时评：房企应差异化布局

房企应差异化布局

中原地产首席分析师张大伟指出：“多地密集发布去库存政策，预计后续会有更多地方出台不同力度的政策。整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。”当下经济发展缺乏动力，房地产依然是重要引擎。由于各地楼市分化严重，因城施策将成为未来房地产刺激政策的主流。

广发证券分析师乐加栋表示：“2016年1月以来，多省市密集出台地产新政加快推进去库存进程，其中保障房货币化是着力点。预期行业政策存在进一步宽松的空间，包括供给侧的定调去库存、保障房货币化，以及需求侧的信贷金融支持合理住房需求、税费减免优惠加大、降低刚需购房门槛、农民工市民化等。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从楼市政策基调看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。

上海易居房地产研究院分析预计，2016年央行和银监会等部委将继续支持首套房贷、二套改善需求等合理的自住需求，比如首套房贷首付比例降至二成，二套房贷首付比例降至三成等。同时，随着公积金改革的推进，住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品的政策也将逐步落实。此外，住房银行、房贷证券化等金融信贷政策也将继续推进。

2015年，房地产市场开始回暖，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升。目前，房地产市场库存压力虽有所缓解，但仍然处在较高水平，不同城市之间库存差异较大，其中三四线城市库存消化时间最长，部分城市已经进入市场“高危区”。相关政策有望在化解库存方面发挥作用，不过短期内部分地区库存高企的状况难以好转。

张大伟指出：“分城市来看，一线城市被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。三四线市场库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将延续。”胡景晖同样认为这种两极分化的趋势将持续。胡景晖指出：“在需求侧的推动下，北京等一线城市的楼市未来还算乐观，但豪宅化趋势却使得在总量去化之外又有了结构性的去化问题。”

分析指出，目前大部分城市商品房库存量大，市场存在一定风险。住宅市场方面，北京、上海、深圳、南京、杭州等少数城市长短期均无压力，市场前景较好;宁波、无锡、徐州、长春等城市短期库存尚在合理范围，但因前期土地供应量偏大，中长期去库存有压力，其中徐州、洛阳、大连等部分城市压力较为突出。另外，通过对城市分区的销售、库存情况分析，住宅市场整体较好的城市，各分区的表现也各异，有些区域风险依然很大;而市场整体表现较差的城市，也有个别区域值得挖掘。

房企在城市选择方面应“扬长避短”，重点关注有潜力的城市和区域，远离库存量大，消化时间长的城市和地区。同时结合自身产品特点和未来发展规划，审慎进入地王频现、楼价飙高的热点城市。库存去化方面，首先应根据自身发展情况适时调整价格，加快去库存进程;其次，以消费需求为导向，深入挖掘客户需求，合理调整产品结构，打造适合当地居民需求的产品;同时，着重提升产品、服务品质，进一步改善居住体验，丰富社区服务产业链，探索构建新型社区。