王茂君：新兴商务区形成须有地标性建筑

由中海地产主办、房讯网承办，中国房地产业协会、全国工商联房地产商会共同协办的“北京写字楼投资价值系列论坛——中海地产专场”于6月6日举办。从传统商圈历史看新兴商圈的现在与未来，共同探讨新兴商务区写字楼价值。以下是北京世邦魏理仕办公楼服务部王茂君的发言实录：

我工作的范围每天是跟这些开发公司，跟租户和很多商圈的委员会打交道。一个新兴的商务区要形成，乃至到有一个更好的发展，除了我们传统所理解的需要有政府一些政策的支持以及周边的基础设施，还有对交通人口环境的压力，这些因素以外，南二环有两点我自己感觉一定是需要确认的。一点是这个区域必须有一个非常有特点的租户群体。刘总您说的或者蔡总说的，北京已经有五个传统商务区，另外还有六到七个新兴的商务区，这六到七个每一个区域都必须有它自己的特点。

对这个区域里客户的群体怎么去界定，借助我们去年运作这个项目开始以来，过程特别的曲折，最终我们理解不跟CBD、望京去抢，甚至不跟亦庄抢，就要立足于南二环，辐射到整个环渤海区域。现在已经入驻的客户有像大公网这样的公司，也有像华电这样国有的企业，还有华北区借助于高铁交通的优势形成这么一个客户群体。这个区域的客户群体应该定在环渤海区这么一个范围，这是一个特点。第二我想强调的一点是新兴商务区要形成的非常重要的因素是必须有地标。比如燕莎有亮马桥，咱们这个需要有一个龙头企业或者龙头的项目能够带动整个区域的导向。怎么样才能够做到这样地标性的建筑，需要一个有背景的有更好品牌的开发公司，这个开发公司有比较良好的愿望，是有可持续性的。我们世邦魏理仕在全球范围内做过一个调研，从客户角度去讲，怎么样才能够评估一个写字楼。比如说1990年、2000年、2001年，大家对写字楼评估的角度是不一样的，现在越来越多的强调可持续发展的项目。

回到刚才说的这个项目要作为地标性的建设，首先要可持续发展。因为一个新兴的商务区形成至少需要五到八年时间，不是一到两年就可以完成。五到八年之内需要这个项目本身扛得住五到八年都是地标，比如现在国贸还是地表，亮马桥在燕莎区还不差。我们2007年就跟中海一起合作，中海是1979年成立，1997年北京公司成立，大家对中海更多的印象是做住宅，在商业地产这块来说我们也是有幸跟中海地产一块走过来，他现在是具备做地标性建筑的条件。比如有理想的开发团队，还有比较成熟的资产管理团队以及物业管理团队。我做第一个商业项目是CBD的中海广场，我是看到了中海的整个成长过程的。刚才王莉莉小姐说了一句话在这个项目上要做到地标，并且是可持续发展性的地标是需要很大魄力和很长周期的。

整个商务圈的形成还有楼里租户的结构。我们为了能够提升整个楼的品牌，不仅仅在于我把这个项目作为一个可持续性硬件的设计，同时还要加强物业管理的服务，还要强调我怎么去控制租户的组合，把整个楼的品质抬高。中海也是非常在意的这一块。我们近期也在做一个调研，跟大家分享一下。大家搬到一个新的写字楼有一些成长性的公司更加愿意去能够给他带来一些商机的项目，这是一个非常新的主题。比如我们在做中海广场的时候，做了一个尝试，我们把楼里所有的CEO级别的高管召集起来做了一个中海会，这是非常有效的组织。你租到这个楼里并不是说这个楼好租金便宜，这这时对租户来讲是一个附加值，我们也愿意去做更多的尝试。因为大家都在讲这个楼所谓的差异化，差异化无非有硬件的差异化，但还有一些软性的东西需要我们花心思去想。回到今天的主题，我觉得南二环的商务圈是任重而道远，机会我觉得还是非常的大，我们也愿意通过地产广场这个项目能够把整个南二环的商务圈带动起来。这就是我们的愿望，谢谢！