江曼：绿色建筑规划设计从选址开始

6月20日至21日，第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办，主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗，共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是九源国际建筑顾问有限公司总经理江曼发言实录：

九源国际建筑顾问有限公司总经理 江曼

我是建筑师出身，但是现在越来越不像建筑师了，总的原因就是因为涉足了产业地产这一块业务。这么深的水，让我经常反思，我还要在这里游吗，这里水太深了。前面几位都在讲他们园区建设，或者绿色材料、绿色技术，这个题目出来以前，我也做了一些思考。刚才李总也说了，绿色建筑本身从建筑质量来讲，系统性的解决方案在供应链里面已经非常完善了，而且从整体的供应链来讲国际上已经有非常完善的体系了，建筑技术和建筑材料这块国内目前还是跟随者。

建设一个绿色园区，如何在设计的环节运用技术和材料，首先要了解建筑环境，包括建筑材料、能源，可再生材料，可再生能源，节能、环保等方面。

但是在我这些年做设计的过程中，遇到的一个很大的问题就是"修改，不断的修改，无休止的修改"，改的很大的原因有两个方面，一个是政府没有想清楚;第二个是投资商没有想清楚。设计阶段的修改实在是太多了，以至于我想退出这个行业，感觉不到价值感。刚才庄总提到了选址很重要，例如我们现在想选定一个区域做一个绿色产业园，由某个企业来开发。在同一个竞争区域里，紧接着政府也做一个开发区，这样的选址本身就不绿色、不环保。在这种情况下，企业的选址可能要调整，规划肯定要符合上位规划，所以得进行修改，土地控规的不先行导致了项目的修改不绿色，这是宏观方面感受到的不绿色。

其实政府的不确定性还有一个问题，他招商的阶段，尤其是三二线城市，没有资源，没有产业，他胡乱答应，只要你作为投资商进来，带着貌似比较好的资源进来的时候，他什么都答应你，在你做的过程中，一旦把他的资源熬出快要见到曙光的时候，他变了，本来你规划做的，他把你旁边的地变了，在我们规划师上手做的时候依据城市控规做的，三年后发现不是这样的了。这也是我们在控规阶段不断的碰到问题。在北京、上海这些一线城市，因为法规性比较强，很少出现，但是地方上这种政策的不确定性太多了。我建议开发商索性在建筑控规的阶段帮助政府多做一些事情，应该政府做的，可能需要企业做，也就是说我们是一个设计企业，要跟这个项目活下来必须往前跑，先明白定位，再了解选址是否正确，再往前跑。

到企业这部分，很重要的一部分是产业定位，绿色产业园它本身除了跟环境协调，一定是新兴的，绿色产业，即便是老的产业也要是升级版的产业，这样的产业定位进来以后，园区之间上下游的产业的产出最大化，上下游的产业链的供给以及这个园区和我们周围居民，邻居环境上的和谐友好，因此我们在规划设计阶段把绿色建筑的概念宏观的加进去。

再往下说，除了刚才说的绿色建筑，绿色建材，包括室内的材料、空气环境，到关注到入住园区本身的这些人的使用的舒适度和和谐。赵总提到了全寿命周期，为什么要由选址开始，全生命周期是从选址开始到项目的可持续发展。

开发商在这里面的变化其实是来源于刚才庄总说的，这类的项目是现在值得去做的一件事情，在对这个产业的了解到底有多少，其实就是在任务书的不确定性，任务书的准确性的表达方面是不是能够支持绿色建筑的可持续发展，又是很重要的一点。到建筑技术我们想明白了建筑材料和技术保证，没有问题，后面远远高于以前，下游的共赢远远的满足前面的东西，但是如果前面没有想明白，比如说我们要做一个生物医药产业园，里面的环保，报环评的时候是由大园区做污水处理还是局部的做污水处理，这个是不一样的。每个地方的动物实验一定在这里做还是拿出去做，还有你的制药车间是整个厂区里面不少于1500平米，还是我研究一下这些制药企业在500平米到1000平米就可以满足需求，同时我们自己的实验部分有没有想明白，一旦想明白了，结论是不绿色，白玩了。政府前面的规划不可控，但是至少谈判的时候要说到这一点，园区建筑设计的时候或者技术的设计跟园区的工艺流程匹配的时候，绿色建筑一定要加进去，没有控制环节的话，即便选择了材料也是浪费的。

第三个还是刚才赵总说的，全生命周期，我们现在做的产业园里面，因为我们确实做了12年了，我们不敢说做成了多少，但是我们玩坏了多少是知道的。这十几年活下来，你玩坏过几个，我们比比。我们最近在海尔做的工业园的转型，老大就不干，他说这块用地就是海尔的电商产业用地，就是不搬，但是政府已经说这个地方变成了商贸用地，就是应该拆迁，如果不是张瑞敏可能就没戏。如果以规划设计的角度来看可持续绿色建筑的话，是不是在你的设计里面，尤其是产业园区设计里，是不是应该考虑二十年后可能不再是二产，而是三产或者2.5产。今天确实有可持续的思路想这些问题，在这个情况下又存在跟政府的博弈的过程，土地的变性的过程。城市的建设过程中不确定的因素太多。三规不统一，土地规划，发改委的产业规划和国土局的产业规划不统一，导致了开发商受夹板气，这是国家的问题。开发商自己研发市场，如果说你真的进入产业层面，你应该把产业的工艺流程了解清楚，你该负的责任如果不想清楚，光讲建筑技术和建筑材料的体系，其实是我们玩不过后面的供应商的。