、时尚的消费，这些丰富的内容激发了我对商业地产的激情。”

回忆起自己在商业地产领域的成长历程，王玉珂坦言，商业所涉及的领域是在是太多，也正因为如此，商业地产领域的新人成长为资深顾问，要付出更多的努力和时间，“短则5年，多则8-10年。”

谈项目：北京华润五彩城 服务难度最大印象最深

据了解，RET睿意德目前已经为全国超过350个项目提供过服务，作为公司的高级董事，王玉珂自然也参与了不少项目，谈及印象比较深的项目，王玉珂认为为北京华润五彩城提供顾问服务的经历比较难忘。

“华润五彩城这一项目难点多。”王玉珂告诉记者，当时的华润五彩城面临两个难点突出，一个是规模大、地段偏，第二个是可借鉴先例不多。为此，RET睿意德团队创造性的提供了去百货化、主打鲜明益智主题等对策。据记者了解，目前，华润五彩城(专题阅读)不仅为居住在上清板块的居民提供了更便利的购物环境，还填补了区域消费者休闲的需求，市场反响良好。

“其实我们遇见的项目一般都比较棘手。客户将项目委托给我们，肯定是业主自己解决不了的，才找到我们。顾问的角色就是提供解决方案，方案有许多，但完满方案都很难，我们的目标是协助客户寻找最适合的方案。”

谈行业：商业地产看上去很繁荣 其实不少都是无效供应

根据RET睿意德前不久刚刚发布的中国商业地产指数系统显示，中国商业地产正以年增长12.5%的增速继续跃进。以武汉为例，2014年武汉商业供应量为400万方，比广州、深圳还要多100多万方。跑马圈地，大兴土木，这样的商业地产发展是否过剩了呢?对此，王玉珂表示，商业地产有无泡沫关键是要看有没有需求，仅看供应量的绝对数值还不能说明有无过剩问题。

“事实上，有的企业也好，商户也好，在选址的时候会发现让他称心如意的商业地产项目并不多。这里面就有一个很多商业地产项目其实是无效供应的问题。”在王玉珂看来，目前许多商业地产从一开始都没有认真研究过用户及消费者需求，就开始匆忙建设，这样的项目其实还没开业，产品就已经落后了，是很难得到商家认可的。“所以，今天商业地产量是巨大的，但许多都是无效供应。”

王玉珂认为，作为商业地产开发商，应该认真思考、面的这一弊病。解决的方法就是在项目拿地后，要及时对消费需求进行前瞻性的研究，毕竟“一个优质商业地产是需要运营来实现，而不仅仅是建筑。”

谈投资：电商不会取代线下商家 商铺投资仍有新机会

我们采访王总的时间恰逢电商年度节日双十一，而此前有关于受电商对零售业的冲击，全国多地都出现了商铺遇冷的情况，为此，我们就商铺投资的前景咨询了王玉珂。王玉珂表示，电商对商业地产影响明显，对中低端零售行业影响尤其大。但电商不会取代线下商家，而是重塑线下，未来人们对商铺便利化的服务需求会大大增加，因此商铺投资仍然面新机会。

王玉珂认为，目前，面对电商带来的新商业消费形态，商业地产必须调整。

“O2O这种新的商业消费形态必将越来越多的应用到商业地产项目中，同时，人不可能只生活在虚拟网络生活空间，对以体验为特征的消费形式仍然会得到更多消费者的认可。”零售业高速增长的动力是人均收入提高、城镇化率提高。这两者能满足，就意味着消费升级，也就意味着商业地产、商铺投资还将面临大量的新机会。

在王玉珂看来，商业地产真正要做，是要迎接人们新的消费方式的变革，主动做出调整。

访谈实录

问：常听人说商业地产人才稀缺，RET创办至今两年，已有500人汇集，想知道，这么稀缺的人才，RET都是从哪些渠道招募到的?

答：RET是一个具有鲜明特色文化的企业，其核心使命即追求价值创造的成就感吸引众多志同道合者。我们的核心骨干均在一起工作10年以上，相同的价值观使大家走在一起，同时也以其独有的魅力得到许多的伙伴欣赏。他们都希望聚在一起，这样可以发挥更大的能量，创造中国最具国际化的本土公司。我们成员主要来自国际公司如DTZ、Savills、Cushman以及国内一流咨询公司优秀人才。

问：从一名刚入行的新人到成为资深的商业地产操盘手，您付出了哪些努力?花了多长时间?

答：商业地产是一个复杂的行业，除了涉及地产开发以外，还涉及许多经营层面。对其它行业经营规律的理解才对商业地产的本质了解，因此，相比原有住宅产品，商业地产从新人到资深，要付出更多的努力与时间，短则5年，多则8-10年。我进入这个行业比较特殊，一开始就在中国业内最强大的商业顾问团队，因此从资源获取还是经历的项目，各方面都得到了很好的机会。应该说不到4年时间，就进进入团队的核心骨干，其间，除了公司与团队平台外，个人付出也至关重要。特别是在每个环节均要扎实，任何时候都要勇于担当，将每次服务都当作一次难得的进步机会，俗话说积沙成裘。

问：做商业地产顾问，您觉得最开心最快乐的事是什么?

答：最开心的自己规划的产品成功开业，它就象自己的孩子，经过不断教育、培育成长为独立的成人。

问：据说RET睿意德已经为全国超过350个项目提供过服务，能不能分享一下您所知的一些难忘的案例?

答：华润五彩城是比较难忘的案例，服务这个项目的难点许多，一是客户是成熟的商业地产开发商，二是项目规模大、位置相对偏僻，三是可借鉴案例不多，需要独创性。基于项目现状以及商业地产发展的趋势，我们前瞻性地提出：一是“去百货化‘。北京五彩城是目前华润体系唯一 没有百货的购物中心;二是鲜明的益智主题。基于区域教育资源的优势，强调孩子成长性需求，以益智主题融入多个有特色竞争力，如儿童教育、儿童培训、运动课堂等;三是规划唯一性的业态，如snooy garden，使之成为;四是目的性的次主力店，如奢华影院、精品超市、运动冰场;五是特色空间，项目选择国际最具实力商业设计公司benoy，在共同的合作中，创造性地提出空间变幻与功能互动，大大提升顾客游逛的体验感。六是强有力的招商资源后盾。RET团队拥有业界最多的零售资源，确保项目定位落地能力，以确保项目品牌极大的吸引，这对客户的体验性至关重要。

问：团队有没有遇见过一些非常棘手的项目和客户?

答：其实找到我们服务的项目，大都会棘手，通常都是业主如果自己解决不了的。其实，顾问的角色就是提供解决方案，方案有许多，但完满方案都很难，我们的目标是协助客户寻找最适合的方案。而业主通常期望很高，希望所有问题都能够都到解决，所以在此服务过程中，双方可能面临一些沟通冲突，其时这些都是正常，业主的关切我们需要认真研究，把各种利弊都分析到位，然后才提出更具合理的方案，业主经过成熟思考后，最后双方就容易形成共识。

问：作为一家地产咨询机构，您觉得RET睿意德最大的特点和优势在哪里?

答：RET最大的特点是有一批非常喜欢这个行业的团队，因此在对业主服务过程中常常能够感受我们的激情与创造力。RET的优势是我们专注，也是业内规模最大的商业地产服务团队，我们有足够多的商业地产商业资源，使得我们在服务过程中能够协助客户有很强有的落地执行力。

问：近年来，中国商业地产一直保持高速增长态势。RET睿意德中国商业地产研究中心发布的中国首个商业地产指数系统显示，中国商业地产正以年增长12.5%的增速继续跃进，2014年第三季度中国商业地产指数已达到131.9。以武汉为例，2014年武汉商业供应量为400万方，比广州、深圳要多100多万方，但是记者了解到，2013年武汉市社会消费品零售总额明显低于广深两地。全国各地类似的跑马圈地，大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中心也是数不胜数，这样的商业地产发展，健康吗?可持续吗?

答：商业地产目前从量方面是一个可怕数据，但是商业发展的推动不是靠量来依靠，一个优质商业地产是需要运营来实现，而不仅仅是建筑。目前许多商业地产从一开始都没有认真研究过需求，因此建设完成以后才匆忙招商，这样的产品很难得到商家认可。任何一个商业项目， 从拿地到开业，少则3年，多达5年以上，因此对消费需求前瞻性地非常必要，如果没有认真研究，可能还没有到开业，产品就已经落后了，所以今天看起来商业地产量是巨大，但许多是无效需求。如果我们做了充分定位，即使巨大供应前提下，仍然可以挖掘到很多机会。

问：如果最终这些商业地产无法消化，形成了泡沫，给我们的生活会带来哪些影响吗?

答：目前商业地产的发展远未成熟，发展机会与空间仍然很大，因此目前不存在商业泡沫，只是许多商业供应是无效需求而已。这也是给许多开发商一个警钟，匆忙上马，必然陷入困境。

问：根据RET睿意德最近刚刚发布的中国商业地产第三季度报告，第三季度，网络购物在社会消费零售总额中的占比10.6%，而且此份额增长还在逐渐加快。虽然，目前，实体商业依然占据绝大部分市场份额，但是我们也注意到：到在电商的冲击下，不少商贸城、商场的地位越来越尴尬，关店、退租时有耳闻。我的问题是：电商迅猛发展，会对商业地产产生怎样的影响?人们购买商铺的信心会不会越来越低落?

答：电商对商业地产影响是明显的，特别是中低端的零售行业影响尤其大。目前商业地产面临一个重要的调整过程，特别是与电商的结合方向，传统模式必须迎接电商的新消费方式，以O2O为代表的新商业消费形态将越来越多地应用到商业地产项目中，这不仅丰富商业地产消费，也提升商业地产的竞争力。由于人不可能只生活在虚拟以网络生活空间，对以体验为特征消费形式仍然会得到更多消费者的认可，未来不仅不会消失，而且随着人们收入提高、品质要求也越来越高，他们对商铺便利化的服务需求将会大大增加，因此商铺投资仍仍面临发展的新机会。

问：RET睿意德在很多方面都开创了行业之先，如张家鹏商业地产公益学院，那今后RET睿意德还会在哪些方面做出与众不同的变革?

答： RET团队在创新方面一直是业内的领导者，从产品形态、服务模式以及推动行业发展，RET都将持续研究，通过领先的方案来协助我们的客户解决困扰的问题。