何巍：从“偷面积”说开去

何巍：四川屹华建筑设计有限公司总建筑师、综合二所所长

有一段时间，接触到的住宅开发商最爱提出的设计要求是 “偷面积”，策划代理公司最爱提出的设计建议也是“偷面积”，而鄙人，作为建筑设计师，从职业道德和专业技术的角度最反感的也是项目设计需要“偷面积”。

那时，开发商和策划代理公司喜欢说：“因为消费者喜欢占便宜，你们一定要迎合这种心理。我们选择设计公司有一条关键因素就是谁最会“偷面积”。

当然，那是因为，谁最会把握规划局“偷面积”的尺度，谁就最能为他们带来最大的利益。

无语。

真的很无语。

但仔细一想，还真不能全怪开发商，“偷面积”这个事有它本质的因由。

建设部原本有专门的面积计算规范：《建筑工程建筑面积计算规范》，好多年以来，全行业都按照这个规范对项目进行建筑面积的计算。

而住宅的设计重点在功能、安全、美学甚至空间感受、生活方式。

那时的住宅设计，即使有可变空间，设计重点也在功能区的多种划分的可能性。

突然，2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出了“90/70”政策，要求：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。

政策出台的“核心目的”是引导、调整中小型住房的配比，开发商必须按照这个比例来开发。

而且，力度很大：全国一刀切，大、中、小城市一刀切，东南西北一刀切。

这时，问题就出来了，消费者首先不买账：不是所有人都想买小户型，特别是在这种严重通货膨胀+房价高企的时代。

买家不接受，那卖家还不着急坏了！

开发商开发不能赔钱，也不能不开发；国家的政策也不能不“执行”。

怎么办？

这时，有人“发明”了“偷面积”的“高招”。

偷面积的“核心目的”是把大户型说成是中小户型，三房变两房，两房变一房，好让地方有关管理部门可以睁只眼闭只眼。大家一起糊弄中央政府。让“90/70”政策在有关部门“放水”的局面下得以“全面执行”。

具体做法是：入户花园算半面积，阳台算半面积，六米挑空露台算“没面积”，于是把入户花园无限放大，把阳台无限放大，还有结构板、格栅、雨棚、落地窗、灰空间……各种手段，不一而足，八仙过海，各显神通。

政府有关部门的验收也在灰色地带运行：对户型的二次改造，即改变报建阶段的面积和使用功能，使之达到向消费者实际承诺的使用面积，这一高难度工作，将在验收之后进行，将在有关部门默许下隔墙、铺板、安窗、夹层……

设计公司就配合做假象，有项目的典型户型甚至于客厅挑空成阳台，算半面积，使用面积则在夹层后变成该部分实算面积的四倍。针对规划管理部门的图纸则将客厅放入主卧去，四室两厅双卫的户型活生生变身为“二室一厅的小户”。

开发商的售价也开始流行“一房一价”，单价则有多种摊算方式。消费者还是出那么多钱，买他们想要的户型。

于是，皆大欢喜。

只有很少的人知道，如果项目平均“偷（赠送）面积”达到30%，则项目实际总建筑面积就达到了项目报建总面积的130%。

也就是说，如果原有的容积率为3的项目，实际的容积率就变成了3.9。

原来如此，放水的结果是开发商得到了隐形的容积率，并以“一房一价”的方式隐形地卖给了消费者。

开发商还少付了“楼面地价”；甚至少交了城市配套费用。

于是，项目的《项目规划设计条件》被偷偷突破了

于是，地方的法定规划《控制性详细规划》被有关部门与开发商的默契行动偷偷突破了。

于是，建设部等九部委的“90/70”政策也被偷偷突破了。

直到有一天，成都就出台了《关于对〈成都市规划管理技术规定〉中容积率、建筑面积等指标的补充解释》，对项目的层高、阳台进深、阳台面积比例、飘窗做法、附属构件、地下室定义等进行了严格的规定，对偷面积的动作进行实质性的限制。

看了规定，再仔细一核算，设计师们感慨：原来有关部门一直有高人——《补充解释》一出手，就是封死了所有偷面积的可能。

直到今天，郊县和其它城市这时对面积的计算依然口径不一，设计师们每到一个新城市，不是先交流设计技术，而是不得不首先关心：你们还能偷面积吗?

甚至，过了好久，我仿佛都已经忘记了“90/70政策”。

有一天，一位策划代理公司的总经理，突然问我：最近，你们在“偷面积”方面还有什么新技术？还有什么突破性的新技术？

没有？？？

那你们应该加强各方面的研究！

无语，依然无语！