孙克放：三四线城市是中小房企发展的市场

孙克放/建设部住宅产业化促进中心副总工程师

中国的房地产企业由原来高峰时的8万多家，经几年的时间数目降到了不足5万，说明现在市场分化明显，可以看出大型房地产企业越做越大，而中小型房地产企业越做越难，人们发现很多中小型房企不是破产就是被并购。因此，中小型房地产企业遇到了很大的危机，值得人们关注。

2014年前6个月，如万科、恒大等大型房地产企业都完成了或者接近完成全年任务的一半，而一些中小房地产企业则全面溃败。市场销售上两极分化的态势导致了部分中小房企资金链问题逐渐呈现，甚至有企业开始向香港资本市场融资，以解决资金链危机，另有一些中小房企不得不通过卖项目来苦苦支撑。据数据统计显示，今年上半年已完成的房产并购交易就有75宗，截至6月底，正在进行而未完成的房产并购交易有120宗，涉及金额约550亿元。中小房地产企业有两难，第一是拿地困难。所谓的拿地难其实主要在一二线城市，在资金上它们不可能有实力和大型房企相抗衡，而在三四线城市中，这些企业拿地还是比较容易的。这是因为，首先大的房产公司看不上三四线城市的经济实力，对于中小房企来说相对市场竞争小很多;其次是三四线城市土地的价格要低的多，中小房企可以节省出大量资金用于开发项目，或者不用太过为融资发愁;再次是三四线城市不容易引进大企业的投资，所以对于能带来大量税收的房地产企业还是很欢迎的，一般会给一定的政策优惠。所以中小房企在现在的市场局面下，应该把自己的资金投入到三四线城市，甚至再往下的小城镇中。

第二是融资困难。现在国家收紧货币政策，中小房企一般会陷入借贷无门的境况，但是银行贷款不是唯一解决资金问题的方法，我认为中小房企可以选择国内外的私募基金以及和大型房企合作，或者和其它中小企业联合共同开发一个项目，尤其是最后一种联合可以增加双方的竞争力，共渡难关。

历史证明，国家或地区越小，大地产公司垄断性越强，韩国和香港都是如此。日本三井不动产曾垄断日本半壁江山，但在上世纪60年代被解体了，是日本垄断法确立的条款功劳。而中国国土面积太大，不会出现独霸地产的企业，所以在之后近十年的时间里中小地产企业还有生存的空间，尤其在三四线城市，只要开发思路正确，还是有很大的可能盈利。

现在房屋竣工的套数已经超过了实际消费的刚性需求，很多城市都有大量库存。但这是整体的情况，不是每一个城市的具体情况都是如此，那些没有饱和的城市，地产还是有很好的发展条件的，尤其是三线四线五线的小城市，这些城市一直不被进入大城市的各个企业青睐，因此中小房企可以从一二线的市场中退出来，选择自己熟悉的地区开发符合当地居民需求的产品。

最后，我觉得中小房企还能参与到新型城镇化的建设中，分散大城市的人口，走向生态化的道路，发展绿色环保的地产，这些都是中小房企的可能出路。