时评：美国养老地产REITs解读

养老地产是一个完整的金融生态系统

在美国，养老地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金(REITs)和私募基金共同构建，这一生态链条中的核心环节是REITs型投资商。

如今，美国前10大养老社区拥有者中，有5家REITs公司，未来，REITs公司和私募基金的资金成本优势将进一步显现。而不同的REITs型投资商有着各自的投资经营战略。

截至2014年6月11日，美国养老健康REITs共计14只，最大3只分别为HCN(Health Care REIT)、HCP(HCP Inc.)、VTR(Ventas Inc.)，共计占总市值71%。

HCN总部位于美国俄亥俄州，其2013年总资产为230.8亿美元，总收益为28.8亿美元。

HCN资产池分为老年公寓和医疗保健两个部分。截至2013年12月31日，HCN管理老年公寓899个，其中800个处于美国，53个位于加拿大，46个位于英国，总投资达173.3亿美元，年收益为27.1亿美元。公司还经营医疗设施243个，总投资43.4亿美元，年收益498万美元。

HCP成立于1985年，总部位于加利福尼亚州，主要投资于医疗保健行业，公司并购、改建、出租和管理医疗地产，并向医疗机构提供融资。

截至2013年12月31日，其投资地产1079个，其中包括老年公寓444个，拥有45582套房间，还包括医疗机构206个和医院16家，总投资达到207.15亿美元，其中提供借贷610万美元，公司净经营利润达到17.1亿美元。

VTR成立于1983年，总部位于芝加哥，主要投资位于美国和加拿大地区的医疗保健和老年公寓板块。

截至2013年12月31日，公司拥有1421处房产，包括老年公寓、护工站、医院等设施，为公司创造收益28.1亿美元，净利润达16.9亿美元。

在商业模式上，它们也各有一套。HCP的可以称之为5*5模式。

第一个“5”，是指5大类资产组合，养老社区、专业护理机构、生命科学园、医疗办公大楼和医院;第二个“5”，是指5种投资渠道获取的物业，分别是直接持有出租型、地产基金持有型、参与开发和再开发获取型、债权投资方式获取型、REITs的份额换取型。养老项目的运营模式是租赁包括净出租以及RIDEA框架下的委托经营两种模式。

VTR的商业模式为“租赁+委托经营”模式。

对比HCP，可以发现VTR持有1/3的养老社区采用委托经营方式。

委托经营的优势在于，获取租金收益外还能收取经营收入，包括生活服务和医疗服务收入，该收入是租金的数倍。因此尽管VTR的资产规模不到HCP的一般，但收入规模却与之相当。

HCN采用“租赁+委托经营+运营商参股”模式。

对比HCP、VTR会发现，HCN是在运营商参股模式下，低成本扩张。“租赁+委托经营”的平衡，以及收益分享模式对运营商的吸引成为HCN赶超HCP和VTR的手段。

HCP、VTR、HCN分别代表3个由低到高的REITs版本，但REITs型投资商的核心在净出租、委托经营和合资经营几种模式之间求得风险、收益平衡。