李祖荣：将老旧建筑“变潮”的魔术师

李祖荣 杭州集物堂实业有限公司 总经理

地标性建筑是一座城市的名片，它融合于城市之间，传承历史文化，接轨现代潮流。近年来，越来越多一些我们无法定义，或者令人耳目一新的建筑在杭城拔地而起。比如时下占据两大黄金位置的“皇后公园”和“Mr.Box集盒”，可谓是集购物、观光、美食一站式商业体中的佼佼者，深受小资们追捧。

而孕育这潮流圣地背后的男人就是李祖荣。相比一些高调的明星建筑，这位被誉为“潮流教父”的上海男人和他的团队在过去的几年里一直在江浙沪一带改造一些没有太高关注度的老旧建筑，并为其赋予新的商业灵魂，置之重生。

做存量物业的商业开发，便是李祖荣创业以来“一路向南”的初衷。

“潮流教父”创业初体验

有多紧张就有多兴奋

对于“潮流教父”这一花名，虽未曾向他求证。但从言谈举止，穿着来看，李祖荣的“潮”是彰显的。作为一个70后，他比咖啡馆的大部分80后、90后看上去还要时髦、有型。一句“其实我是85年的”玩笑话暴露了他对年轻的渴望，不过在他看来，年轻绝非仅限于生理上的年龄，心态或更为重要。

李祖荣朋友圈这样写着，“每个认真生活的人，都值得被认真对待。”他是这么说的，也是这么做的，生活亦没有辜负他。光鲜亮丽的工作背后可能是一段艰辛坎坷，李祖荣却是一名幸运儿。

先是大学报考了东北的沈阳建筑大学学城市规划，任性地迈出了第一步。四年本科后，他选择返回上海就业，从事地产开发，每天与政府部门、开发商打交道，然后买房结婚，轻松站上了人生的第一个小巅峰。但李祖荣并不满足于小富即安的生活，“上海的工作固然安稳，但我当时很多的设计想法没有得到释放，应该尝试新的突破。”

机缘巧合下，李祖荣只身一人来到杭州，舒适缓慢的生活节奏和本土特有的小资情调很快吸引了他。他发现在这里，他可以把随性的生活方式带入设计中，另一边能将艺术设计引入商业空间，为消费者提供一个更优的空间环境，使商业空间的价值最大化。两者兼得，何乐而不为?

突破传统“设计师”的范畴，从零开始接触策划、营销、招商等运营的方方面面，李祖荣有多忐忑，就有多兴奋。就好像一个厨子遇到一份传世秘方，食材再难，他也会止不住内心的跃跃欲试。但这道菜具体怎么煎炒烹调?李祖荣瞄准了闲置的老厂房、存量资产以及各种状况的物业。换言之，就是为老旧的建筑注射新的商业生命，打造符合现代年轻人消费习惯的场所。

喜欢旧老物件

但更喜欢挖掘潜在新价值

李祖荣坦言，随着地产黄金十年的开发过量后，城市空间越来越小，大型购物中心遍地开花的同时，辐射的半径也变短了。“打个比方，城东有一个购物中心，城西一个购物中心，它们的品牌构成和空间体验感基本趋同，消费者没有理由从城东跑去城西消费。”而城市的存量物业尤其是当赋予其特有的地域特征，他们会随着时间的洗礼和积淀变得更有质感，再配上关联的娱乐设施、生活配套，将形成独特的向心力。

“改造型物业因为其特有的因地制宜的形态，它所聚集的人群对文化的归属感是很强的。我们的任务就是发掘这些老旧建筑的潜在价值。”李祖荣说，他喜欢收集老物件，它们都是时间不忍心带走的物证，皆因承载着过往的旧时光而变得弥足珍贵。

“旧老建筑的重塑，其实是帮助它们延续新的故事。”

眼下被称为杭城最潮地标的皇后公园和集盒，便是李祖荣精心用时光嫁接的产物。他形容两者，一个是儿子，一个是女儿。如果说皇后公园是洋溢着青春气息的时尚女孩，代表杭州女性的精致，那么集盒则是率性不羁又充分包容的摇滚男孩，带有男性的集装箱色彩。他们的共同点是年轻又充满活力，专为一群爱玩、会玩的年轻人而生。

皇后公园是女儿，集盒是儿子。

每一个城市作品，或大或小，都融入了建筑设计师对城市的态度和期待，有的甚至可能影响一座城市，而李祖荣想设计的，是城市更新中的存量资产，在保存城市肌理和文脉的同时把“潮流”带给城市。

不可否认的是，这两个“决意”与传统商场逆行的商业体不仅为广大食客玩咖提供了一个逛街吃饭的不二首选之地，也续写了旧老城区商圈的传奇。皇后公园，这个由七栋老房子组成的开放式微商圈，已经入驻了明星概念店、热门餐饮、艺术中心、时髦咖啡馆等各类业态，顾客可以享受到电子商务所不及的、体验慢生活的休闲购物之趣。

如果觉得白天沉浸在皇后公园下午茶还不够的话，那么夜晚在承载一代人记忆的城西老城区的文一路上，身披红色集装箱外壳，风格耀眼的时尚活力场所“Mr.Box集盒”或许能让你玩得更嗨。这里汇聚着个性十足的商户品牌，还推出了杭州首个“同类人的潮玩生活场”。对此李祖荣表示，随着人们的生活方式越发多元化之后，他希望年轻人玩乐的体验感能在集盒做积淀，里面一部分商店例如“公路餐厅”、“深夜烧货”、“胖哥俩肉蟹煲”、“捞王”、“O"Fish”等餐厅的经营时间超越了十点钟关门的界限，而这是其他传统的商业综合体很难做到的。

在改变中延续传统

营造特有的“场所精神”

仔细溜达一圈，你会发现李祖荣的设计理念其实有迹可循。无论前身是疾病防控中心的“皇后公园”，还是曾为华东家具城的“集盒”，它们都在有意打破传统却又延续传统，留下城市的记忆。

走进皇后公园，人们依旧可以触摸到当年建设大楼留下的砖墙、门洞和院内的大树，连餐厅地面的水磨石也保留当年的原样。而历经200多天打造的集盒内部更像是一个工厂，改造的混凝土砖块随处可见，李祖荣希望通过这种工业现代感的堆砌，将历史的印记与时代的脉搏相互融合，展现“集盒”的魅力。

“消费者吃喝玩乐的新鲜感终究会消失，但是"场所精神"能够生根。”在李祖荣看来，做商业空间更要学会营造一种特有的“场所精神”。一群年轻人对一个场所的认同感和归属感，不仅仅是因为吃喝玩乐，可能是因为这里的文化氛围很好，也可能是这个场所符合他们内心的需求……只有这样去做商业体，这座城市才能沉淀更多的文化内涵。

从“生孩子”到“养孩子”

累并快乐着

见证了一批旧老建筑的“浴火重生”，打造了这样两个年轻人喜爱的创意商业街区，被诸多报道称为“杭州商圈再造的魔术师”、“潮流圣地的缔造者”……对于这些赞誉，李祖荣有更多深刻的想法。

他说，假设把房产开发比喻成“生孩子”的话，那么运营整个商业空间就是“养孩子”，除了不断补充营养，还要给孩子找家教，如果路走偏了，还要帮助纠正。“以前只要开发好房产项目卖掉就行了，现在需要通过设计、包装、招商、工程改造一系列流程运营起来，让项目变得不一样，这很不容易。”为了丰富项目中的“消费内容”吸纳人气，李祖荣对入驻进来的业态尤为重视。

但磨难总是有的，有一段时间，集盒面临着零售店生意惨淡、部分商户退出的困境。针对这一现状，项目团队决定对集盒进行二次调整，一半以上业态将以餐饮为主，包括重餐饮、轻餐饮以及甜品，注入更多有意思的文化活动。“现在整个商业综合体的业态背景下，餐饮还是占据了大头，最后哪些店能持续下去，主要还是看市场反应，皇后公园也是越来越多餐饮占主导，已经成为武林路上的城市客厅。”他相信，集盒这场温柔的商业变革同样可以为这座城市带来惊喜。

访谈结束之际，李祖荣告诉我们他的下一步是在宁波开出第二个“集盒”。他说，一周辗转于上海、杭州和宁波三个城市的生活虽然奔波，但这颗对城市更新中存量老建筑所付出的心血，和这份勇于开拓商业体创新模式的激情，永远都在路上。