巴曙松:土地财政模式已走到尾声 房产税必然出台

北京大学汇丰商学院金融学教授巴曙松

巴曙松认为,房屋租赁体系的搭建不再主要依靠增量新房,而是要设法通过便捷的二手房交易来盘活存量。此外,在他看来,目前支持房地产税出台的内部和外部条件越来越充分,房产税出台是必然趋势。

房地产市场正告别增量房主导时代

新京报:十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,未来如何实现多层次住房供给,租与售如何协同发展?

巴曙松:与发达经济体的房地产市场相比,中国依靠租房来解决居住需求的市场比重明显较低。未来可以通过信息的采集、提供、交易的撮合、税收的鼓励、商业模式的培育等多渠道的措施,让市民租房更加方便的同时利益得到保障。

但更重要的是,房屋租赁体系的搭建不再主要依靠增量新房,而是设法通过便捷的二手房交易来盘活存量。因为目前中国的房地产市场正在告别增量房主导的时代、进入存量房时代,这一趋势从北上广深这些一线城市拓展到了二线城市,接下来会拓展到三线城市。

从全国范围内的总量看,房地产总量保持大致平衡状态,不存在总量上的明显缺口,主要还是区域等的不平衡问题。房地产市场也正在告别增量房主导时代,转入存量房和增量房共同推动而且存量房在二手房的占比中越来越大。

新京报:雄安新区的房地产市场备受关注,怎样才能使得房地产既避免沦为投资和投机的工具,也能够为地方财政提供长期的一个财源?

巴曙松:在中国的城镇化快速推进的阶段,地方政府面临基础设施建设等的重要任务,其收支结构相应地具有土地财政特征,也就是低价征地、在市场高价卖地,这中间的差价支撑着地方政府财政的运转和城市建成区面积的扩张。

但现在拆迁成本越来越高,政府在市场拍卖土地中获得的中间差价越来越小,许多城市可供出售的土地也在大幅减少,政府通过土地财政维持这种城镇化路径的难度在加大,土地财政模式可以说已走到尾声。

那怎么办呢?第一,可能要探索多种土地供应模式,使得土地供应多样化。此外,在土地财政上,如果难以有新的收益,必然就需要寻找其他可持续性的资金渠道。比如,租赁房有着稳定的租金,以租赁房为依托,发行投资工具吸引社会金融资源的参与。

第二,房地产市场进入存量房时代后,征收房产税实现财政收入的可持续可能需要重点考虑。

第三,设立雄安新区,不仅仅为了增加土地供应,客观上期待它有更多的制度创新,特别是探索新的发展阶段一个更可持续的城镇化路径。

房产税出台关键在具体征收方案设计

新京报:房产税已经提了很多年,为何迟迟没有出台?

巴曙松:目前支持房地产税出台的内部和外部条件越来越充分,例如全国房产系统的联网;存量房市场的到来使得房地产市场的流通更为充分,价格更为合理;源于土地拍卖的地方政府收入在降低,需要找到新的支持城市运营的收入来源;在房地产市场正在转向存量房时代,房产税有条件在适当的时候为地方政府找到收入的新增长点。

房地产税出台的基础条件之一,是房地产市场充分的流通、充分的交易,这样才能使得房地产的产权、价格更清晰准确,这样征收房产税的时候,才更容易找到可靠的依据。历史地看,中国房源渠道非常多元化,既有市场开发的房子,也有联合开发、政府共建等多种形式的房子,以市场化价格入手房子的购房者只占其中的一部分。对于每个有房者来说,其入手房子的价格成本差异很大。因此,房产税出台是必然趋势,关键是具体的征收方案设计。

嘉宾简介:

巴曙松:北京大学汇丰商学院金融学教授,中国银行业协会首席经济学家,香港交易所首席中国经济学家,哥伦比亚大学高级访问学者,研究员,博士生导师。

编辑:Julie
标签:巴曙松房产税土地财政模式

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