张颖：养老地产规划模式的几点创新探索

洲联集团 五合新力(WUL)规划公司总经理张颖

养老地产是目前业内研究的热点，也是研究的难点。我想通过一个案例来分享我们对养老地产的理解。先强调一下养老地产的定义，它不是传统意义上的独立行业，而是伴随着经济结构的发展和社会人群的老龄化，为满足老年群体需求而新增的产业，为老龄群体和其他弱势群体提供特殊的设施、商品以及服务等需求，满足老龄需求的具有同属性的行业、企业经济活动的产业集合。同普通住宅最大的区别就是能够满足老年人的各种需求。我们强调两个重点，第一是属于一种产业集合，第二是最大限度地满足老年的需求，这是老年地产的核心特征。

目前，国内老龄化发展程度来看，大中型城市的老龄化越发严重，但是社会上各种保障措施越来越完善，同时政府对退休金的支出在不断增加，老年人的购买力在不断上升，来自于家庭的经济压力的在逐渐降低，保证了老年人的可支配、可消费的财富。从现状来看，国内养老产业的需求是在不断增加的。从国际上发展趋势来看，保险企业和资本始终是养老产业的重要投资主体之一，保险资本依托于和金融产业的密切关系，具备使养老产业落地的变成现实的能力，像国外我们所知的美国的退休养老社区CCRC社区，实际上就是一个微型的养老企业，将养老产品和老人养老金、入住的资金挂钩，并受到美国保险行业的监管。

从国内养老地产发展现状来看，有五种养老产业的发展模式：社区共同建设，相关社区结合，与旅游商业地产界结合，与国际品牌接轨，借助其他资源作为转型。所有这些形式，我们认为保险业都具有先天的优势条件。目前国内开始进行养老产业投资的保险企业有六家，分别是泰康人寿、中国人寿、合众人寿、中国平安、新华保险和太平洋保险，这些保险企业的养老地产无一例外都选址在中国的一线城市，包括北京、上海、武汉和三亚，或者是临近大城市的中小城市。目前整个开发的建筑面积已经达到300万平方米，投资规模已经超过350亿元。其中三亚海棠湾国际养生社区，是养老产业进军养老地产的第一个项目，也是五合国际和泰康人寿下属的泰康置地一起合作完成的，这个项目本身是一个综合性的养老社区，位于北纬18°，在这条纬度线上有阿联酋的迪拜，美国的佛罗里达，这是一条阳光之舟的纬度线。同时，这个项目位于三亚海棠湾，海棠湾定位是国家海岸，项目内侧从北到南分布了6个功能明确的组团，该区域已经建立了顶级的医疗设施和教育设施，所以我们这个项目本身处于从北到南在组团的中心位置，与著名的旅游景区隔海相望，本身选址的条件非常优越，同时这个项目还承担了两个重要使命，第一是推动海棠湾作为旅游产业的升级和多元化的发展，第二是实现从休闲度假到养生养老的度假的拓展和提升。

在整个项目操作过程中，实现了三个方面的创新：

1、养老产业链上下游的拓展和互动和共赢

随着国内经济发展水平的而提高，人们生活水平逐渐提高，很多人开始关注身心健康和生活质量，于是养生休闲变成大家关注的热点，养老也是属于养老生闲的范畴，养生养老产业专为养生需求的人群提供特殊商品、定制养生设施和专业服务，具有同类属性的行业的集合，具有明显的公共性、福利性和高品质性。在这样的前提下，我们将养老产业进行适当的前后延伸，我们设计了除了基本的养老居住区以外，还有健康管理、修身养性、医疗保健、修复保健、生活方式体验等几个平行的产业，另外我们整体的产业定位是养生养老产业、休闲产业和健康产业。落实到具体的设计中，我们形成了CCRC养老社区、主题酒店、养生文化创意街区以及其他泛养生生态公园这样几个核心的区域。其中酒店组团，我们包括一个综合酒店，本身是国际养生论坛的会址，其他的主题酒店分别包括禅宗、家庭及儿童、艺术、东方传统、水疗SPA等主题，在精品酒店内与主题相关的活动，空间、会议相结合。在养生文化街区我们设计了艺术家公寓、创意商业街、艺术博物馆、国际养生文化中心等项目，为养生养老人群提供一个从研发到购物体验这样一个独具创意的全程的养生体验之旅。这样的结果我们将养老产业链进行上下游的延展，最终实现了养老和其他产业的互动和结合，形成了一个全产业链的开发模式。最终是养老社区为龙头，集合了房地产、酒店、会展、会议、旅游、商业服务、保健、健康管理、文化和传媒等多种主题集群式的发展，最终为使用者提供了一个从基本的养老居住到养生文化体验、高端的国际养生文化交流，这样一个全程的服务链条，实现了整个平台的共赢和互动。

2、真正设计满足适合老年人生活的空间

1）、老年人对环境的需求

养老养生的人群需要的是接近自然，回归田园，我们这个项目位于海棠湾国家海岸带，具有优质的气候景观和岸线资源，但是并不是直接临海，所以我们需要对项目内部的水系进行适当的改造，通过生态化的岸线和实体设计实现中心的核心景观，同时和建设用地以外的生态种植园，生态农庄共同构成我们的泛养生的生态公园。泛养生生态公园和各个组团的公共庭院，和每个住宅的私人院落，共同构成了分层次的景观体系。在交通系统层面，我们所有的机动车道路在组团外围解决，内部都是步行的街道，这样为养生养老的体验着提供私密、安全和安静的环境，也实现了良好的田园氛围。

2）、硬件的配置，完善的服务配套和医疗设施

我强调一下CCRC的养老理念，是从独立生活区到协助生活区，到专业护理区、到记忆生活区，实际上覆盖了人从身体健康到完全不能自理的生命全过程的疗养阶段，我们针对不同的阶段，不同的住宅产品设计了不同设置。首先独立生活区是独立联排等低密度住宅为主，每户都有私人的庭院，与CCRC综合服务区的步行距离是不超过五分钟的。这部分对应的是基本健康的老人。协助生活区是半围合的住宅形式，具有半公共半私密的空间，与公共服务中心的步行距离不超过三分钟，主要是身体有部分残缺的老人。专业护理区是完全围合的院落，

共用一个专业的护理中心，主要是为身体机能可能已经全部缺失但是精神还比较健康的老人提供服务。记忆生活区是老年痴呆或者生活不能自理的老人，几个住宅围绕一个公共院落，院落中心是护理中心。我们提到的CCRC综合服务中心，本身包括健康管理、健康体检、运动养生、养生医院、养生保健、国际养生培训中心等，集合国际多种养生服务为一体的综合服务中心，为周围的住宅产品提供综合服务。

3）丰富的社会交往和功能的选择

我们希望在社区中提出一种由老年人管理的理念，这样包括博物馆的导游、养生知识讲座等可以参与的活动由老年人参加，给出合理的报酬，鼓励老年人积极参与到社会生活中来。同时我们提倡慢节奏的生活理念，三分钟步行可达护理中心，六分钟步行可达组团中心，五分钟的电瓶车可以到达社区服务中心，这实际上是间接实现了去除老年的出行障碍，使他们能够积极投入到社会中。

3、通过调节物业配比实现CCRC可滚动的盈利模式

从国外的养老社区的运营模式来看，他们根据入住者的信用、健康状况以及财务情况提供三种协议形式，入住费型协议、租赁协议和销售型协议，第一种入住费型协议，其实是将养老产品和入住费用相挂钩，入住者交一定的保险金，可以享受居住和医疗服务。这种类型往往占国外CCRC的60-70%。在国内某些养老机构引入了这样的概念，他们将入住费型模式改成了会员制的形式，交纳一定的会费可以免费入住，但是目前这些机构运营的并不好，因为短期的回款能力非常差，往往要十年以上才能收回成本，很多养老机构在这种模式下并不能顺利的运行。

我们在三亚海棠湾国际养生社区的项目里设计了一种全活力生活社区产品，这种产品建设用地的68%，占到建设面积的58%。这种产品针对的目标任务不仅是养老人群，还包括养生需求的人群，扩大的受众的比例，养生需求的人群本身是有购买意愿和购买能力的，这样开发商短期回款的压力就没有，可以在短期内获得大量的销售型收入。这样销售型收入再次进行配套产品的开发，好的配套产品又会吸引了更多的购买人群，同时也实现了养老地产的配套先行的开发理念。好的配套也使高额的租金物有所值，最终实现一个滚动的开发盈利模式。 

总体来看，养老地产和普通住宅的开发存在非常显著的不同，不能单纯用住宅开发来复制到养老项目的设计中来，因为养老地产涉及到金融、政策、租售的领域里，存在养老住宅和普通住宅的比例以及后期的开发、服务、运营的方方面面的问题。险资企业因为与金融的紧密联系，具备开发养老地产的优势条件，但是因为养老地产的项目在选址、资源条件、上下游的产业发展层面存在方方面面的不同，所以我们不能单纯地把一些理念和项目进行复制，开发企业都应该和专业的策划、规划、运营、管理、金融等团队进行合作。规划和策划团队作为养老地产从投资到最后运营的桥梁，我们认为是能够保证项目的最终落地到有序推进的核心环节，同时也是最关键和最实质性的环节。