南昌普通住宅建筑层高不小于2.9米

层高

“结构层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率，结构层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率；普通住宅建筑标准层结构层高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米。”11月14日，记者从规划部门获悉，《南昌市建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则(2014修订)》(以下简称《规则》)从11月开始施行，《规则》提出，住宅原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台，临江、临湖、临城市主要干道的阳台原则上要求统一封闭。

 层高小于2.2米按1/2面积计入容积率

《规则》提出，地上建筑物(含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房，及有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等)结构层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；结构层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率。

在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的集中地下室，其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算(周边城市道路标高不一致，以低的城市道路标高为标准，高差大于3米以上的除外)。

同时，底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率；超高层建筑避难层的其它非避难空间(如楼梯间、电梯井、其它功能性用房等)应当计入容积率；商业、办公、旅馆等公共建筑项目的地下室除停车及设备用房以外的其它功能性用房应当计入容积率。

普通住宅建筑层高不小于2.9米

建筑结构层高计算标准方面，普通住宅建筑标准层结构层高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米；当结构层高大于3.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3(h为建筑结构层高)。住宅顶层为跃层的允许客厅挑空。套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层结构层高可适当提高，但最高不大于3.6米。

办公、宾馆(高档酒店、宾馆除外)建筑标准层结构层高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。

单层单间面积小于300平方米或分隔成小间的沿街商业(含商业街)建筑结构层高不大于4.5米。兼作售楼使用的商业用房的结构层高不应超过9米，建筑面积最大不超过300平方米。单层单间面积大于300平方米小于1000平方米的沿街商业(含商业街)建筑结构层高不大于4.8米。单层单间面积大于1000平米的商业建筑结构层高不宜超过6米，且不得分割。

电影院、剧场、体育馆、展览馆、大型商业综合体等公共建筑结构层高可按功能要求适当加高。

临江、临湖、临主干道阳台统一封闭

住宅阳台按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并按水平投影的一半(即原规范)计入容积率。

南向或东西向主阳台最大进深不得大于1.8米，北向或东西向次阳台最大进深不得大于1.2米，超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。

住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于套内建筑面积(含阳台水平投影面积)的12%(超高层住宅控制在20%)。

住宅原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。同时，北向外廊、北阳台及临江、临湖、临城市主要干道的阳台原则上要求统一封闭(利用外廊和内天井通风的外廊除外)。

与阳台相接的附属构件，如其底板与阳台底板高差小于0.6米、有围护设施、位于房屋建筑结构围合范围以内或外挑宽大于0.6米的，均视为阳台，其计算方法同阳台。

一梯三户设天井时至少两户朝天井开窗

设备平台板不得与户室及阳台连通，可用格栅围合，其每层水平投影面积之和不得超过该层总建筑面积的2%(住宅设备平台最大不超过3平方米)，按其水平投影面积一半计算建筑面积但不计入容积率。

建筑平面设计应考虑结构经济合理性，建筑凹口处一般不应拉梁，因结构需要确需拉梁的，应经设计单位结构专业认定，并提供图纸依据(加盖注册结构师章)。

一梯三户(含三户)以上的住宅建筑需要设置天井时，应保证至少有两户以上的功能房间朝天井开窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。