时评：养老地产不是简单的盖房子

近来，养老地产热度升高，包括保利、万科、远洋等在内的众多知名房企纷纷涉足养老地产。专家认为，随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，养老机构和社区未来将出现“井喷”。

中国商报记者近日调查采访发现，目前全国已有超过20家大、中型房企高调宣布进军或涉足养老地产，其中，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目；远洋地产规划了6000多平方米的高端养老项目；绿城中国董事局主席宋卫平近日也公开表示，将试水养老地产。

“养老地产热缘于中国的养老问题成为了举世瞩目的社会焦点，年轻人由于工作繁忙，没有时间照料老人，此外还有很多"空巢"老人，因此养老地产需求量更大。”万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆对记者表示。

养老地产的客户是谁？他们的需求是什么？客户为什么会放弃原来自己住的房子，来到机构养老？这些问题无疑是地产企业首先要考虑清楚的问题。“和住宅开发一样，客户是产品的最终使用者和评判产品是否准确的法官。”远洋地产总裁李明向中国商报记者表示。

事实上，在我国，目前大多数人所理解的传统意义上的养老机构，还都是传统意义上的福利院和敬老院，而大多数老人不愿意进入机构养老，进入养老院就意味着“子女不孝、吃不好、睡不好”，而拥有一定经济实力，子女又没有时间、精力照料的老人无处养老，由此，也就形成了极大的市场供应缺口。房地产企业介入高端养老市场将填补这一部分的市场空白。“我们项目的目标客户是65至85岁之间的高端客户，为这些老人建造一个最优的生活场所至关重要。”李明认为，只有将客户需要什么，企业能给客户提供什么服务想清楚了，才能谈到服务和产品值多少钱的问题。

这些高端客户放弃原来的大房子及保姆护理，来到机构养老看重的是专业、完善的照护条件及丰富的公共活动空间。在丹麦的养老机构，老人的生活会被安排得相当丰富，他们不仅可以拥有最需要的倾诉对象，还有“玩伴”，让老人减少“孤独感”。除此之外，在项目建筑设计及配套设施上体现了“专为老年人”打造的特点。

针对当前的养老地产热，业内专家认为，养老地产不能是简单的盖房子卖房子，一定是与保障制度、保险制度、商业保险制度、慈善机制等等相结合。中国房地产研究会人居环境委员会副主任、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦认为，到目前为止，各大开发商主体仍是各自为战的状态，均是以单个项目来建设和运营的，并没有形成规模，没有可供全国化复制的成熟商业模式，再加上养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。

养老地产属于新兴地产，投资高、回收周期长，且对后期物业管理要求相对较高，这些都给地产商带来了挑战，但机遇并存。中国养老地产仅占地产总量的百分之一点几，专家预计，仅需3至5年时间，我国养老机构和社区将进入“井喷”期。