郁亮：缩表出清是一场生死之战

关于外部环境，郁亮表示，整个行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。这是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。“好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。”今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。“缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。”

郁亮认为，面对市场萎缩后更加白热化的竞争，大家都想活下去，都会全力以赴，而“万科靠什么赢？”他自己的回答是，“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。”

万科的“过冬”逻辑

提出“收敛聚焦”近三年后，在行业大缩表的背景下，万科2021年提出要加速转型，从“开发为主”转到“开发经营服务并重”。郁亮提及，万科在2年前就关注研究大和房建，在转型发展的新时期，万科需要缩表重生，要全面对标这个新榜样。

曾经历过日本整个大缩表过程的大和房建，原以地产开发业务为主，后来缩表时行动比较坚决，且在新赛道开辟方面也很成功，现在在日本的租赁公寓业务排第一、物流业务排第一。

环顾行业，调控加剧、规模见顶、业绩下滑、利润下跌、转型艰难……过去十几年的黄金发展态势早已成为过去。“尊重常识，回归常态，阵痛之后，还有机会。”2021年10月底的一场沟通会上，郁亮面对媒体，将对行业的看法浓缩成这16个字。

在2021年11月下旬的临时股东会上，万科总裁祝九胜表示，当下这个历史阶段是整个行业要缩表，去规模、去金融化、降杠杆等，这必然会带来一些阵痛。对于2020年8月“三条红线”出台，祝九胜称，万科必须在安全和增长之间寻求平衡。

回归和平衡，意味着阵痛与新生，也意味着，与过往的狂奔幻梦彻底切割。万科的“缩表”更多体现在开发业务层面。至今为止，万科九成营收来自房地产结算，而该业务现阶段正面临严峻挑战。一个大背景是，“房住不炒”大背景下，房价上涨预期被制约。

具体到万科自身，形势同样严峻。从2021年5月起，万科月度销售连续负增长，包括8月、9月及12月销售额均下降33%以上；2021年全年累计销售额约6277.8亿元，同比下降10.85%，仅完成7900亿目标近八成，这也是万科2008年之后首次负增长。

不过，在2021年12月，万科向投资者否认了销售目标的存在，并表示面对不确定的市场环境，公司不会设立固定的销售目标，会抓住以客户为中心等不变的商业逻辑，顺势而为，动态调整，争取最好的结果。

2021年12月16日，万科内部发文公布了上海区域的人事调整计划。张海将继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海区域首席合伙人。此外，万科上海区域内多个重要城市的总经理也进行了相应调整。

“行业正面临巨大挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代稳健发展。”对于此次调整，万科方面解释称，“一方面要在组织上加强‘一盘棋’建设；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台上。”

更早之前，万科也在有意控制业务发展节奏。开发业务一向是万科的“基本盘”。自2018年主动控制开发业务后，新开工面积与竣工面积差额开始缩小。相较于开发，万科经营性业务的比重开始有所侧重。面对房地产行业天花板，万科迫切需要找到第二增长曲线。

除地产开发外，目前万科旗下还拥有物业、公寓租赁、商业运营及物流仓储服务等业务。这一年，万科做过的最重大的决定，莫过于拆分万物云于港交所上市。2021年上半年，万物云向万科贡献营收103.8亿元，同比增长33.3%。

2018年上半年，万科将住宅租赁业务确立为继房地产开发和物业服务之后的第三大核心业务。2018年股东大会上，郁亮指出，除住宅开发业务外，租赁住宅也是万科的基本盘。郁亮认为，未来衡量一个开发商是否数一数二，必须在租、售两个领域做到数一数二。

作为长租公寓领域的房企先行者，万科于2016年推出集中式长租公寓品牌“泊寓”，更曾提出“2018年拓展房源至45万间，远期规划100万间”的目标。1月20日，万科内部发布了一条人事任命，由万科总裁祝九胜开始直管长租公寓业务。

多元业务已开始为万科贡献利润。2021年上半年，万科公寓租赁实现收入13.19亿元，同比增长25.6%，公寓规模位列集中式公寓国内第一。商业运营及物流仓储服务则分别实现营收36.29亿元及13.4亿元。

截至2021年三季末，万科总资产上升至1.97万亿元，开发业务增长放缓的同时，投资性房地产及长期待摊销费用两项增长明显，主要由于公司对公寓、物流等持有型物业投资增加所致。祝九胜解释，经营业务形成的正面利润还非常有限，但一旦建立了能力，长期前景“还是非常好的”。