周燕珉：居住区规划与套型配合设计方法

规划阶段是整个居住区开发设计的第一个环节，也是极为重要的阶段。然而，由于在我国的规划审批制度中，居住区的规划设计与套型的深入设计被分成了两个步骤，这就使得相当比例的居住区项目中，存在规划与套型设计明显脱节的问题。一些居住区项目往往因其在规划阶段考虑得不够详细、不够周密，使得接下来的套型深入设计阶段出现种种困难，有时甚至会影响到项目的全局。

根据多年来的住宅设计经验，我们认为：在作居住区的规划设计时，除了要遵循基本的规划要领，对外理顺地段与周边的城市布局、道路交通、市政设施等公共领域的关系，对内处理好居住区内部的交通流线、楼栋布局、公共设施、环境绿化等几个系统的问题以外，还要认真考虑规划与套型设计的配合。在此，笔者想谈一些居住区规划与套型设计相配合的心得，也借此提醒广大开发商和设计者在居住区规划阶段考虑得更深入一些，避免在套型设计阶段出现问题。 

一、居住区规划设计中的几个误区

根据笔者与国内几家房地产公司合作的经历，发现居住区开发在规划设计阶段往往存在着以下几个误区，而这些误区有时会影响到整个居住区项目的成败，需要事先注意。 

1．前期策划对套型要求不明确 

前期策划准备不足，无详细的策划及市场调研、对套型的要求不明确，致使规划阶段通常只能采用最常见、最基本的标准单元模式进行最为基本的排列组合。这样作出的规划不仅千篇一律、了无新意，同时也制约了下一阶段的深入设计。

2．规划阶段套型设计不落实

为求缩短楼盘的开发周期，开发商往往尽量压缩规划阶段的时间以争取尽快报批。因此在这一阶段开发商的主要时间和精力都用在与政府的规划审批等相关部门打交道上。在拿到设计单位提供的规划设计后，主要关注容积率是否达到要求，而后就急于送去报批，很少顾及到下面具体的套型设计层面。然而规划一旦审批通过，楼栋形式就不能再有大的变动，这时若想对套型进行深入设计（如：将端部单元的套型适当扩大），则往往被消防、日照间距等“卡死“，没有足够的空间实现。

3．容易陷入容积率的误区

尽可能提高容积率是房地产开发者们追求的主要目标之一，但很多人只知道在规划时尽量将楼栋排满以提高容积率，有时甚至为此不惜牺牲整个楼盘其他方面的品质，如各类套型的均好性。其实，若经过认真的规划设计，仅从套型设计上也可以争取出不少面积。比如，合理利用大小套型，进行灵活地组合，不仅可以增加整个楼栋的进深还可以在有限的面宽条件下提升容积率，而且可以保证各种套型的均好性，使得每种套型都有自己的卖点，在销售时也很有利。

4．规划设计缺少长远眼光

由于我国相关配套技术尚不够成熟，政策法规也不甚健全，节能省地、可持续发展等概念在很多开发商看来与己无关。为尽量降低建设时的成本，除了满足有关部门规定的节能系数以外，很少有人主动在楼盘的节能、省地等方面有更多地考虑。其实，节能并不等同于用高级设备、高成本造价，采用一些成熟的技术手段，在建设成本增加不多的情况下，同样可实现节能环保的目的。如在规划设计中，尽量保持套型的南北通透，就可以有效利用风压实现户内的自然通风，在夏季可以大幅度减少空调的使用；减少纯西向套型的比例，或用绿化遮挡，可以避免这些套型在夏季因西晒带来的高温，进而减少空调的负荷。如图1结合地段的自然气候特征，将小区的楼栋布局为东南向敞开以引入夏季的东南风，西北向封闭来阻隔冬季的西北风。 

二、规划与套型配合设计的几种方法

上述的几个误区在居住区的规划阶段非常容易出现，然而在认清了这些误区之后，需要找到较好的解决办法，以避免重蹈覆辙的局面。为此，我们结合自己的设计经验，针对这些问题提出了如下的解决办法：

1．规划要与套型设计互动

居住区的规划设计与套型设计应同时进行。规划的思路会影响到套型设计的原则，为创造合理的套型提出了纲领；而深入的套型设计又会反过来为规划提出具体的要求，使得规划设计有针对性、有的放矢：两者在交互式的互动设计过程中，品质都将得到提升。

2．规划要与地段紧密配合

规划和套型设计都要与具体的设计地段紧密配合，为此我们总结出居住区规划设计与地段配合的三个原则：量体裁衣、见缝插针、疏密得当（见图2）。

1)“量体裁衣“是指道路及楼栋等的布局要根据地段的具体形状灵活设置，如：地段南向面宽充足则可考虑布置“长板”，地段南向面宽拮据则可考虑“短板”或塔楼；若地段某条边界为斜线或曲线，则可顺势将楼栋沿其趋势排布，使小区外观形成较为生动的效果。

2)“见缝插针”是指规划布局时要尽量用足地段，灵活选用不同的楼栋形式，采取“板塔结合”、高低互补等手段，充分用好每一寸土地。

3)“疏密得当”是指居住区在进行规划布局时，楼栋的组合要有疏有密，注意形成组团，留出贯通的、相对集中的空间。一方面可满足设置集中绿地的要求，具有较完整的公共活动空间，另一方面使居住者有较好的视野，感觉小区空间疏朗，减少压抑感，从而提升整个居住区的品质。

3．规划时要关注套型的均好性

楼盘的最终目的是实现全部销售，若因规划中片面追求整个楼盘的高容积率，而导致部分楼栋或部分单元的套型朝向、位置等品质与其他位置的套型差距过大，则会在销售阶段出现困难，造成好套型一抢而空、差套型迟迟无人问津的尴尬局面。这样的后果不仅会拖延整个楼盘的销售进度，也很可能影响到下一个项目的开发。因此在规划中要综合考虑到楼盘中各类套型的比例、各个位置套型的均好性，对于位置或朝向稍差的单元及套型尽量以其他优势加以平衡，如景观、近便性等等（见图3）。此外，在这些相对不利的位置，尽量不要设计面积过大的套型，因为小套型有总价低的优势，可作为销售时的平衡条件之一。

4．规划及套型设计要注意地域特征

在居住区规划前期，应对设计地段的实际条件和周边的楼盘情况进行仔细地调研，查阅相关资料，掌握地段所在区域的气候、环境等特征信息，调查潜在客户的需求，使规划及套型设计符合当地的具体情况。由于我国地域辽阔，生活习惯有许多不同之处，所以不同地区套型设计差别很大，如南方需要明卫明餐，而北方需要楼栋的外轮廓整齐以节能。因此不可以照搬某个样板模式，简单地将A地区的规划、套型复制到B地区。

5．规划中对于特殊部位要特殊处理

在进行居住区规划设计时，除了要从大局上把握楼栋布局的关系以外，对于边单元、转角单元等楼栋中的特殊部位应有进一步考虑。边单元和转角单元因所处位置较为特殊，使得其在套型空间上有机会形成变化。如将边单元的面积适当放大，利用三面开窗的有利条件，在标准单元的基础上，增加一室或一室半的空间，使其成为一个全新的套型，为客户提供了新的选择，也有利于楼盘的销售。对于这些特殊部位的套型设计时应稍微深入一些，即使来不及细化也应在面积上适当放宽，为以后留有余地。

6．套型设计要与体型设计结合

住宅的外立面设计是居住区规划中的一个重要组成部分，因为楼栋的外观效果与居住区的整体形象有着非常直接的联系。然而也不能仅仅为了追求鲜亮，出众的外立面效果而做“里外两层皮”，完全不顾套型平面的开窗、空调外机等功能需求。因此，我们提倡在进行住栋的立面设计时，首先要考虑整个居住区的风格、大效果，然后根据具体的套型平面图进行细化。比如，先考虑整个楼栋立面的虚实、比例关系、色彩、材质效果等，定一个整体基调，然后再根据平面开窗的位置、阳台的虚实形式、空调外挂机的具体位置等进行调整；也可利用顶层、底层等套型变化较多的地方，积极的处理立面。