时评：商业地产巧借城镇化东风

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2014年，将是着力推进新型城镇化的一年。对于商业地产而言，新型城镇化带来的不是简单的商业需求增加和商业升级，而是做大了商业地产行业的蛋糕，扩充了商业地产的内涵和外延。正如住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前在中国写字楼综合体发展论坛第十届年会上所指出：“存量房时代旧楼宇商业地产的更新、改造，就是值得关注的重要机会。”

“商业地产将会同过去大量新建商业楼宇的模式不同，以开发、散售为主的经营模式将转变成整体的以资产管理为核心的整体经营模式。”秦虹认为，未来房地产发展将很难复制过去十年的发展道路，中国的房地产市场将逐步走向成熟，并越来越多地呈现出成熟的发达国家房地产市场的特征。

新型不等于新建

事实上，对于一哄而上想要抢食新型城镇化“蛋糕”的房地产而言，并没有那么简单。毕竟在上一轮城镇化浪潮中，三四线城市商用建筑大量重复建设,供应过剩的风险需要消化。尤其是中央城镇化工作会议提出：提高城镇建设用地利用效率，要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。

秦虹认为，中国的房地产市场与发达国家相比最大的不同，是我国还是一个以增量交易为主的市场，经济发展一直都是增量带动存量的过程。在我国，新房成交量普遍高于二手房，写字楼等商业地产也都在大量新建开发，房地产开发商的目光都比较容易投向增量领域，因此这个领域一直成为各方经济利益关注的焦点。

“但是未来的商业地产一定会呈现出存量房交易比例逐步提高的态势，正如发达国家一样。”秦虹表示，在美国91%的住房交易是二手房交易，新房交易只占9%左右，商业地产更是如此。大量的商业地产，都是旧楼宇的改造，来提供新增的需求，而新建商业地产提供这样需求所占比重和分量都非常小。同时，商业地产的更新改造将会带动地区经济的发展，原有的旧写字楼经过更新改造，将会改造城市面貌，再造城市繁荣。在西方很多发达国家，老城区从衰败到复兴，都是振兴的过程，不仅增加了地方的收入，而且带动了新的就业增长，繁荣了周边的经济。

“新型城镇化，并不是城区都要更新，同样商业地产的开发也不一定都要新建，比如上海的新天地、成都的宽窄巷子改造都很成功，这些改造的项目都很有文化底蕴，而且充满地方特色，很受市场欢迎。”中国房地产业协会副会长朱中一在案例研讨时说道，商业地产开发的思路需要放宽。

新业态满足多元化需求

“经营模式转型提升了商业地产的品质，就是从过去的散售、开发为主，变成整体经营，以资产管理为核心，会受到经营者的欢迎。因为这样整体的经营，将会带来整体商业地产资产管理和经营模式的改变。”秦虹表示，全方位的资产管理可以提升投资回报，以持有为主的商业经营模式，需要一些长期稳定的资金的支持，特别适合像REITs这样的资金来注入。

而在新型城镇化的推动下，未来的商务园区也将有更多样化的业态。一方面，传统商务区正在面临转型升级。“以人为本是新型城镇化的核心，未来的办公一定是以人为中心的，工作模式是未来企业对员工的最大吸引之一，商务办公将会更加注重花园式办公，提倡自由开放可以交流的园区模式，北京科技商务区(TBD)项目符合这一定位。”北京科技商务区副总经理王玉龙认为，TBD将成为引领未来商务园区的新模式，将解决居住、交通、城市配套等一系列问题。

另外一方面，随着城镇化的发展，城市的功能逐渐被分散，许多企业从CBD搬离，搬到望京、甚至亦庄等较偏远的地区，特别是北京798艺术区、南京1865创意产业园等在最近几年都受到各类企业的高度青睐。

“大家在逃离CBD，逃离的是高昂的交通代价、高昂的租金成本。同时中关村、亚运村外溢的企业，经过十几年的发展，逐渐由中小企业发展为大型企业，或者已经在中小板块上市了，这些企业为什么要逃离或者外溢呢?就是他们有不同的需求，他们已经不满足于普通的办公模式，已经以更高的标准在选择自己未来的办公场所。”王玉龙认为，这说明企业对办公个性化要求不断提高，所以商务园区定位要跟着客户需求的变化及时调整。