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上海千年工程造价咨询有限公司注册造价师徐莉君
前言
目前世界各国对历史建筑的保护都非常重视，各国也对自己的历史建筑进行了保护和改造，利用他深厚的文化底蕴改造成目前的时尚风范。如：
英国阿尔伯特码头区：它们富含的建筑遗产之多、范围之广，使之成为英国城市环境中最重要的组成部分。以大拆大建转变为以市场为导向、以建筑遗产再利用为核心、小而灵活的城市更新模式。
德国机械工厂改建为汉堡媒体艺术中心：1983－1992年，德国汉堡奥藤森产舰船螺旋桨的蔡瑟工厂被改建为汉堡媒体中心。集商业、餐馆、办公、公寓、电影院、图书馆等文化艺术、商业居住功能融为一体，使之成为当地城市生活的活跃组成部分，重新焕发出蓬勃的生机。
新加坡废弃的克拉码头区改造为大型购物、餐饮与娱乐区：20世纪60年代以后的大规模拆旧建新几乎毁掉了新加坡所有的城市遗产，但是80年代末，新加坡通过一个大规模的城市改造项目表明了对以往建设理念的修正，这就是新加坡河畔的克拉码头区项目。1993年改造后的克拉码头转变为一个大型购物、餐饮与娱乐区。历史建筑都被保留了下来，外部经过符合原有建筑特征的整修，内部则完全时尚化了。200余家各具特色的商店、餐厅、酒吧、俱乐部、陈列馆等围绕十字型步行街徐徐展开。由驳船改装的水上的士将一批批游人送到这里。美食节、跳蚤市场、街头杂耍、木筏赛等特色城市活动也在这里开展。多样化的功能、丰富的活动、别具特色的历史氛围使这里每天能吸引18000余人。
日本北海道函馆海湾改为时尚商业区：20世纪60年代，日本经济进入“高速成长期”，大拆大建形成高潮，城市面貌以惊人的速度发生着变化。进入70年代，世界性能源危机使日本的经济发展速度放缓，日本开始反省高速发展时期的得失，另一方面，世界性的遗产保护的大趋势在日本也产生了影响。日本于1975年修改了《文化财保护法》，加强与完善了建筑遗产和历史街区的保护。对文化财不单是保护，如何保持活力、发挥作用等问题也引起了社会广泛的关注。建筑遗产的再利用，特别是近代建筑遗产的再利用的实例开始多起来。19世纪的室内装饰被精心的利用起来，斑驳的红砖墙和特别设计的照明使残破的厂房熠熠生辉。
洛克·外滩源：根据上海市政府对外滩源提出的“重现风貌、重塑功能”的指导思想，洛克·外滩源对北起南苏州河路、南至北京东路，东起圆明园路、西至虎丘路范围内的外滩源进行大规模的现有建筑加固、修缮、保护工作。整个洛克·外滩源项目由6幢新建建筑、11幢保留建筑共17幢建筑组成。所保留建筑中有女青年会、安培洋行、亚洲文会等7幢优秀历史建筑。项目建成后将形成一个全新的集高端商业、酒店、办公、公寓、文化交流为一体的综合功能区。
1.外滩源历史建筑修缮加固管理的特点
区域内保留着一批建于1920年至1936年间的各式近代西洋建筑，为外滩历史文化风貌区的核心区域，是外滩“万国建筑博览会”的源头，也是上海现代城市的源头。我国近、现代的金融业和贸易业均从这里孕育发展并走向壮大。改造外滩源有以下特点：
（1）投资额巨大：经过一个世纪的风雨，现状总体环境，破败不堪，加建、搭建的建筑物严重影响了历史建筑原有立面形象。所以在整个建设周期过程中，资金的投资极大。
（2）质量要求高：经过修缮加固后的外滩源质量上、外观上要能够再经历百年不落后的标准。
基于以上情况，外滩源修缮加固工程的投资管理必须探索符合自身和行业发展规律、行之有效的管理模式与管理方法。
2.历史建筑修缮的投资管理
2.1投资管理相关理念
1991年，上海市政府颁布了《上海市优秀近代建筑保护管理办法》，2002年7月，为进一步扩大保护范围、加大保护力度，上海市人大颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》。根据《保护条例》，市房管部门负责优秀历史建筑的保护管理；市规划部门负责历史文化风貌区和优秀历史建筑保护的规划管理；市文管委负责文物保护单位的保护管理。
根据市政府要求，由上海洛克菲勒集团聘请的上海章明建筑设计事务所于2005年~2007年编制了《上海市黄浦区外滩源一期（174街坊）历史建筑调查报告》、《上海市黄浦区外滩源一期（174街坊）历史建筑历史现状测绘图集》、《上海市黄浦区外滩源（174街坊）工程修建性详细规划――历史建筑保护与整治部分项目设计文本》、《上海市黄浦区外滩源174街坊拆改留方案文本》；德国戴卫·奇普菲尔建筑设计事务所（以下简称DCA），于2007年6月编制了《上海市黄浦区外探源174街坊部分历史建筑修缮导则》；上海建筑科学研究院有限公司，于2007年编制了《上海市黄浦区外滩源174街坊部分历史建筑房屋检测报告》，作为本项目进行修缮工程的指导文件。
由于建设工程项目建设过程是一个周期长、投入大的过程，涉及的各种关系因素较多，专业综合性较强，政策条件、技术条件、市场条件等诸多条件都对其产生作用，致使投资管理的过程极其复杂，不可能在项目实施开始就能精确地确定投资管理目标，并在项目实施过程各阶段始终保持不变。因此，只能先设置一个大致的控制目标（投资估算），然后随着工程项目实施过程中的每一阶段逐步细化并不断调整，最终产生一个明确的控制目标，并予以实现。
2.2修缮保护的管理
1）保护的内容
保护建筑、保留历史建筑的道路沿街立面均是本项目设计要求保护的内容，其中保护规划的保护建筑“立面、环境保护重点”是外立面保护的重点内容；
2）应拆除的内容
不符合历史建筑的使用安全，于历史建筑原有风貌不协调，破坏了建筑外轮廓线的，破坏了历史建筑内部空间主要特色，或是破坏了历史建筑主要装饰特点的历史添加物均应予拆除，恢复建筑原有格局和原有风貌；
3）允许的改动
为满足使用功能或安全的要求，历史建筑在符合保护类别要求外，可允许做必要的改动，但其必须选择恰当的位置、形状和尺寸，但与原历史建筑相协调，若是新加的外露装饰或改造的门窗分隔式样的材料和改造，宜于原建筑有所区别，其设置方式应符合能恢复历史建置原貌的要求。
4）外立面修缮目标
是恢复历史建筑历史风貌；真实地保存并保护所有外观现存的特征元素，并使之以一种真实的色彩、质感、沧桑感真实地展现外观形象；并对外立面的缺损及破坏予以适当的修补和改造。
5）室内修缮目标
以保存历史建筑最有价值的室内精华部分，包括保存该处原有的历史建筑材料及历史状态、原有工艺技术；保护原有结构体系，同时允许对历史建筑的一般室内空间采用新材料和简约的形式进行再生的插入性功能的现代改造。
2.3修缮控制的措施
1）原样保存：即维护现存历史构造状态，并延缓其老化，保持其因时间而形成的历史状态；
2）原样修复：通过去除增添物，或是利用重新组装的历史材料，将其一场所的现有构造恢复到已知的某一历史状态；
3）按原样恢复：采用相近材料，现代或传统工艺，按可知的某一历史状态进行的再现式复制；
4）适度改造：历史原状部分或大部分丧失，在保留历史特征物的基础上进行的适度改建，但必须与原历史建筑风貌协调；
5）必须拆除：历史原状已完全丧失，或是可被接受的历史加建，允许改造，但必须与原历史建筑风貌相协调；
2.4修缮投资的控制
2.4.1设计阶段的成本控制
1）方案设计阶段
在设计前，需对历史建筑原样进行测量、测绘，确定轴线等基本尺寸；还须对建筑物的结构（砖墙、梁柱及基础）作检验、检测，为加固、修缮的设计做好准备。如果没有基础资料及数据，就会造成设计尺寸不准，用料不当，修缮工艺缺陷，将会引起返工等费用索赔。
虽然设计单位的设计费一般只有总造价的3%左右，但这约3%的费用的投入对整个项目的影响程度达到70%以上。据统计，在满足同样功能的前提下，技术经济合理的设计，可降低工程造价10-20%。所以在可行性研究阶段慎重选择设计方案，加强对设计质量的控制，这对最终的工程总造价的确定是非常重要的。建议在方案、设计阶段，汇集设计、工程、造价管理、营销等部门的专业人员，共同对预确定的方案再次提出优化意见，以进一步提高设计的经济性和合理性。还应对现行的设计费的计算方法和审核办法进行改革，建立激励机制，可在原设计计费方式的基础上，对因设计效果佳而节约的投资，按节约部分给与提成奖励，因设计变更而增加的投资也按增加部分扣除一定比例的设计费。与此同时，还可实行编制的概算在项目审计决算后再对设计费进行决算的制度，可以约束设计单位编制设计概算时的认真负责的态度。
2）施工图设计阶段
施工图的审核应该加强，在施工前对施工图纸认真审核，尽量避免在施工过程中因图纸不明确而带来的经济损失。由于本项目是历史建筑，虽然前期做过历史建筑物的现状测量，但为了降低荷载，进行过粉刷层的拆除，原来测量的内部尺寸发生了变化，设计院没有到现场进行复核测量，造成设计图纸与实际情况不符，而产生了返工的索赔事件发生。诸如此类的设计原因导致的索赔还很多，如防火门原设计没按照消防批文设计，导致在消防验收时才发现，进行变更索赔；采用的装饰材料等验收时才发现色彩不好或品质不高而产生的设计变更索赔等等。
境外DCA设计师真对本项目的外墙面原样，要求施工单位做了大小不同、材质不同的修缮样板，对项目的外立面、室内部分、门窗等均做了清洗、脱漆、修补、复制等样品的制作。以减少大面积的返工的目的，但即使这样，由于历史建筑情况复杂，不确定因素较多，还是出现了大量的返工，就拿墙面清洗来说，先是用水清洗，又喷砂清洗，再用清洗剂清洗等三道工序施工，费用成倍增加，这为成本控制带来了较大的困难。
为了减少变更的发生，应该建立施工图审核流程，具体分工是，由设计部门负责审核图纸的设计范围、结构水平、建筑标准等内容；由工程部门负责审核与施工现场条件是否符合，由造价管理部门负责审核设计概算与施工图纸的一致性；设计概算与投资估算的一致性等，还有材料样品的确认，设备选型比较等一些直接影响造价的因素，如有超出概算的项目，造价管理部门即与其它部门全力协调，将突破投资的项目内容作相应的调整，这为工程施工阶段的投资控制打下坚实的基础。
通过技术比较、经济分析和效果评价等手段，正确处理设计方案与经济合理两者之间的对立统一关系，就能较好地把控制工程造价的观念渗透到各项设计环节之中，得出最优的设计图纸。
外滩源地区历史建筑（图片来源：百度）
2.4.2招标阶段的成本控制
1）招标方案
A、工程量清单招标
根据本项目的特点及招标时间段的安排，首先要对项目进行招标工作前的策划（如是选用总包还是选用另行指定分包的方式），这对以后工程的管理和造价的控制有着密切的关系。尽可能的在施工图设计结束后再进行招标，这阶段的设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，在合同履行过程中很少会发生设计变更，因此，在策划对该阶段的招标时，建议采用清单计价总价招标的方式，这样可便于通过招标带动施工单位的充分竞争，以争取到一份有利的合约。应符合“控制量、指导价、竞争费”的原则。在已有施工图，且单位工程总造价不高的情况下，可以实行单位工程的总造价及措施费包干的方式。
B、综合单价招标
如必须在扩初阶段招标时，应采用综合单价招标的方式，工作内容必须详尽、全面，避免漏项。本项目大多数合约均为综合单价合同，部分是由于施工图还没出来，就需要招标，虽然在招标时罗列了很多项目内容，但还是有漏项，等施工过程中再对增加的新内容进行价格谈判，也是非常不利的。
C、邀标
对长期合作单位，建议采取邀标的方式，在同等条件的基础上让意向单位中标，这样既便于控制造价，又可以放心的与信得过的单位合作，使造价管理工作可以顺畅的进行。本项目的总包单位是与我公司长期合作的单位，所以没有采用邀标及招标的方式，而是直接进行商务谈判，经过了十几轮的谈判，历时2个月的时间，才在双方共同妥协的基础上达成了共识。本来可以用很简单的招标形式可以解决的问题，却复杂化了，也没有达到控制成本的效果。
2）存在的问题
在本项目中经常出现境外设计师指定的唯一境外品牌，这是成本控制之大忌，因为是唯一的品牌，在一个城市只有一个代理商，没有了竞争对象，价格很难谈下来，所以要尽量避免，让设计师多提供几个品牌参与价格对比。
对于需要赶工及精装修工程，应建立紧急采购的成本控制制度，如遇到紧急采购、来不及招标的物资，可采取成本控制人员跟随采购的原则，一定金额内授权。事后填写费用清单，提供结算依据。
2.4.3施工阶段的成本控制
在项目实施过程中，施工阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的时期，对建设项目全过程造价管理来说也是最难、最复杂的一个重要环节。
本项目由于是历史建筑，存在诸多特殊性，而且修缮项目都为综合单价合同，现场的工程量测量及审核工作量巨大，而且历史建筑损坏程度不同，同一种修复工作，可能出现几种不同的单价，如何有效地进行成本控制，是我们一直在探讨的话题。为将工程造价控制在合理的范围和核定的限额以内，应分阶段实施，采取动态的、事先的、主动的造价控制。
在施工阶段，落实的具体措施是：
1）根据现场情况，制定各阶段的投资控制实施细则和详细的工作流程（如工程款审核支付流程、施工签证及变更审核工作流程、索赔处理工作流程等），由监理、投资监理传达和要求施工单位严格执行，公司内部也要对变更及引起签证的指令单或项目管理文件严格审核，制定审批流程，避免一些不必要的成本增加。
2）根据项目总投资和进度计划，分解各阶段的投资控制目标，使之具体有可操作性。
3）要求工程管理团队（工程、设计、成本）熟悉设计图纸、设计要求、招投标文件、合同等内容，了解合同各方的职责及工作界面，找出工程费用最易被突破的部分和环节，明确投资控制重点。
4）及时提供建筑设备、材料的市场价格信息和经比对后的参考造价，同时审核施工单位提交的材料、设备的价格，对审核后的材料及设备价格建立信息平台，供公司内部各项目之间查阅、参考。
5）审核施工组织设计，加强对施工方案的技术经济比较。考虑到施工组织设计是施工单位编制的，用以指导施工准备和施工全过程的技术经济文件，所以精心选择合理的施工方案，以缩短工期、提高经济效益。因合同中大多没有包含技术措施费，需要施工单位根据现场情况编制技术措施方案，由监理、投资监理及业主审核后方能实施。
6）深入施工现场，动态掌握施工状况，按时参加工程例会及其他与造价控制有关的工程会议，及时协调处理施工中出现的有关问题，是工程造价始终处于受控状态。对于综合单价合同，图纸不能全面地反映现场实际工作量，所以要求监理、投资监理、总包及各分包单位对实际工程量进行测量，建立复核机制，使得该项工作得到有效的控制。
7）严格控制工程变更与现场签证。在审核工程变更时，应对影响工程造价的各个因素详加分析，对多个技术方案逐一筛选，并进行技术经济分析比较，尽量减少变更费用；对签证、变更事项审核时，严格审查签证、变更事项发生的内容、原因、范围、价格及责任方，必要时还配以简图、照片和文字说明，以杜绝工程结算时的扯皮。
8）在施工过程中定期将投资实际支出值与计划目标作比较，如发现有较大的超估算、超预算情况出现，及时分析原因，尽快调整投资控制目标。建立月报机制，建立合同台帐、付款台帐、签证、变更等台帐，进行动态成本监控。
2.4.4竣工结算阶段的成本控制
此阶段也是工程造价管理的终点站。为此，应认真审核竣工图纸、竣工资料，发现不合格的及时剔除，对于施工单位上报的工程结算书，对其工程量、单价的套用、费用标准进行审核；对于一个单位工程有多家施工单位的项目，要严格审核工作界面交叉引起的签证、变更等费用，避免重复计算。具体操作如下：
1）工程竣工结算由施工单位编制。在工程项目竣工验收后，施工单位根据工程承包合同、竣工图、施工招投标文件等相关资料编制竣工决算书。
2）工程竣工结算资料由公司工程部组织设计、监理及相关专业人员对竣工图、工程量进行审核确认。
3）工程竣工结算资料经审核后，由投资监理公司进行审计，建立三级审核制度，第一级为投资监理审核，第二级为专业审计单位审核，第三级为公司内部审核，进行严格的控制。
4）工程结算审价书，由施工单位、投资监理及成本部相关人员必须签字。
此外，在工程竣工交付使用后，要进行项目后评价，既根据原定的规则，分析比较工程范围、进度和造价的变化情况，在此前提下对整个项目建设的造价控制管理工作成效做出自我总结，将经验和不足之处公正地做出评价。
3.结论
基于外滩源项目的特殊性，单位工程的多样性、复杂性，都加大了成本控制的难度，因此对成本进行动态的控制管理，应避免：
1.忽视投资决策阶段和设计阶段的造价控制；
2.招标阶段只重视程序而忽视造价控制；
3.缺乏事前和事中控制；
4.各阶段的造价控制相互脱节，因项目决策与设计、项目招标、项目实施、竣工决算这四个阶段的造价控制管理分别由设计部门、工程管理部门、造价管理部门分别牵头落实，且各自为政，故难以建立起前者控制后者，后者影响前者的有效管理体系。
成本管理的好与坏，跟企业领导的成本意识和总的管理体制是分不开的，寻找适合的管理模式，将成本进行有效的控制，是企业发展的重要课题。
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