李铁：北京房价高是必然现象 “鬼城”是危言耸听

人口到底是是不是第一生产力？人口老龄化是否需要“全面开放二胎”？土地收入少了，政府靠什么赚钱？北京房价居高不下，怎么办？

在2015年凤凰财经峰会上，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁站在宏观战略层面，对以上问题提出自己的看法。他在会议期间，接受了凤凰财经记者的独家专访。

农村“空巢化”是城镇化的必然趋势

Q：中国的人口分布存在区域上的不平衡，人口大量往一线二线城市聚集，北上广深等超一线城市人口负担巨大。同时农村人口剧减，出现“空巢化”，导致空巢老人、留守儿童等一系列社会问题。您认为如果城镇化继续进行下去，农村人口会不会继续减少？这对中国社会和经济有什么风险？

李铁：人口向大城市聚集是一种趋势，也是一种市场的行为。大城市占有更多的资源，会提供更多的机会，会在城镇化进程中发挥重要的作用，我们要尊重而不是排斥这个选择。

农村人口的减少，出现的“空巢”现象，在世界城市化进程中是大势所趋。我们农村人均占有自然资源过少、过低。如何调整优化, 就是要减少农村人口。只有减少农民，才能富裕农民。这样看来，“空巢”现象是符合城镇化发展规律的。

但是如何解决“空巢化”带来的问题？如何解决农村留守儿童和空巢老人的问题？有以下两个方案：

一、户籍制度改革。如果我们的户籍政策允许农村人口进入城市，让他们落户，并平等地享受城市居民的公众服务，他们会把家搬到城市去。 那么大量的留守儿童就会跟城市儿童一样在城镇平等地享受教育等公共服务。

二、空巢老人的问题在日本、韩国等东亚国家和欧洲国家都出现过。一方面，随着时间推移，老人们对城市和农村的生活认识发生了巨大的变化，会有一部分人愿意去城市享受城市生活。另一方面，滞留农村的老年人口，当城镇化发展到一定阶段，当城市人口占主要地位的时候，可以通过以城带乡，以工补农的方式，由城市对农村进行补助，帮助解决农村发展的贫困问题和空巢问题。

北京已经出现“逆城市化”，周末马路堵满了出城的车

Q：说到城市化，就不得不谈“逆城市化”。你认为中国离“逆城市化”还有多远？什么时候中国人能从城市回到农村？

李铁：从国际惯例来看，城市化发展到一定阶段会出现“逆城市化”。就是一部分人会回到农村，返璞归真，寻求自然，享受田园生活。“逆城市化”会给农村补充一些劳动要素、生产要素，促进城乡要素和资源的流动，带动农村经济的发展。现在“逆城市化”现象在中国的许多城市已经出现，比如说人们在郊区大量买房，城里人到农村去办农家乐，到山区办各种旅游项目。为什么很多原来穷山恶水的地方突然变成资源丰富的旅游点？这也是“逆城市化”的现象。当人们过够了城市生活，他们渴望回归自然。

周末大量的北京人开车出去，出城的路非常拥堵，到周日晚上再回来，到哪里去？就是到北京周边的农村去，带动了农村经济发展，带动农村的产业结构调整，也带动了农民收入的增加。

土地收入从8个亿到3000万，政府怎么办？

Q：有数据显示，从2015初到2015年7月31日，土地销售收入下降了38%。土地收入的迅速下滑大幅减少了政府收入。您认为政府该怎么办？

李铁：靠土地收入来实现城镇化的资金供给，未来这条路已经走不下去了。

在2014年和2015年，一部分二线城市和绝大部分三四线城市的房地产市场已经出现供给过剩。据我们的调查，一些省市的土地出让收入远远不止是下降38%。最近我刚刚去过的一个中部地区县城，去年土地出让收入是8亿元，今年是三千万，这不止是一个城市的现象，而是普遍现象。

政府不能靠土地收入支撑财政了，怎么办？

一是，改善城市经营管理，引入更多金融资本来参与建设。政府也可以采用PPP的模式购买服务，或鼓励外资和民营资本的介入，参与城镇基础设施投入以及经营和管理。

二是，改革农村土地征用制度，把集体土地使用权真正地交给农村集体经济组织，他们自己在利用土地效益和开发建设方面，会精打细算，一定会取得更好的效果。

“鬼城”的说法是危言耸听

Q：现在，城镇化的副产品--鬼城，很受关注。从鄂尔多斯到郑州郑东，到广西北海到辽宁铁岭，不断的有城市被贴上“鬼城”的标签。放眼国外，曾经辉煌一时的美国“汽车城”--底特律，现在也沦为“鬼城”。“造城运动”变成了一片空城。您如何看待城镇化造成的鬼城问题？

李铁：鬼城的说法是记者夸张了，太过危言耸听。中国所谓的“鬼城”也是媒体给的称号。每个城市的“空城”现象有不同的原因，有的是人为原因造成的，主观的过度臆想，动用了大量资源，大搞政绩工程。比如说唐山的曹妃甸生态城，上千亿资金砸下去了，但是结果远远没有达到预期，导致大量投资闲置，大量房子被弃置，造成资源的严重浪费。

鄂尔多斯不是“鬼城”，只是房子卖不出去

李铁：除了唐山曹妃甸生态城以外，另一种所谓“鬼城”的说法更多的是针对鄂尔多斯。其实鄂尔多斯有足够潜在的能源和资源，上千亿吨的煤炭和上万亿吨的天然气储藏量，有足够的财富来支持这个城市发展。当前出现的问题是由于整体经济形势下滑，导致能源需求下降，能源卖不出去，财政税收就受到了严重影响，财政能力下降，直接影响到了城市后续的开发和建设。从鄂尔多斯的例子来看，地方政府应该反思：当城市有钱的时候，政府怎么来合理支出？当城市做规划的时候，如何提高资源配置效率？在城市经营和管理上怎样符合城市发展规律？怎么调整人口结构和人才结构？怎样使城市更加紧凑，以促进各种要素的集聚？这些都是鄂尔多斯的经验和教训。摊子铺得太大，服务业发展不起来，资源浪费现象严重。但是不能仅仅通过这些现象，就说鄂尔多斯是鬼城，毕竟资源的丰富储备决定着该城市未来的长期发展前景。眼前房子卖不出的问题，可以有很多办法来解决，重要的是调整城市规划，增加城市的紧凑程度。更多地为中低收入和本地人口提供充分的城市发展空间，而不是搞豪华型城市。

鬼城？or睡城？要用十年二十年的眼光来看

李铁：我不认为郑州新区是鬼城。毕竟几十年的发展有了很多的成功经验。问题在于城市规划是不是过于奢侈？公共空间的利用是不是过于粗放？未来扩张是不是要考虑到特定的人口和产业？而不能仅仅从房地产发展的利益出发来设计新区的发展模式，而要更多的考虑城市自身的功能和发展规律。我们经常看到媒体指责一些朝夕性的城市，白天空无一人，晚上成睡城，城市功能单一，人们生活很不方便。从城市发展规律来看，一个城市的功能变化不是一年、两年、三年、五年可以看到的，我们也许要通过五年到十年甚至更长的时间才能看到城市演变的效果。还有一些市场会自动调节，会补充当时建立城市过程中规划和功能的缺失。例如北京的望京曾经被认为是睡城，但现在已经发生了根本的改观。

但是我们特别要吸取的经验教训是什么？就是政府官员不能通过自己的主观意志来随意打造一个新城；政府的投入无论是从土地拿来的收入，还是从财政拿来的收入，都要提高资源利用效率；对于某些城市来讲，建设新区无可厚非，但是建多大，如何规划人口和城市空间规模需要特别谨慎。在很多新区出现的问题是，投了上千亿的资金搞基础设施建设，但闲置了几十年，远远没有实现当时提出的发展预期。几十年过去了，资金的沉淀变成了钢筋混凝土，变成了闲置的大马路和广场，似乎很多政府官员都等待着未来会有复活期。但是如果你把这些资金作为金融资本来看，那这种投入对社会造成的浪费就太严重了。即便二十年之后再恢复过来，你想你已经浪费了多少资源和效率？如果我们用同样数额的资金用来解决民生等方面的问题，那可以干成功多少事情？我们能说政府干什么都没有钱吗？。所以这些问题是我们政府官员应该反思的事情。

北京房价高是必然现象，各大首都房价都高

Q：说到鬼城，我们不得不提到房价。我也注意到您在一些场合，对房价提出一些比较犀利看法。您曾经提出过，北上广深不应该再限购，要让市场来决定房价。您现在的观点和之前有变化吗？您如何看待现在的北上广深这些限购政策？

李铁：我认为房价的高和低与城市吸引力有关，北京房价高是必然现象。北京和上海，相对全国来讲，是公共服务非常集中的地方。

关键是北京、上海、广州这些城市，核心城区可能已经出现饱和了。但是在行政辖区范围内，受到辐射的周边地区，是不是也出现饱和？是不是还有吸引就业和投资的空间？

是不是北上广深这些城市不能再容纳人口？我们注意到，伦敦、纽约、东京都出现了城市的再生，城市更新现象，就在原有的城市中心地区，继续通过城市改造来吸引更多人口，那么从这个角度来看，我们的城市还远没有达到饱和。

房价高在各国的首都是一个必然现象，北京房价高是正常的。纽约的房价高，北京不如纽约的房价，更不如香港的房价。但是从另一方面看，房价高，就意味着来的人多，他们就需要住房，那么，我们会不会给到这里来的人创造更多的投资机会，会不会在周边地区选择空间，通过加快建设来拉低房价。

只有解决交通，老百姓才愿意到六环以外买房

李铁：在北京周边三十到五十公里的范围之内，甚至更大的范围内，我们可以通过发展中小城市和小城镇，为北京市中低收入人口提供更多的居住和就业空间。我们知道北京市中心区的房子，房价每平方米已经达到甚至超过五六万了。可是在六环或者是向河北延伸的空间内，房价就没那么贵了。但是，为什么六环以外的空间没有充分利用起来，原因就是交通通达性不够好。

北京面临的不是高房价的问题，关键是如何解决中低收入人口的住房问题。高房价和买不起高价房的老百姓没有直接关系。和老百姓直接相关的是，如何买到和他们收入水平相应的房子。我认为，现在我们不应该更多的把注意力放在高房价上面，而且怎么解决中低收入入口的住房购置问题。

北京的房价太高了，但三十公里的半径圈，房价就低多了。那么，我们是不是可以到固安，到廊坊，甚至是河北的其他城市，也包括北京周边很多地方去买房？为什么没人到那里去买房子？为什么不可以这么做？关键是交通不够便利。因此，我们需要解决中低收入人口的住房供给，而这个住房供给是可以通过空间来选择和调整的。而空间调整的核心是交通和其他基础设施的规划和配置。