专家:房地产税开征难度不在技术问题 而在制度设计

自从2014年全国“两会”释放出房地产税由“试点推进”改为“立法先行”后,任何一点关于房地产税的风吹草动,都会搅动全国人民的神经。

3年多过去了,公众迄今为止收到的来自官方最明确的消息是,今年“两会”上,人大发言人傅莹表示,今年房地产税草案不会提请人大常委会审议。房地产税依然遥遥无期。

对房地产税,有房的人如临大敌,担心房产持有成本增加、担心房价要跌;没房的人则翘首以盼,似乎房地产税一出,房价便会应声腰斩,买房终于有望。

实际上,渲染每一条房地产税消息的人何尝不知,开征房地产税,并不容易。

先说说房地产税为什么这么难。

房地产税工作千头万绪,有两个最基本的条件:一是立法,二是不动产登记。前者负责合法性,后者负责可操作性。

从立法角度看,房地产税的课税对象、范围、税基、税率等细节的顶层设计要做到公平合理,这并不容易。

中国实行土地公有制,有集体和国有之分。而住宅产权多样,按产权类型分,有央产、军产、单位产权和私有产权等多种;按获取方式有房改房、商品房、经适房、限价房、自住型商品房等多种。

在如此复杂的土地和房产类型下,小产权房如何征税、土地使用权到期后如何续期、计税标准是按房屋数量还是按房屋价值、是否要设计免征环节、全国范围内的经济差异如何体现等等,很多问题背后都牵扯着巨大的改革问题,并非一蹴而就。

然而,如果上述关键问题无法厘清,那么,房地产税也就很难达到调节财富分配的作用,反而会造成不公。

这也是为什么几乎所有的受访者都对经济观察报表示,房地产税开征,难度不在技术问题上,而在制度设计上。

上海财经大学税收系主任朱为群对经济观察报表示,房地产税不以交易额而以评估值为税基,人为因素影响比较大。评估机构和纳税人之间对评估价值可能存在争议,这就需要争议解决机制。在国外,不动产税的征收,复议机制比较重要,复议人员由多方人员参与,能够很大程度决定房地产税的落地问题。

即便技术不是开征房地产税的关键问题,就目前的情况看,技术问题并没有完全解决。

这里就不得不提房地产税开征的另一个关键条件,不动产登记了。

不动产登记的工作,同房地产税立法一样,从2014年便陆续展开了,这项工作会把地、楼、房、户的信息统一起来,盘点清楚中国的资产存量,为开征房地产税提供基础依据,具体表现是房产证会换成不动产证。

春节后,沸沸扬扬的“燕郊住宅无法落宗”风波便是在不动产登记过程中出现的房、地信息不匹配,导致无法换证的问题。燕郊并非个例,在河南、河北、山东、湖南的不动产登记过程中均发生过,目前仍待相关的国土政策出台。

好在这项工作有时间表,国土部不动产登记局说,从2014年开始,力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

只有房地产税立法和不动产登记全部顺利完成,房地产税才有可能真正全面落地。

不过,即便房地产税真正落地了,它调节房价的作用也不应被抱以不切实际的期待。

多年来,房地产税都被理解成调控房价的杀手锏,实际上,从重庆和上海自2011年试点开始至今的房价走势看,房地产税稳定房价的作用并不显著。重庆平稳的房价得益于良好的土地制度建设,上海房价的涨幅,不说大家也知道。

同时,从日本、美国等房地产税征收国的经验看,房地产税既没有抑制房价暴涨,也没能阻止这些国家房地产泡沫的破灭。

对于房地产税的现实作用,中国社科院经济所研究员汪利娜认为,房地产税是以社会财富存量——不动产为课税对象,具有税基不易隐藏、税负不易转移的特点,主要的功能是弥补所得税只对收入流量无法对财富存量征税的缺陷,以实现税收缩小贫富差距的目的。

编辑:Julie
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