周燕珉：调控使购房者和开发商变得更加理性

清华大学建筑学院教授、国家一级注册建筑师、创新风暴活动专家评审委员会委员周燕珉老师，在2012年8月18日北京钓鱼台国宾馆举行的第11届创新风暴·2012中国居住创新典范品牌推介活动颁奖盛典上，梳理了获奖方案，周燕珉认为，政策调控影响使购房者和开发商变得更加理性。

以下为周燕珉的发言实录：

各位领导，各位专家，各位来宾，大家上午好。今天非常荣幸受到时国珍老师的邀请。我在这儿把这些专家的意见稍微整理一下，做一个简单的PPT，可能有许多地方做的不太对，请大家批评指正。

我们把所有的这些获奖方案稍微梳理了一下，从几个方面跟大家一起看一下这些作品的优缺点。我们有三个方面：第一，近年来住宅发展的回顾。第二，报奖项目的特点分析，包括四个方面。最后是一个总结。

第一，近年来住宅发展的回顾。大家都是地产行业的，对这些都非常熟悉了，我就简单地讲一下，因为这个作品都是这几年建成的，我们就回顾一下这个时段的历史。近几年地产的关键词是什么？09年主要是回暖。当时08年金融危机以后，09年开始回暖。然后是疯长，就是房价大涨，然后是蜗居。2010年是调控，然后是保障房。二线城市什么意思？很多大开商到二线城市去开发了。2011年是加强调控，然后是观望。然后回归刚需，投资客户都减少了。2012年是坚持调控，然后是政府的政策也是支持刚需，整个市场以价换量。

政策市场对企业和客户有什么样的影响？首先对地产企业的产品开发的影响。因为政策的限购，地价也特别高，专家注重客户与产品品配的研究，的确是更加深入的研究客户的需求，对客户的需求进一步细分，推出了多样化的产品类型。类型非常多样化。对客户需求的影响是什么？因为自住，客户更加注重项目的品质，规划配套和立面这些方面都要求更加务实，因为限购，所以特别珍惜购房房子的机会，买了一次以后就不一定再买了，尽可能买比较舒适、实用的，尽可能的一步到位。

这次报奖的项目中有这样一些特点：一个是类型比较多样。第二，注意品质。第三，回归理性。下面从规划户型、建筑风格和建筑技术等几方面进行分析。报奖项目的特点，我们从四个方面来说：一个是规划主题是多样性、特点鲜明的。第二，户型多以改善型为主。第三，建筑风格多为简约的形式。第四，更加注重绿色技术的应用。

规划特点，规划设计日益成熟，城区边郊项目特点非常明显，地价高升，对土地的利用更加充分，规划主题更加鲜明。比如说注重环境营造的规划案例，有天津翠金湖小区，该项目位于天津武清郊区，项目规划重视湿地自然保护区的生态环境，通过用心营建，使其成为健康养生的有利条件。规划设计结构清晰，利用水景形成生态岛的做法，为高端住宅特质打下了很好的基础。这是一些配套设施，还有一些高层和低密度的住宅，很好的利用了资源把优秀的体质体现出来。设计做的非常详细，景观做的很仔细，很细心，立面也做的非常丰富和典雅。

还有就是旅游休闲地产，一个案例是大连.海昌.波尔多庄园，这个项目位于国家5A级旅游风景度假区，包括三大功能板块，有原生态的葡萄园种植园，还有波尔多小镇，还有渡假村。建筑以欧式为主，与葡萄庄园主题协调一致，建筑立面比较丰富，同时地面有一些高差，所以通过地面的高低错落，形成了一个非常漂亮的曲线。

旅游休闲地产第二个案例是烟台.龙湖.葡醍海湾，根据自然地貌和资源，划分了不同的地块，A地块是高端商务酒店，B地块是主题公园，很好的利用地势，构成了尤其是的规划架构。

下面是城市综合体项目，首先是北京.首开.国风美唐朗观项目，营造了居住、商业、社交、休闲等功能，开放的社区生活环境，有利于增加社区的生活活力。这是它的一些效果图，中间是一条街道，中间是商业。

第二个案例是武汉.福星惠誉.水岸国际。根据场地，充分发挥规划设计的作用，做到的居住、酒店、商业互不干扰，发挥各自的优势和特点，这片是办公区，这片是商业娱乐，后面这块是居住区。因为那几片分的很清楚，居住区比较安静，商业区都沿着大路，也是非常好的商业区，这样给整个城市带来了很好的立面效果，街景也非常漂亮。商业广场也是非常热闹的。

城区高端物业规划的案例，方兴.广渠.金茂府的项目，这是一个综合项目，这个项目设计非常注重环境品质，旁边有一个城市的公园，它自己内部绿地都是穿插的，做的也很好。

差异化的组合案例有宁波.舟山.璞园项目，产品由高端和多层结合，将高端住宅布置在小区的西北侧，形成小区的屏障，中央有一个景观轴，与中央水系形成强有力的空间序列感，社区环境非常安静祥和，提高了低密度住宅的品质，高层也有很好的景观。

大型居住社区规划案例是南昌.银亿.上尚城，该规划项目规划分成南北道路三大块，规划布局由一条L主轴线贯穿起来，地块中布置了公共配套设施，成为本项目最有活力的区域。住宅布局根据当地气候特点，主要朝向均为南北向，日照采光良好。朝向好，环境考虑的也比较周到。

我们有一个优秀案例，就是大连.金地.艺境，我觉得这个案例做的很好。该项目布局分三块，组成三个街区，每一块规划的大小规模都比较适当，每一块由绿化带组成，给居民生活带来很强的归属感。中间有一个商业街区，楼层布置的时候，把北部做了一些高层处理，这块是多成的低层，中间有一些配套，中间粉色的是商业街区贯穿在里面，这样住户能够非常方便的到达，并且北侧的高层是一个湿地公园，景观的利用也是最大化的。景观、商业空间的高校利用，主要体现在商业街上，它本身的设计特点非常丰富，造型丰富。第二，它与街道的联络做的很到位，同时这些细的小路，散布到商业街上，这样老百姓出去买菜，每条路都能够过来，非常方便，所以使这个街就更加具有活力。道路系统做的也很好，做的特别经济节约，没有什么废的道路，都感觉特别便捷，规划特别好，少占土地是特别有意义的，做到了经济节约。

第二方面，分析一下户型特点。我们这次申报项目的户型都有哪些特点？户型多以舒适型为主，品质较好。大部分都回归理性，面积稍微大一点，这次申报项目这个方面比较多一些。因为更多的是面向自住的客户，所以设计更加务实，户型多为改善型产品，面积也稍大一些，多注重舒适和品质。

分析一下项目的特点，本次申报项目有许多高端住宅特点，单元平面进深小，楼栋薄，多为一梯两户。跟过去有不同，过去主要是进深大，20多米，现在只有10多米的进深，但是面宽很大，这个是非常实惠的，通风也很好，空间利用率很高，这种住宅的品质感很好。

中小户型的品质，近几年设计有很大的进步，但是还不能做到欧洲那样，有一些可能不太熟悉或者是不太重视。这个户型做的很好，两室，卧室采光有能够直接采光到。可以看到这样一个户型做的就差一些，因为这个本身面积是差不多的，这是一个一室的，做图的时候，面积小，那么就少放一点家具，这个户型没有大衣柜，也许多餐桌，光一个沙发就够了，大衣柜搁起来很困难。另外像阳台，做的挺大的，但是两个空调机位竖着放，这样的细节，还需要真的处理，因为这个地方可以做好，并不是没有条件，这个地方还要进一步完善。

第三，建筑风格的特点，也比较明显。这次的申报项目多数是简约的欧式，有一部分是中式，但是不是过去那种传统的。过去的立面像办公楼的比较好看，但是最近不是这样的，回归到住宅的使用性。还有住宅的客户群更加重视立面的实用性，不是说表面上看着非常好看，但是实际上不经使。从城市审美角度来看，已经从以前的喧嚣回归到以简为美的阶段，夸大的装饰减少了，建筑色彩更加成熟，与前些年相比，色彩更加协调。从立面效果上，装饰性还是比较多的。

最后讲一下生态技术应用方面。生态技术应用这两年大力提倡，像绿色生态技术，在一些中高端项目中已经有较多的应用，客户也很重视。有一些地方规定必须要设置，但是这个过程中也存在许多矛盾，比如说高层的量不够的问题，还有天气不好等等问题。虽然大家都尝试想用，但是真正要用起来还有很多矛盾，因为保障房这块我们也参与了，也需要用这块，但是真正做起来又有很多困难。这块还需要很多研究来支持。

北京万年生态城.园博府项目是一个新技术用的比较多的项目，它很好的贯彻绿色低碳住区的要求，该项目实现了功能节地、节水、节电等16个方面的低碳指标都一一列出来了，这个也是全面贯彻做好绿色低碳的项目，这样一个项目也值得称赞。

最后总结一下，我个人觉得在政策调控的影响下，总的来说开发回归理性，从申报的项目可以看到，政策调控影响使购房者和开发商变得更加理性了，要求企业更加注重产品品质。

第二，需要进一步提高保障房的品质。这两年保障房建的很大，但是设计有点来不及，各个设计院对这些产品并不是很熟悉，所以保障房由于速度太快了，或者说配建等等，不太重视，我们觉得就一些户型做的不是很好，但是毕竟保障房建设起来，要用很多年，如果做的不好，将来管理、维修都会有种种的矛盾。我觉得保障房应该加强研究，并且应该稍微放宽一点时间，做的更仔细一点比较好。

第三，更加注重人性化的设计。现在有很多人认为设计是必要的，你不做就会有很多问题。针对客户的实际需求，应该在建筑内装和外部环境等几个环节上都要注重人性化设计，提高设计水平，这个方面有待时日提高，这是一个要注意的方面。