任明：养老社区的规划设计策略

养老社区，针对不同的投资主体的设计目标也是不同的：

第一，政府收益型的项目。在设计中，应该按照养老专项规划设计，政府管理的慈善机构、社会福利院养老院的方式，这种产品要严格执行国家标准，控制投资造价，保证床位数，符合基本养老的要求，这福利型养老社区的要体现国家的政策要求。

第二，企业投资盈利型的养老产品。根据前期策划的定位，往往以高端产品切入为主，设计要改变人们对养老产品传统和落后的认识，把握住项目持续运行的策略。

第三，保险养老产品。这类项目是结合整个股权作为产品的转换，提倡特色和精细化、标准化的设计，因为是定型的产品，要严格控制成本，便于后期运营与管理相结合，这也是非常重要的。所以针对不同的投资主体我们设计的策略和目标是不同的。

养老社区规划和设计很重要的一方面要和和运行管理相结合，目前这方面我国还比较薄弱。相应随着政策层面的主导，对于养老健康的产业的管理会有很大推动。设计如何与运行管理结合？第一，设计要注意投资回报，因为相应的机构养老产品都是不能进行市场销售的，回报期相应较长，我们必须考虑相应的规模，结合投资与回报率。第二，体现运营管理需求，医疗保健所有服务应该满足基本要求。第三要体现设计理念，标准性、通用性、先进性的设计理念能满足运营后期服务对功能各种方面的要求。

通过几个实例谈谈设计过程中的原则和思考：

1、北京东方太阳城

项目定位是活跃型老年社区、退休生活社区，在2000初开始进入建设，是一个完整的居住社区。这个项目属于美国太阳城体系的典型规划实例，我们前几年到美国做了大量考察，项目前期方案是美国一家设计公司，把运动高尔夫的理念移植到中国，设计理念很新颖。从2000到现在，第一期到第八期我们参与全部实施过程，这个项目整个是不可复制的，环境位置非常好，处于北京顺义潮白河的湿地。林场规划是高尔夫用地和社区用地，穿插设计得非常好，设计方案把加利福尼亚的太阳城的成熟的设计理念应用到中国，得到很大的认可。项目以居家生活为主的健康活力老年社区，虽然以养老项目拿地，因为政策的原因后期转为市场的运作的方式，但是设计从规划设计到指导思想完全按照老年社区进行设计，在后期的物业管理上做了很多的老年活动空间，深受希望有健康生活的老年人的喜爱。

北京东方太阳城

东方太阳城的模式有几个特点：第一，规划与自然环境有很好的结合，自然环境和高尔夫区域，打造16万平米的自然生态水系，通过自然生态的处理达到零排放。第二，整个布局采取活跃型向心的布局方式，中间是社区公用设施，七大组团围绕公共社区的布置，每个组团有基本生活配套，所以全区娱乐、健身、酒店、医院都在中心区，每个组团只设置满足生活基本要求的设施，比如小的便利店、餐饮和活动站。第三，老年社区的道路系统不应是程式化的，结合老年人的特点有所差异，便于增强记忆感。第四，户外的环境路边垂钓、广场晨练、无障碍设计都有所体现。第五，建筑色彩很明快，明快的颜色对老年人精神感受很有好处。第六，在绿色建筑设计上，拥有大面积的水系资源，进行污水、中水处理后水排到湖面，改善了生物环境，在新能源的利用上土壤源、水源利用比较多。根据多年实践的体会，东方太阳城的设计策略是很好的模式。

2、扬州豪第坊老年公寓

此项目是典型的CCRC老年社区，整个用地100多公顷，建筑面积60000多平方米，是完整的别墅社区开发最后一块用地，开发商有做老年社区的想法，所以增加开发了这个CCRC。项目总平面上来看，包含独立居住、护理居住区。有两栋老年公寓、半护理公寓、小型卫生院、全护理的公寓。床位接近500床，是为老年人服务的综合体。这是一种体现居家生活、娱乐健身、酒店服务为一体的养老社区新模式。设计特点是：

扬州豪第坊老年公寓

(1）体现老年人生活的需求，空间方面的需求。

(2）体现公共服务设施以居中为主，老年人可以足不出户得到服务。能够提供医疗、水疗、公共设施等服务。方便老人出行和管理要求。全区做到无障碍，户型符合老年人生活标准。

(3）体现精细化设计，在尺度、设施、监控体系、护理要求等方面给予关注。

(4）体现整个建筑的特色，老年人怀旧心理较重，设计以一种新中式的风格体现老年人的怀旧、安宁的精神需要。

(5）所有的设计和运营管理结合，空间使用经济灵活，减少费用负担。

3、顺义松鹤新村

此项目是政府主导的养老社区，位于北京顺义潮白河对岸，建筑面积11万平米属于改造型建筑，建筑前身是一个培训中心，目前定位为养老物业培训基地。周围的环境非常重要，打造向心性的设计，便于老人的活动。整个社区的公共服务设施都在中心位置，这个项目由民政部主导进行开发，我们体会到设计应该严格按照国家规范标准要求，养老院的标准时间比较旧了，新的规范没有出台只能参照旧的规范。在经济造价上和商品型项目的有所不同。民政部门主导运作对于建筑的经济指标、使用效率、公建配套指标、建筑系数等应该严格推敲，仔细规划，达到的预定目标。 

顺义松鹤新村

4、沈阳棋盘山保险养老项目

这个项目在沈阳棋盘山，地段环境非常好，设计目标是创建一流的养生养老，融合度假健康的设计理念，提供综合品质医疗设施，维护自然生态环境。对于保险公司产品包括健康生活、CCRC、护理院等要齐全。对于独立的老年社区，每个组团都有相应的配套。每个组团的出行到各个地方距离比较近，对于社区护理的方式，都是按照的日常生活有困难需要照顾的老人，属于机构护理方式，相对于专业护理这种需要阳光明媚的环境，在相应的楼层有共享的空间。老年阶段的不同要求都有相应配套，最后提供高品质的生态环境，结合山体环境，创造优良的生活环境。险资进入房地产市场，他们不缺钱，产品有特殊的要求，这种产品要形成标准化、系列化，成本回报对保险产品养老社区的发展有很强的支撑。

沈阳棋盘山保险养老项目

中国的养老地产事业处于发展阶段，目前养老状况和我国老龄化的进程，这种需求不相适应，我们需要加快改变，因此积极探索养老机制的社会化、市场化、专业化，我们的使命重大。十几年以来，维拓时代公司承接了很多养老建筑项目，积累很多工程经验，我们也愿意从前期策划、建筑设计到运营管理等方面提供全方面的服务，对老年建筑事业的发展做出更多的贡献。