养老地产盈利雾里看花 险资拿地四处开花

养老地产盈利雾里看花 

保险公司正伺机重筹押注养老产业。按照不动产投资占总资产10%的上限估算，险企能调动资金在数千亿元。

然而，看上去很美的养老地产，盈利模式却是雾里看花。对于保险公司而言，费尽力气拿到土地使用许可证只是第一步，接下来的运作才更考验实力。

险企拿地冲动凸显

“养老产业肯定是保险行业的发展方向。”前海人寿一位高管日前对证券时报记者表示，进军养老地产是公司战略。

就在4月下旬，前海人寿耗资4亿元拿下了深圳宝安区一块福利用地，向外界宣告进军养老地产。随后记者在西安国土资源局网站上查到，5月初前海人寿又以1.47亿元在西安浐灞生态区拿下一块商业服务用地。

对拿地充满热情的还有生命人寿。4月，生命人寿与前海人寿在同一场土地拍卖活动中遭遇，最后生命人寿和佳兆业联合以54亿元价格拿下了深圳大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目。

生命人寿在不动产投资领域颇为积极，“生命金融城”的项目在东莞、长春、襄阳等多地落地开花。有行业人士表示，生命人寿此次拿到的大鹏旅游度假地块，也是为布局养老地产。

据了解，总部位于中部人口大省湖北的合众人寿，也在全国积极洽地。据悉，该公司已在湖北、辽宁、安徽、广西4地落实用地并开工建设养老社区，正在北京、济南、郑州等地办理征地手续，海南、江西、福建、上海等10余地的项目也在洽谈之中。

早年就涉足养老社区的泰康人寿，计划未来5～8年在全国投资1000亿元，建设15～20个养老社区，中国人寿、新华保险也一直在物色地块。

据保监会统计，2013年保险业总资产8.3万亿元，资金运用余额为7.68万亿元。按照不动产投资占总资产10%的上限估算，险企能调用的资金在数千亿元。

“不做（养老地产），肯定会错过保险行业未来的发展方向；做（养老地产），又不符合公司对投资项目的要求。建一个养老社区动辄几十亿元，不是小决策，保险公司其实是进退两难。”一位大型保险资产管理公司投资部人士对记者表示，他们密切关注养老地产动向，但是由于还没有找到合适的切入口，目前隐忍未发。

盈利模式难确定

几家涉足养老地产的保险公司对外公开的投资计划已经超过1000亿元，但是保险公司实际投入资金远远小于这个数字。

中国保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙去年年底在一次公开活动中表示，截至2013年10月末，8家保险机构投资养老地产的总计划投资额是150亿元，实际投资额是50亿元，而保险总资产达到8.3万亿元，总的来说，险资投资养老地产仅仅处于探索阶段。

保险公司不缺钱，更不缺冲动，缺的是经验和方向。上述大型保险资产管理公司人士表示，根据相关规定，保险公司不能投资商业住宅，保险公司的不动产投资主要是自用物业、写字楼出租以及一些商业地产的债权计划，缺少地产开发经验。对于养老社区的运营这一非常专业的领域，更需要时间来摸索和试验。

“养老地产盈利模式仍是不明确的。”他说，如果建设单一功能的养老社区，由于险资的拿地成本和建设成本已经很高，很难盈利；如果建成综合体的养老社区，回报会略高，但能达到5%的年化收益就是不错的了。

恩歌源投资公司李德雄表示，拿到养老地块的企业一般是在政府全程指导监管下完成建设。政府对养老地块的医护室、晾晒用地、绿化率等都做出了要求。他说，养老地产要想盈利，首先土地成本要低，其次硬件设施和软件服务的要求都不能太高，目前这两个条件都不理想。

如果险企拿到的是商业用地，则无法获得税收优惠以及床位补贴；如果拿到的是慈善用地，只能持有无法转让，便无法用销售住宅的收入补贴养老社区投入成本。“养老地产投资的盈利水平还达不到我们对投资回报的要求。”上述保险资管人士表示。