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三、本项目成本控制的操作要点
根据修缮保护的宗旨及措施，对本项目拟采取的成本控制的操作归结为以下几点：
（一）设计阶段的成本控制
1、方案设计阶段
在设计前，需对历史建筑原样进行测量、测绘，确定轴线等基本尺寸；还须对建筑物的结构（砖墙、梁柱及基础）作检验、检测，为加固、修缮的设计做好准备。如果没有基础资料及数据，就会造成设计尺寸不准，用料不当，修缮工艺缺陷，将会引起返工等费用索赔。
虽然设计单位的设计费一般只有总造价的1%左右，但这约1%的费用的投入对整个项目的影响程度达到70%以上。据统计，在满足同样功能的前提下，技术经济合理的设计，可降低工程造价10-20%。所以在可行性研究阶段慎重选择设计方案，加强对设计质量的控制，这对最终的工程总造价的确定是非常重要的。建议在方案、设计阶段，汇集设计、工程、造价管理、营销等部门的专业人员，共同对预确定的方案再次提出优化意见，以进一步提高设计的经济性和合理性。还应对现行的设计费的计算方法和审核办法进行改革，建立激励机制，可在原设计计费方式的基础上，对因设计效果佳而节约的投资，按节约部分给与提成奖励，因设计变更而增加的投资也按增加部分扣除一定比例的设计费。与此同时，还可实行编制的概算在项目审计决算后再对设计费进行决算的制度，可以约束设计单位编制设计概算时的认真负责的态度。
2、施工图设计阶段
施工图的审核应该加强，在施工前对施工图纸认真审核，尽量避免在施工过程中因图纸不明确而带来的经济损失。由于本项目是历史建筑，虽然前期做过历史建筑物的现状测量，但为了降低荷载，进行过粉刷层的拆除，原来测量的内部尺寸发生了变化，设计院没有到现场进行复核测量，造成设计图纸与实际情况不符，而产生了返工的索赔事件发生。诸如此类的设计原因导致的索赔还很多，如防火门原设计没按照消防批文设计，导致在消防验收时才发现，进行变更索赔；采用的装饰材料等验收时才发现色彩不好或品质不高而产生的设计变更索赔等等。
境外DCA设计师真对本项目的外墙面原样，要求施工单位做了大小不同、材质不同的修缮样板，对项目的外立面、室内部分、门窗等均做了清洗、脱漆、修补、复制等样品的制作。以减少大面积的返工的目的，但即使这样，由于历史建筑情况复杂，不确定因素较多，还是出现了大量的返工，就拿墙面清洗来说，先是用水清洗，又喷砂清洗，再用清洗剂清洗等三道工序施工，费用成倍增加，这为成本控制带来了较大的困难。
为了减少变更的发生，应该建立施工图审核流程，具体分工是，由设计部门负责审核图纸的设计范围、结构水平、建筑标准等内容；由工程部门负责审核与施工现场条件是否符合，由造价管理部门负责审核设计概算与施工图纸的一致性；设计概算与投资估算的一致性等，还有材料样品的确认，设备选型比较等一些直接影响造价的因素，如有超出概算的项目，造价管理部门即与其它部门全力协调，将突破投资的项目内容作相应的调整，这为工程施工阶段的投资控制打下坚实的基础。
总之，通过技术比较、经济分析和效果评价等手段，正确处理设计方案与经济合理两者之间的对立统一关系，就能较好地把控制工程造价的观念渗透到各项设计环节之中，得出最优的设计图纸。
（二）招标阶段的成本控制
1、工程量清单招标
根据本项目的特点及招标时间段的安排，首先要对项目进行招标工作前的策划（如是选用总包还是选用另行指定分包的方式），这对以后工程的管理和造价的控制有着密切的关系。尽可能的在施工图设计结束后再进行招标，这阶段的设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，在合同履行过程中很少会发生设计变更，因此，在策划对该阶段的招标时，建议采用清单计价总价招标的方式，这样可便于通过招标带动施工单位的充分竞争，以争取到一份有利的合约。应符合“控制量、指导价、竞争费”的原则。在已有施工图，且单位工程总造价不高的情况下，可以实行单位工程的总造价及措施费包干的方式。
2、综合单价招标
如必须在扩初阶段招标时，应采用综合单价招标的方式，工作内容必须详尽、全面，避免漏项。本项目大多数合约均为综合单价合同，部分是由于施工图还没出来，就需要招标，虽然在招标时罗列了很多项目内容，但还是有漏项，等施工过程中再对增加的新内容进行价格谈判，也是非常不利的。
3、邀标
对长期合作单位，建议采取邀标的方式，在同等条件的基础上让意向单位中标，这样既便于控制造价，又可以放心的与信得过的单位合作，使造价管理工作可以顺畅的进行。本项目的总包单位是与我公司长期合作的单位，所以没有采用邀标及招标的方式，而是直接进行商务谈判，经过了十几轮的谈判，历时2个月的时间，才在双方共同妥协的基础上达成了共识。本来可以用很简单的招标形式可以解决的问题，却复杂化了，也没有达到控制成本的效果。
4、存在的问题
在本项目中经常出现境外设计师指定的唯一境外品牌，这是成本控制之大忌，因为是唯一的品牌，在一个城市只有一个代理商，没有了竞争对象，价格很难谈下来，所以要尽量避免，让设计师多提供几个品牌参与价格对比。
对于需要赶工及精装修工程，应建立紧急采购的成本控制制度，如遇到紧急采购、来不及招标的物资，可采取成本控制人员跟随采购的原则，一定金额内授权。事后填写费用清单，提供决算依据。
（三）施工阶段的成本控制
在项目实施过程中，施工阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的时期，对建设项目全过程造价管理来说也是最难、最复杂的一个重要环节。
本项目由于是历史建筑，存在诸多特殊性，而且修缮项目都为综合单价合同，现场的工程量测量及审核工作量巨大，而且历史建筑损坏程度不同，同一种修复工作，可能出现几种不同的单价，如何有效地进行成本控制，是我们一直在探讨的话题。为将工程造价控制在合理的范围和核定的限额以内，应分阶段实施，采取动态的、事先的、主动的造价控制。
在施工阶段，控制的具体措施是：
1）根据项目总投资和进度计划，分解各阶段的投资控制目标，使之具体有可操作性。
2）根据现场情况，制定各阶段的投资控制实施细则和详细的工作流程（如工程款审核支付流程、施工签证及变更审核工作流程、索赔处理工作流程等），由监理、投资监理传达和要求施工单位严格执行，公司内部也要对变更及引起签证的指令单或项目管理文件严格审核，制定审批流程，避免一些不必要的成本增加。
3）要求工程管理团队（工程、设计、成本）熟悉设计图纸、设计要求、招投标文件、合同等内容，了解合同各方的职责及工作界面，找出工程费用最易被突破的部分和环节，明确投资控制重点。
4）及时提供建筑设备、材料的市场价格信息和经比对后的参考造价，同时审核施工单位提交的材料、设备的价格，对审核后的材料及设备价格建立信息平台，供公司内部各项目之间查阅、参考。
5）审核施工组织设计，加强对施工方案的技术经济比较。考虑到施工组织设计是施工单位编制的，用以指导施工准备和施工全过程的技术经济文件，所以精心选择合理的施工方案，以缩短工期、提高经济效益。因合同中大多没有包含技术措施费，需要施工单位根据现场情况编制技术措施方案，由监理、投资监理及业主审核后方能实施。
6）深入施工现场，动态掌握施工状况，按时参加工程例会及其他与造价控制有关的工程会议，及时协调处理施工中出现的有关问题，是工程造价始终处于受控状态。对于综合单价合同，图纸不能全面地反映现场实际工作量，所以要求监理、投资监理、总包及各分包单位对实际工程量进行测量，建立复核机制，使得该项工作得到有效的控制。
7）严格控制工程变更与现场签证。在审核工程变更时，应对影响工程造价的各个因素详加分析，对多个技术方案逐一筛选，并进行技术经济分析比较，尽量减少变更费用；对签证、变更事项审核时，严格审查签证、变更事项发生的内容、原因、范围、价格及责任方，必要时还配以简图、照片和文字说明，以杜绝工程结算时的扯皮。
8）在施工过程中定期将投资实际支出值与计划目标作比较，如发现有较大的超估算、超预算情况出现，及时分析原因，尽快调整投资控制目标。建立月报机制，建立合同台帐、付款台帐、签证、变更等台帐，进行动态成本监控。
（四）竣工结算阶段的成本控制
此阶段也是工程造价管理的终点站。为此，应认真审核竣工图纸、竣工资料，发现不合格的及时剔除，对于施工单位上报的工程结算书，对其工程量、单价的套用、费用标准进行审核；对于一个单位工程有多家施工单位的项目，要严格审核工作界面交叉引起的签证、变更等费用，避免重复计算。具体操作如下：
1）工程竣工结算由施工单位编制。在工程项目竣工验收后，施工单位根据工程承包合同、竣工图、施工招投标文件等相关资料编制竣工决算书。
2）工程竣工结算资料由公司工程部组织设计、监理及相关专业人员对竣工图、工程量进行审核。
3）工程竣工结算资料经审核后，由投资监理公司进行审计，建立三级审核制度，第一级为投资监理审核，第二级为专业审计单位审核，第三级为公司内部审核，进行严格的控制。
4）工程结算审计书，由施工单位、投资监理及成本部相关人员必须签字。
此外，在工程竣工交付使用后，要进行项目后评价，既根据原定的规则，分析比较工程范围、进度和造价的变化情况，在此前提下对整个项目建设的造价控制管理工作成效做出自我总结，将经验和不足之处公正地做出评价。
洛克外滩源-兰心大楼
四、外滩源项目成本控制的思索
外滩源项目的特殊性，单位工程的多样性、复杂性，都加大了成本控制的难度，因此对成本进行动态的控制管理，应避免做到：
1、忽视投资决策阶段和设计阶段的造价控制；
2、招标阶段只重视程序而忽视造价控制；
3、缺乏事前和事中控制；
4、各阶段的造价控制相互脱节，因项目决策与设计、项目招标、项目实施、竣工决算这四个阶段的造价控制管理分别由设计部门、工程管理部门、造价管理部门分别牵头落实，且各自为政，故难以建立起前者控制后者，后者影响前者的有效管理体系。
成本管理的好与坏，跟企业领导的成本意识和总的管理体制是分不开的，寻找适合的管理模式，将成本进行有效的控制，是企业发展的重要课题。
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