时评：旅游地产，不能只造房子

在很长的一段时间里，房地产利润跟其他行业相比是绝对的食肉动物，而旅游业却是食草动物。如果没有限购政策，或许没有几个房地产企业真正愿意做旅游地产。因为旅游地产的利润回收很慢很辛苦，旅行社利润不到7%，酒店的投资大且回收更慢。因此，在我看来，房地产走进旅游业就像“狼突然被赶进羊圈”。

而很多地产开发商在转向旅游地产时，缺乏思想准备，更没有人才储备与战略性储备。缺乏技术路线图，旅游地产很可能就会成为一座空城或死城。海南三亚很多旅游地产从销售到现在有90%以上都不是长住户，如此大的闲置不仅是政府的损失，更是宝贵资源的浪费，是地产商本身的损失。

旅游地产要想真正健康发展，只卖房子、造房子是远远不够的，周边必须要有某个旅游项目或旅游目的地，必须要以旅游为根本吸引力。旅游地产是现代和原生态的结合，公共产品和私有化的结合。房子卖掉后就是私有化，但没有公共区域的社区没有度假氛围，所以光有地产不够。度假地产或者旅游地产对周边的依赖性较大。周边没有好的山水、好的人文景观是不完美的。三亚和巴厘岛相比，很大的局限性就是没有社区参与。在三亚当地，游客很少走进当地百姓的社区。而在巴厘岛，村庄的沿途都在卖手工艺产品，如木雕等。

也许跟住宅地产相比，旅游地产得算是匹吃素的狼，营养没有那么丰富，所以我们面临如何认识旅游领域特征的问题。泛旅游时代的特征概括起来就是：“广义游客、无限互动、全景空间、综合产业”。旅游的产业链非常长，旅游地产的发展有着广大的市场空间。

中国度假地产或者旅游地产发展的基本过程可概况为三个阶段，第一阶段是上世纪90年代之前中国度假地产的雏形期，主要是国有企事业单位政府机关修建疗养院、招待所或各种培训中心；第二阶段是上世纪90年代到2005年左右初级度假地产阶段，即单纯地盖房子；第三阶段是2005年以后截至目前，真正意义上的旅游地产、度假地产开始逐步开发，但专业化程度仍然不高。

旅游地产是面向第二住宅的开发，靠的是旅游本身的吸引力，度假的吸引力，而不是房子本身。现在旅游已不是单纯的景区观光型旅游，旅游产业链很长，并且中国正在从观光型旅游向休闲度假型旅游转变，这为旅游地产发展提供了有利条件。另外，目前我国的假期很短，短即意味着我们会增加，因此，中长线距离旅游，以及假期的增加是中国社会发展的大趋势，这就要求旅游地产必须走专业化道路。

专业化是整个房地产行业发展的趋势，旅游地产跟住宅地产的最大差别在于，住宅地产满足当地人的刚性需求，而旅游地产则是奢侈品。第二居所就是移动的居所，必须要走专业化道路。

任何旅游地产开发商进入旅游地产都要注意三点，第一是房地产业和旅游业要紧密结合。不能把旅游地产90%全部卖掉，必须保持50%作为公共区域，不销售而用来经营，经营以后才有活力。只搞旅游不搞地产，或者只搞地产不搞旅游，都做不成旅游地产。只有平衡好旅游项目的吸引力和旅游活动才能真正长久地保障一个度假目的地的成立，一个度假目的地的成立又能够保障旅游地产楼盘不闲置。第二是只有社区去孤岛化才能提升度假氛围。三亚亚龙湾就是孤岛，因为跟当地社区的联系很少。第三是资源使用率的提高。只有度假地产闲置率的下降才能形成全过程度假。