汪传虎：中国城镇化建设任重道远

Q：在利海集团城镇化建设的众多案例中，雁鸣湖样本也是比较有代表性，这种示范作用对城镇化起到什么样的作用？

汪传虎：其实雁鸣湖项目是我们第一个做新型城镇化的项目，当时我们叫做城市运营，这个项目在郑州和开封中间，应该说当时接这个项目的时候，他的地理位置并不是很好，在离郑州有20多公里，离开封也有20多公里，这样一个位置，一个黄河的沉沙池，当时是一片烂泥塘，基本上是这样一个概念，基础设施各方面都很差。当时就面临着如何让这个区域价值做出来，这样一个题目。我们当时也请了很多咨询机构，这种策划单位，给我们出了很多主意，客观的说这个我们是交了很多学费的，但是到今天为止这些学费都变成了宝贵的经验，从这个项目来说，我们从整个形成了国内，现在在国内也被业界形成了一个叫产业驱动型的新型城镇化的标杆项目，这里面核心强调的几个方面，第一个强化的顶层设计，我们在整个的产业的规划定位上花了很多功夫，以六规合一的方式来做了这样一个顶层设计，也就是说把民生规划，产业规划，土地利用规划，建设规划，金融规划，以及运营规划结合在一起的顶层设计。

第二个特别强调，以三产服务业为主的产业导入，叫先产后政，产政一体，产融结合，来做产业，我觉得这个是非常重要的。在这个过程中我们由于把产业的导入放在前面了，尤其是产业的导入是比较准，比如说我们做了国家级的农业公园，我们做了房车营地，我们做了各种休闲娱乐配套的一些服务的项目，这个价值明显体现出来了。包括度假酒店，先做产业，这是一个经验。

第三个我认为这个里面在整个的合作模式上的机制上的创新这个里面率先采用了政府引导，企业主导，市场化运作的模式。我们纯粹是用市场化的机制来做，而不是传统的政府城投主导的模式，也不是完全企业做的模式，这里面充分发挥了企业政府和市场的优势。

另外我觉得在整个的协调统一运营方面，我们也是把之前前置，我们跟政府一起成立了运营平台，在开发的过程中先把运营做起来，这个项目应该说给我们整个的新型城镇化的探索积累了一定的经验，现在也是这个行业里面，很多企业学习的一个基础。但是我们在新的项目里面会有，在这个基础上会有更大的提升。

Q：利海集团在中国的城镇化建设浪潮中已经率先走出了一条大道，作为集团的高层领导人，您对于中国的城镇化建设有什么深层思考？

汪传虎：新型城镇化是一个巨大的市场，首先说是一个巨大的市场，巨大的机会，国家整个的新型城镇化的发展纲要已经出来了。但是我觉得目前在市场上第一再认识上还有模糊的地方，大家对新型城镇化怎么样做，包括大的怎么做，我认为都还不是非常清晰。我认为中国的中国新型城镇化在总体纲要出来之后，第一个大家有一个清醒的认识，新型城镇化一定是梯度推进的，不可能一夜之间遍地开花，这是第一。

第二，中国的新型城镇化一定是集约式的，不能用零打碎敲的随机方式去做，我们现在看到很多地方，讲就地城镇化，或者看得见山望得见水错误的理解，就是把一些不具备条件的地方的村镇，也在做美丽乡镇改造，然后变成这个。其实国家在新型城镇化发展纲要说的非常清晰，东部地区是以中心镇为聚集的方式，中部地区是以县城为聚集，最少是在县城，西部地方可能还要特色城市，往城市里面去走，这里面有集约成本的问题，一定有个成本。因为新型城镇化里面对国家来讲是一个大的区域功能和区域发展布局的调整，一个大的调整，这个调整里面涉及到大的基础设施的配套，涉及到整个公共资源的再分配，这个里面如何进行集约化，这个非常重要，在认知上还有模糊地带，很多人找个地方随意去干。

我认为新型城镇化是自然形成的过程，这个过程必须尊重市场规律，什么叫做是规律，就是要梯度的，所以立海目前战略重点就是在国家重点发展了这些区域调整的关键节点上，这是我们重点投资方向，比如说一路一带，比如说我们目前经济发展比较快的地区的优先城镇化示范，比如说北京的京津冀一体化周边，比如说长三角优先发展的城市群，珠三角里面核心城市群，一定是我们新型城镇化的重点区域，这些区域一旦做起来，慢慢的推到西部地区，我觉得这是一个，首先我认为是一个间接的城镇化。我们可以创新模式，我们可以创造增长点，但是我觉得我们不能创造市场，我们必须尊重市场规律，所以我觉得这个方面是非常重要的，千万不能又搞一些低水平的重复建设，我们今天建了三年两年，比原来的收入有所提高，有逐步的改善，五年之后又要重新建，这种城镇化肯定不是集约的，肯定也是不能政府想推的城镇化。所以新型城镇化的归根到底，要真正的去理解我们新型城镇化的整体发展规划纲要的核心精神，我觉得非常重要。同时在机制的创新，在产业，在金融创新，在运营方面，我认为如果真的去核心做到，这个非常关键。

现在很多人做城镇化，提城镇化，我认为他没有真正按照城镇化走，还是其他的政府补贴，还是很多的政策性的支持，我认为这都不是市场化的城镇化，市场化的城镇化，用市场化的手段来让我们的整个产业能够落地，形成内生的力量，来支持我们城镇的可持续发展，这才是我们真正要推进城镇化的目标。

Q：时下房地产业与互联网金融跨界联合是很热门的话题，那么中国的城镇化建设是否也需要互联网思维这样的新模式？

被访者：我们说新型城镇化这个产业聚集方式发生了很大的转变，最近我们看到国务院发了几个文，第一个就是说以政府主导的城投模式受到了一定的限制，第二个更重要的严厉性的，以土地收益减免和税收减免为主要的招商模式，这种模式，已经被严禁禁止，所以未来打造产业的时候，怎么样打造，很多政府现在也面临着很多问题。原来政府都是用土地出让金减免来做招商，或者用未来多少年税收，这个最大的问题不能形成产业链，不能形成真正要落地产业，会吸引一些很多投机性的产业进来，这不能形成有机的整合。所以未来真正要做产业聚集的话，我认为要打造产业链整合，把产业链整合要抓关键环节，我觉得政府也好，我们作为城镇化的运营主也好，我觉得更多的要打造孵化器，在产业里面关键环节，关键服务，比如说金融，比如说技术，比如说服务，这些核心环节是我们未来做产业引入里面，导入里面非常核心的要素，我认为这是一个核心，就是在新型城镇化产业聚集不能用随机的方式，也不能用一种量的方式来形成产业，关键是要看产业能不能真正落地以后形成良性的发展，可持续发展，这是可持续发展的。

第二，我们谈互联网，其实中国的新型城镇化赶上两个大的机遇，跟其他国家比有两个机遇。第一个中国新型城镇化是在国际整个的经济发展到了一定的高度上来推行的新型城镇化，所以外围的环境很好。

第二个赶上互联网的变革，互联网的革命对新型城镇化是一个非常好的助力工具。我们这么理解他，我们不认为什么事都是互联网解决，说互联网是万能的，我们不这样想。不认为在今天做新型城镇化过程当中，恰恰遇上这样两个好的机遇，如果利用好这两个好的机遇，是我们做的时候必须要考虑的。

这里面我认为互联网思维，以及互联网工具在我们新型城镇化里面做产业落地非常重要，这个非常重要的，他带来的便利，比如说原来的这种产业，人家对交通的依赖，对空间的依赖，在互联网背景下都会变得迎刃而解。比如说信息的这种。

同时互联网思维的核心是客户思维，这个非常好，对我们产业很有借鉴意义，从一开始，我们在做产业的时候就不能用投资的思维或者说开发的思维，用投资导向型和开发导向型，最后都很麻烦。如果你是基于客户需求的，从客户需求出发倒过来来做，很多事情就会恰恰找到了问题的点。所以我们产业聚集的时候，我们说不要做高大上的，一定要做接地气的项目，这就是客户，如何判断他接地气呢，他的接地气的核心标准就是客户喜欢，客户喜爱，这就非常好。

我们说产业聚集，这为什么有生命力，就是先有客户思维，招的多首先要有互联网的信息优势，能够把我们全球的这种客户的东西能够聚集起来，先有客户需求，有客户需求我们会有的放矢的来做产业的聚集，我们在一开始设计的时候充分考虑到客户的需求，同时客户又能够了解，我们开发的需求，这样打通了这个。这里面我认为首先是这样的，他是用互联网的工具来把大量的客户，我们要用传统手段根本找不到的客户，但是用互联网的方式很容易，这样我们做新区的建设，规划的时候，就做的非常有目标性，也非常准确，基于客户的。

Q：2015年利海集团在城镇化建设的计划和布局如何？

汪传虎：利海还是要发挥自己的优势，我们必须先的进入这个行业，我们比较早在模式上，在机制上，在产业资源上，以及在运营模式上我们做了探索和积累了一定的经验，要让这种经验汇集更多的项目，我觉得光我们一家是不行的，我们也在通过联盟的方式，通过联合体的方式，在全国来做。原来最早的方式我自己做，一个项目从规划设计到一级开发到产业，我发现太慢，因为中国新型城镇化有一个时机，而且市场上有很多企业需求跟我们合作，我们把战略进行调整，我们除了自己投的一些项目之外，我们会加大和各地的龙头企业或者说有志于从事于新型城镇化的企业来积极合作来做，我们更多的强调，我们把规划能力，顶层设计的能力，产业的聚合能力，以及金融创新方面的服务和产业运营，我们把这些做好，同时跟当地的企业进行结合。立海我们的核心做两个平台，第一个平台是强调那四个能力，就是规划定位，产业聚集，产融结合和产业运营，但是还有一个平台，通过产业投资控股公司来孵化出我们需要的这种产业资源，这才是最重要的。一个新型城镇化还是要靠产业落地，所以我们把这些产业资源都孵化好，在这个过程中用联盟的方式，我们就可以比较快的汇集更多的项目一起来干。

Q：对于2015中国的房地产业发展，您有怎样的判断和预测？

汪传虎：我觉得整个的行业发展到今天，就房地产行业发展到今天，我认为它是一个竞争格局会越来越激烈的一个格局，这是勿庸置疑的，大家都不用去讨论。我认为一个企业，一定要着眼于自己的核心能力的培养和打造，而不仅仅着眼于外部环境改善。中国房地产，我个人认为不管怎么发展，政府都不会接受那种过去粗放式的发展方式，这是绝对不会允许的，就是说逐步从拿地，从开发到金融以及到服务配套，以及税收各方面的政策逐步规范，这是大势所趋，必然的，再用粗放的方式，用投机的行为，我认为不要去想，如果用这种心态来讨论是没有价值的，这是第一个。

第二个我认为2015年房地产一定是一个良性发展的，这是我非常有信心的，非常肯定的，因为房地产行业在相当长的时间内，在城镇化高速发展的今天，我认为房地产行业一定是一个很好的行业，这是毫无疑问的，他一定不会说这个行业没有了，不是，但是这个行业之所以能够持续发展，他就是因为他能够充分的市场化，也就是说更能够形成这种通过竞争而形成的淘汰机制，来优化我们整个行业的参与者的素质能力和水平，所以在这个过程中这个行业才会真正发展，房地产行业未来的前途在什么地方，在你的核心能力，这种核心能力我认为更多的不是投资能力，可能是跟产业结合的这种服务运营包括资源整合这种能力，在这个过程中他的价值才会体现出来。单单靠买水泥盒子这个方面机会重来，我认为不可能，大家不要做这种期待。