尹晓燕：发力“轨道物业” 推出房山首个TOD商轨综合体

北京市基础设施投资有限公司副总经理 尹晓燕

无论城市发展还是房地产行业的深入推进，都带来一个共同的现实命题：土地资源正进入开发的倒计时。

此时，集约化、立体化的综合效用式开发成为行业的主流策略：向地下延伸或向轨道要立体式空间。这一背景催生出TOD模式，其主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾，特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的综合功能。

在对TOD模式探索比较早的香港和广州，TOD早已成为非常重要的轨道交通与商业休闲有机结合的城市功能载体。而在仍处于轨道物业探索初期的北京，它被视为未来商业地产发展的一个重要趋势，也是需要企业不断去研究和思考的一个突破方向。

值得关注的是，近日，由北京市基础设施投资有限公司（以下简称京投）打造的房山首个TOD项目落地于长阳，名为京投港•长阳购物中心。作为北京最大的基础设施投融资企业，京投在轨道建设方面拥有不容置疑的优势，而对于商业综合体的开发却是“新手”，对于首个TOD项目，京投寄予了怎样的出发点和期待，未来是否有持续的TOD产品线的战略规划？针对业内的种种好奇，北京市基础设施投资有限公司副总经理尹晓燕与新华网记者面对面，一一阐述与解读。

“轨道物业”是一个符合城市发展趋势的选择

有一组数据能够很好地说明北京目前的轨道交通发展量：地铁客流量位居世界第一、总里程世界第二。

京投，这家北京地铁背后的“缔造者”，截至目前，共投资建设完成18条轨道交通线，运营里程554公里、年客运量超过34亿人次，预计到2020年运营里程将达到1000公里，无疑处于国内轨道交通全产业链发展及轨道物业开发等领域的领先地位。

在尹晓燕看来，轨道物业是京投创新发展的一项重要尝试，“京投港•长阳购物中心是一个站点综合体，我们的出发点是利用长阳这个交通枢纽带来的客流资源，结合周边区域的商业休闲需求，把交通功能和社区生活功能做一个有机结合。”

尹晓燕分析TOD项目优势时认为，第一,它能充分利用土地，尤其像北京这样资源紧缺的一线城市，非常符合政府对城市空间开发的趋势和要求；第二，适当地分流一些拥挤的客流，让人流在下班后可以先购物或吃饭，很大程度地在无形中解决错峰的需求；第三，非常方便社区客群，解决很多区域周边老百姓的生活配套问题；另外，在满足上述社会效益的情况下，TOD同时具备非常好的经济效益，利用便民商业项目反哺轨道交通。

而长阳TOD项目作为京投公司在北京的首个TOD商业项目，吸取了世界TOD模式发展的丰富经验，坐拥轨道、城市主干线、公交换乘等立体交通体系 ，在房山地区整体发展规划的基础上，由国际知名设计公司RTKL设计，开发和运营管理将由下属专业公司全面负责。项目整体采用立体设计理念，商业业态布局以“行”为本，真正实现在地铁站一站式解决消费者“衣、食、行、健、育、乐”多种需求，全力打造城市轨道交通枢纽商业。

据京投方面提供的数据显示，京投港•长阳购物中心于2016年12月正式开业，开业前三天，总客流量超过8万人次，销售额高达450万元，可以说打了一个开门红。

规避“短、平、快” 用时间换品质

在商业项目开发上，京投并非一个速度主义者。

尤其在长阳项目上，整个团队花费了“4年准备期”，从酝酿、规划、建设、招商直至运营，一来不断学习和改进，二来也是用时间换品质。

“对于这种开发模式我们是第一次尝试，在项目启动初期做了大量的调研和考察，包括与交通枢纽结合的商业项目应如何规划、设计、周边区域的发展、项目的定位、建筑体量、建成后的方向等，建设过程中还遇到了一些地块本身和市政管线处理的工程难题等，靠着京投人的基石精神和所有合作伙伴的专业投入，最终实现了京投港•长阳购物中心的落成开业。”尹晓燕回忆项目打造过程中的艰辛。

要在短时间内，召集一个专业性很强的团队，并让其形成凝聚力和执行力，适应一个项目的节奏与工作环境，对任何一个开发商而言都是一件不容易的事。尹晓燕认为，京投对年轻人才的大胆任用和赋予其雕琢品质的时间，是项目成功落地的根本原因。

结合区域与客流的特点，长阳项目在业态规划上“因地制宜”：“我们以‘行’为根基和中心，又加上健身和育儿，除了衣食住行，更有一个细致的业态考量。”尹晓燕认为，商业项目不再适于走以前那种粗放式的购物模式，而需要进行微观商业的业态探索。因此，京投港•长阳购物中心更像是社区服务的一种综合商业，围绕地铁周围的居民和客流，形成一个购物餐饮休闲娱乐的场所。

值得一提的是，坚持走特色和差异化路线的京投，不仅填补了某些长阳板块的商业空白，还考虑到尚未布局房山区的迪卡侬和致力于精致生活的果蔬好超市。“迪卡侬和果蔬好目前在京投港都是房山第一家店铺，开业期间也取得了比较好的经营业绩，未来我们也希望把这种健康、绿色的生活理念带给更多的房山人。”尹晓燕说。

除此之外，京投并未忽视影院、健身、教育等体验式消费的融入，为长阳的年轻客群引入更多亲民的大众消费品牌，“并不追求高大上路线，而更倾向于为老百姓创造接地气的消费环境，引入他们自身喜欢的品牌。”

在北京做TOD市场空间很大

尽管项目的开业成绩喜人，但尹晓燕更倾向于密切的关注与跟进。

“商业物业经营是一个长期的过程，我们更看重项目大周期的良性运营，”在自我评价方面，尹晓燕持守着更多的冷静，“随着区域经济的发展，我们也会不断进行调整优化，实现良好发展。”

与此同时，能听出她对项目在社会效益层面的期待要多于商业利益。她在解读长阳TOD项目过程中，多次强调了如下表述，“我们跟一般开发商最大的不同：就是定位为轨道交通的商业综合体，它一定是根据轨道交通通行客群的需求来规划建设的综合性配套工程。”

战略方面，京投逐步构建了“一体两翼，双轮驱动”的战略发展格局，“一体”是拓宽融资渠道、推动全过程管理、开拓新业务；“两翼”是指推动“轨道+土地”的车辆段综合开发模式，打造上盖精品工程，推进轨道交通产业项目。

“轨道沿线的资源开发经营也是我们一体两翼战略规划下的重要组成部分，通过京投港•长阳项目的顺利开业，包括将来的良好运营，我们要练就一支专业的队伍和积累一批优质商业资源，以复制此类轨道商业项目，不断完善产业投资布局，丰富资产经营形态，实现我们的战略规划。未来，我们会依托自身优势，开发出适应不同区域的京投港系列项目，在更大范围向地铁通行客群提供便捷、优质的一站式服务。”尹晓燕说。