王宇：中美城市综合体发展模式及设计差异

城市综合体发展模式差异

美国进入后城市化时代，城市发展趋于平稳，人口增长和城乡人口比例维持稳定。城市综合体开发遵循理性模式。

需求

现今的美国城市在经历向郊区扩张后，因环境、能源和效益等问题加剧，又开始回归向城市中心发展。城市的产业调整和开发新产业而引发的劳动力移动，政府为本地区发展所提供的优惠税收政策等都会在局部地方产生城市综合体的需求。在特定区域内，写字楼出租率长期超过90%，酒店客房使用率长期超过85%，人均商业面积少于临界拐点时都是需求的前兆。

市场研究

经历长期的稳定发展，投资商、开发商和运营商都不会放过任商机。成熟的市场经济已降低了投机和暴利的可能。只有充分研究市场需求内容、客户群体、需求量、近期节点和远期发展空间以及因提供就业机会而获得的税收优惠等才能保证将来获得有限利润。

选址

综合市场研究结果，针对目标客户群、开发需求量、交通状况、周边环境和可持续发展条件等要素寻求适当地快。通过对价格、用地条件评比最终选定可行地块。

市场定位

美国所得税体系健全透明，可依据目标客户群的可支配收入状况和近远期预测，再参考现有周边设施的竞争压力等决定综合体开发规模、功能配比和消费档次定位。设施之间的互动，交通状况改善等会间接影响市场定位。

市场测试

当开发内容即任务书和档次定位初步制定后，开发商和运营商将会与目标客户群沟通协商，签订合同意向。开发客户联动效应潜力，优惠个别主要用户可带动群体跟进效果。市场测试也是市场定位调整过程。市场测试关系到综合体开发项目能否继续进行，大部分项目的开发资金来源于贷款，如果在市场测试阶段不能签订一定程度的销售或租赁意向，如70%以上的办公面积、60%以上的商业面积等，项目将很难获得足够贷款。这一过程可快，有时会拖很长时间。

设计阶段

当设计任务书明确，时间节点确定，开发资金到位时设计阶段才会正式开始。当然，在项目选址和市场测试阶段，设计团队会提供前期研究和服务。

当今中国经济正直高速增长，城市化进入巅峰时期，城市综合体则以其特有模式出现各级城市。

拿地

在高速发展的压力下，需求在大部分地区和城市已是不争的现实。由于中国所特有的土地政策，来源和获得渠道单一，开发商为争取商机必须根据各自的发展策略和实力，结合对地方市场的判断、了解程度和与政府的关系有选择地通过土地拍卖程序获得土地开发使用权。

开发规模

土地资源的局限和与规划条件挂钩的价格再加上利润的驱使，开发商会明确选择做足容积率，甚至利用有限的条件争取利用不计容空间。所不同的是，开发商会依据各自的能力，资金来源及项目之间的关系，和对市场的判断来决定持有和销售的比例。

市场判断

由于发展变化过快，政府政策的不稳定性和收入来源不透明，市场研究的可依赖程度非常有限。开发商只能通过以往经验和设计顾问团队的分析做出市场判断。并以此按最大开发极限决定开发内容及比例关系。

市场定位

在市场判断的基础上，充分考虑周边社区的远近期发展趋势和与周边设施的竞争及互动关系，推测分析目标客户就业类别、生活方式和消费习惯以及对市场的远期预测做出项目开发的市场定位。

市场测试

当开发内容即任务书和档次定位初步制定后，开发商和运营商将会与目标客户交流协商，签订合同意向。开发客户联动效应潜力，优惠个别主要用户可吸引群体跟进效果。市场测试也是市场判断和定位调整过程。有时会颠覆以前的判断和定位。

市场再定位

对于大部分城市综合体而言，由于周边开发变化太快，交通状况改变，贷款利率的浮动和政府政策调整等因素，市场定位需不断修正。

设计阶段

中国城市综合体发展模式的最大特点是设计工作从拿地阶段起就贯穿始终。虽在不同阶段参与程度有所变化，但因市场的不确定因素和政府的干预程度，设计团队的全程服务已成惯例。