时评：纵览城市综合体直击培育期现状

有人用“不温不火”来形容目前的解放路商圈。的确，即使是“盖一座，火一座”的中国商业地产一哥万达集团的入驻，也似乎还未能令这个老商圈在改造后立即火起来。2009年12月23日，万达集团在继李家村万达广场之后，开发了第二个商业地产项目，也是其在西安的第二家城市综合体——民乐园万达广场。出于多种原因，民乐园万达广场的热度似乎没能达到当初的期望值。 但随着其缓慢的成长，业内外依然对其期盼满满，希望在未来的几年内，随着解放路商圈的发展以及自身的努力，能呈现出一座火的万达广场。本期“解放路商圈商业探究”系列报道，聚焦民乐园万达广场这座“圈中城”。为此，记者专门采访了几位从事西安商业行业运营、策划、招商等多方面的行业资深人士，与他们一起纵览这座城市综合体的发展现状。

有人用“不温不火”来形容目前的解放路商圈

创新设计首创时尚之城直击：

通透的玻璃体外形，令民乐园万达广场较李家村万达广场显得更加时尚、个性；外围的步行街不仅增大了整个万达广场的面积，更增添了内外不同的两种休闲感受。步入广场内部，西安最长的扶梯便映入眼帘，乘坐它可直达广场顶层，不仅可以预览整个广场大厅的独特设计，又可便捷的迅速到达5楼天街，错落有致而“天街”设计，明亮、整洁的展现了这座全新理念的“天空之城”。

业内分析：

业内人士公认，在设计方面，万达集团可以说是煞费苦心，不仅引用了成熟的城市综合体设计理念，而且注入了国际先进的步行街区规划形态元素。室外步行街“三纵五横”的特色布局，与室内商业街互补、弥合；室内采用“回”字形走廊式步行街，首创了天庭、天梯、天街的特色规划，给消费者带来一座时尚、高档次的购物环境和视觉享受。这样的设计也令民乐园万达广场拥有了良好的硬件资本，为其吸引人气创造了绝对的优势。

餐饮领衔聚气需重经营直击：

设计时尚的民乐园万达广场有着光鲜的外表，但火热程度却不尽人意。下午6点左右，应该是商业较火的时段，然而记者在民乐园万达广场却看到“冰火两重天”的现象：除了个别不知名的餐饮店面外，大部分口碑较好的餐饮店面都吸引着不错的人气，而与之相反的是大部分服饰类店铺以及时尚小店，却显得格外冷清。

此外，还发现，与李家村万达广场较清晰的业态布局相比，民乐园万达广场的各业态布局显得有些杂乱无章，尤其是天街4-5层的商铺，餐饮类、服饰类、时尚精品类、电子电玩类、眼镜饰品类等各种类型的店铺掺杂在一起。一位逛街的李小姐表示，她经常会去民乐园万达广场就餐，在选择餐饮店铺时会被这种搅乱的布局“搞晕”，因为餐饮店铺不集中，有的在三楼、有的在四楼、有的则在五楼，不能一层走过后就立刻选择，不免有些麻烦，在找一些服饰、精品店面时，也会出现此类现象。

业内分析：

一位资深的商业经理人表示，对比于李家村万达广场周边较为集中的住宅坏境，解放路商圈虽处于城墙内黄金地段，人流量较大，但因为靠近火车站，居住人群少，同时又靠近钟楼商圈，所以造成解放路商圈还未形成较稳定的消费人群，致使整个民乐园万达广场的客源受到限制；餐饮、娱乐是商业综合体的重头戏，要拥有较强的聚客能力，每一个城市综合体在招商上都不能忽略餐饮品牌的重要性，但如果只在餐饮上下功夫，难免会因业态逐渐分布不均而令城市综合体沦为“饮食城”，失去综合性功能，各种高质量的业态种类对于城市综合体来说，是缺一不可的。

但最终要在开发商业地产的基础上令城市综合体项目发挥带动商圈的作用，最重要还在于招商之后的经营管理上。在前期准确的定位、创新的规划和设计，以及销售招商等环节后，最终的经营环节决定着地产项目后期能否长远发展，不断调整内部品牌、优化布局、策划各种营销活动等经营措施都对培养忠实消费者、拉动人气以及提升品牌形象有着战略性的促进作用。若地产商只顾“收租”却忽略或不善于商业经营，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。

步行街区招商遭遇瓶颈直击：

在这座总建筑面积30万平方米的休闲娱乐广场中，室外步行街在面积上虽然占据了半壁江山，然而在人气上却不尽如意，目前的店铺招商遭遇瓶颈，情况着实令人担忧。在室外步行街上记者看到，除了步行街中心位置的店铺已经基本招满外，周边店铺基本处于空置，细数之后，长大400米的步行街有近2/3的店铺仍未出租。而已经租出的店铺中有数家均贴着转让告示，向外转让。在步行街一个不错的地段中，记者竟发现连着三家店铺都在转让中。其中一家店铺老板告诉记者，由于步行街人气差，因为不想继续亏损，才不得不将店铺转让。

业内分析：

在调查中，记者了解到由于“万达招商之初”良好的品牌形象，所以万达广场步行街店面的租金也较高。某卖场招商经理分析，对于开发商业地产的企业来说，“收租”是重要的盈利方式，然而在这种模式化的“地产”形式中，“承租者”如若遇到较高的租金、不尽如意的人气，以及自身较弱的经营管理能力，就很难避免亏损的结局。原因在于较高的租金增加了商铺的经营成本，而经营者要盈利便会选择增加商品价格，但在还未形成较浓商业氛围的情况下，还要面对来自周边民生、新玛特、万达自身百货品牌——万千百货的压力，步行街店铺要良好经营更是难上加难，这也是造成店铺出租率低的重要原因。

万千百货何时突出重围直击：

万千百货作为万达集团下属，与万达广场“形影不离”的百货品牌，在解放路商圈的发展似乎也承受了巨大的压力。万千百货在民乐园万达广场占据了负一和一、二层中重要的位置，但人气却与楼上的天街不能相媲美。一位经常去民生百货购物的王女士告诉记者：“在这边逛街，买衣服购物一般还是会去民生，到万达经常是约朋友一起吃饭、看电影或者唱歌。”而在问及原因时，王女士表示，对民生百货的齐全和优质品牌比较中意，而且民生百货总能通过各种促销或是公益活动提醒人它的存在，而万千百货的活动似乎就不那么连贯，时而出现时而消失，让人不能经常想起。而且两家百货都有活动时，活动力度经常也不相上下，再加上多年在民生购物的习惯，所以很少去万千百货消费。

业内分析：

一位多年从事卖场企划工作的业内人士分析，作为本土老品牌百货，民生百货在解放路商圈依然占据着不可动摇的地位，再加上不断的品牌调整和持续性较强的各种营销活动，使解放路商圈出现了“购物去民生，娱乐到万达”的独特现象，虽然万千百货与万达广场融为一体，万达广场也无形中会对万千百货的人气提升起到助推作用，但要拥有稳定的消费群体，必须从为消费者提供真正的商品及服务着手。无论是品牌调整、人员服务，或是营销活动都必须面面俱到，有着长期而持续的规划与执行，才能有效利用万达广场吸引而来的人群，将之转化为自身的稳定客群。

点评：

众所周知，商业项目存在一定的“养商期”，这是商业项目开业初期所经历的一段“艰难期”。而民乐园万达广场乃至整个重建后的解放路商圈似乎都正处于这样的阶段，如何顺利度过培养期，成为该商圈发展面临的最大问题。对于民乐园万达广场，这个对商圈功能起到重要补充作用的城市综合体来说，承载着市民以及业内的众多期盼，在期待中我们也看到了并存着的各种挑战与机遇。

对于机遇，面对即将问世的民乐园“民生新乐汇”、东大街“群光广场”、北大街“新世界百货”、东大街“万达新天地”等商业项目以及东大街、解放路改造的完善，钟楼商圈至解放路商圈将呈现出成片的商业繁荣，这对于城内商业氛围的提升将有着进一步的促进；而对于挑战，更多商业企业的“分羹”对于任何一家企业来说都将面临更强烈的竞争，民乐园万达广场也将卷入其中，这对其来说，无论是从招商还是后期经营上都要充满积极的态度以面对即将来临的竞争。在开业初期的一段艰难时期内，从硬件及软件双方面给予项目足够的支持，携手各商家一起稳度培育期，使得商业项目逐渐走向成熟，其品牌结构及租金收益等自然会得到提升，才能在自身盈利的同时，培养出更多忠实消费者，进而发挥其“人气之城”的潜力，也才能最终在该商圈内立于不败之地。