时评：旅游综合体开发模式的探索

旅游综合体是着眼于区域综合性开发，以旅游休闲为导向，旅游产业化发展为目标，通过产业聚集，构建泛旅游产业聚集群，以此促进区域社会经济综合性发展的开发模式。依托于景区优质的资源、环境和市场条件，成为目前旅游综合体最为重要的路径选择，也是其联动景区构筑大旅游，进行综合开发，整体打造的重要途径。

旅游综合体的创意效果图

为何依托景区

旅游综合体作为休闲度假平台，需要适宜休闲度假的空间环境和主题意境，还需要汇聚人气，集聚财气，支撑旅游综合体项目的开发运营和远景发展。而这些正是一个成熟景区所具备的基本特征。

景区能够提供旅游综合体所需的生态宜人的度假环境。我国一些成熟的景区往往是自然风景优美，生态环境优异的区域，而这些休闲度假所必需的基础条件，是旅游综合体形成特定主题意境的资源基础。

景区能够提供旅游综合体所需的独特文化载体。每个景区都有其独具魅力的文化特色，独特的文化赋予了景区活的灵魂。旅游综合体需要文化，需要特色的主题文化贯穿其中，塑造诗话般的主题意境，营造主题化的度假氛围，形成特定的度假生活方式。

景区能够提供旅游综合体所需的强有力的市场号召力。成熟景区往往具有强有力的市场号召力及独具特色的主题形象，另一方面，这些景区往往缺乏休闲度假的平台，即有得看没得玩。旅游综合体通过主题化的项目打造，可以很好地构建休闲度假大平台，弥补景区休闲度假平台的短板，吸纳客流量，使游客放慢脚步，留下来。

如何依托景区

传统景区需要休闲平台。景区凭借其独具魅力的资源和市场优势，能够对市场产生强有力的号召力，但缺乏相应的休闲平台，无法留住游客，难以引导二次旅游消费。这就决定了传统景区的发展不能仅局限于旅游产品的开发，需要搭建一个休闲平台，留住游客，形成综合型景区。但在传统景区内部往往难以构建休闲平台，这就需要在其外围地带，依托其他项目形成休闲平台。

构建休闲平台是关键。凭借对景区优势资源的深度挖掘和优势环境的有效利用，旅游综合体能够营造独特的度假氛围，形成特色的度假生活方式，构造出综合休闲度假平台，从而引导市场需求，吸纳景区观光游客，形成多日多次的体验式旅游，反过来又能促进景区观光旅游的持续繁荣。

互动发展是双赢之路。旅游综合体依托景区的开发，是休闲度假与旅游观光的互动依存，两者共赢发展。景区可以将游客引进去，旅游综合体可以把游客留下来。景区形成旅游吸引核心，旅游综合体则构成休闲度假平台，两者互动协调发展，共同构成综合型旅游目的地，促进区域旅游大发展，引导和推动区域旅游整体发展。

构建模式探索

以生态保护为前提，在深度挖掘资源价值的基础上，通过确定特定主题，构建项目定位，优化项目布局，整合产业发展，创新产品开发，优化项目运营，构建出休闲大平台，对接景区旅游观光，共同构建区域旅游终极目的地。

旅游资源是旅游综合体休闲度假平台构建的基础，应深度挖掘其旅游价值，定位资源核心，对接市场需求，明确资源开发方向，打造具有内在价值的休闲度假产品。资源价值的挖掘不能仅局限于项目地的资源，应以所依托的景区及更大范围的优质资源作为挖掘对象，以最优价值赋予项目独特文化内涵。

特色鲜明的主题能够赋予项目独特的文化内涵，是指导旅游综合体进行深度开发的方向盘，对体验式旅游开发具有特殊的意义。特定主题的提炼需要对项目地进行深度分析，这些分析是项目开发的基础，一般包括资源的核心价值分析，关键区位价值分析及市场的基础条件分析等。

规划布局是旅游开发的关键，决定了产业布局，产品布局及游线的形成，是旅游规划的核心步骤。优秀的规划布局应该具有科学性、系统性，是项目整体与局部的统一，在依托景区的综合体项目中，应该从大景区的局部和综合体的整体进行通盘考虑，明确旅游与休闲及各项目间的有机互动。

产业发展是旅游开发的关键，是政府与居民最为关心的问题，旅游产业化的发展能够增加社会就业，繁荣地方经济，促进城镇化，带动区域社会经济发展。通过综合体项目与景区的互动发展，带动产业化发展，进而形成以旅游为核心的泛旅游产业集群，构成城镇化的基础，带动区域社会经济整体发展。

产品是吸引游客的根本所在，优质的产品是资源、文化和市场的有机统一，是实现旅游消费的根本保障。旅游综合体的产品开发，必须以休闲度假平台的构建为核心，与景区旅游观光形成互动发展，构建出具有独特文化内涵的度假生活方式，使旅游综合体项目成为来往景区的出发台和回归台。

为保证旅游综合体项目的成功运营，政府，企业和民众必须全民总动员，全方位融入到项目开发运营中。在运营模式上，根据项目特点，投融资特点及市场运营等方面的因素，以政府为主导，企业为主体，民众积极参与的政府+区域运营商+次级开发商+民众参与的开发模式能够较好地抵御投资风险，把控项目运营。