项峥：新型城镇化需空间换时间

新型城镇化注入活力

目前看，城镇化将是未来中国经济增长的新动力。《国家新型城镇化规划(2014-2020)》指出，到2020年我国常住人口城镇化率达到60%，户籍人口城镇化率达到45%，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。如果按照人均30平方米住房面积测算，那么未来6年需要大约30亿平方米住房面积来承载人口转移，这无疑为未来六年房地产业发展注入新的增长动力。但考虑到当前全国住房价格高位运行，如此高位之下推进农业人口转移，不仅成本高昂，而且也难以真正解决稳定就业问题。因此，今年始于杭州的楼市调整，有可能会形成“以空间换时间”效应，为顺利推进城镇化创造有利条件。

当前，房价高位运行下较难实现人口向城镇转移。截至2014年2月，全国商品房均价为6774元每平方米，较2013年均价上涨8.6%。而2013年农村居民人均纯收入为8896元，假设按照三口之家(均为劳动人口)收入计算，在城市购买90平方米住房，在不考虑贷款因素下，需要22.8年积累且不吃不喝才能够实现。即使按照农村居民高收入组人均年纯收入21273元计算，在相同情况下，也需要9.5年积累且不吃不喝才能实现。可见，房价过高已经明显成为新型城镇化的主要障碍。

不仅如此，随着房价高位上涨，城镇房租也增长较快。2014年1月，我国住房租金价格同比上涨4.6%，已经连续47个月上涨。特别是在一线城市，住房租金价格上涨已经远非农业转移人口所能承担，一些大学生或外来务工人员在高房租下不得不选择群租。

高房价也抑制了社会新增就业增长。据测算，近年来我国城镇化率每年增长1.3%，相应增加城镇人口1800万人，但每年新增就业岗位不到1200万个。目前，外出务工人员大多从事建筑装修、餐饮服务、美容等服务性行业，高房价对市场需求和投资的抑制作用，也会波及这些人的就业稳定性。服务性行业需要一定营业用房，但高房价对房租上涨的牵引作用，使得服务性行业的生存空间变小，经营生态环境恶化，势必影响到对就业人口的吸纳能力。在社会需求一端，由于房价过高，已经严重影响到社会中等收入以下人群的消费，也会减少对服务行业消费的需求。按照新型城镇化的要求，要实现转移人口的发展和生活保障，就必须要创造稳定的就业环境。但在高房价的现实压力下，转移人口就业稳定性将面临严峻挑战。

当前楼市调整是巨大市场力量自发调整的结果。经过十多年房地产发展黄金期，在未出台新调控措施的前提下，出现楼市自发性的调整，是市场规律作用的结果。从目前看，还没有看到楼市即将崩盘的征兆，因而社会各界无须过度恐慌。过去几年，银行体系已经提高了个人住房按揭贷款首付比例至30%，且去年各个城市银行相继收紧了个人房贷。理论上讲，即使房价下跌30%，也不至于引发商业银行个人住房贷款质量出现明显恶化。面对楼市调整，地方政府应保持定力，密切观察楼市运行动向。由于住房市场规模极其庞大，若出现市场自发调整，政府有形之手也难以托底。

楼市以空间换时间，可以为新型城镇化注入活力。随着住房价格适度回落，将会明显降低转移人口巨大成本压力，进一步释放中等以下人群消费需求空间，为服务性行业的持续稳定发展创造良好条件，支持转移人口就业。住房价格回落，也有利于社会资金流出房地产领域，增加社会其他投资比重，可以促进战略性新兴产业发展，创造新的市场和产能，吸纳社会就业人口。还有，住房价格回落，可以刺激新型城镇化住房需求形成与扩张，减少政府在保障性住房建设上的巨大资金压力。此外，从根本上说，住房价格回落也有利于经济结构调整，促进经济发展方式加快转变，加快形成新的内生经济增长动力。最为重要的是，房价适度回落，可以逐渐消除社会投机与逐利氛围，推动社会创新与创业潮的形成与发展。

综上分析，要客观理性分析当前部分城市出现的楼盘降价和促销行为，这是以楼市调整空间以换取新形城镇化进程时间的有利时机，需要保持定力，克服结构转型不可回避的经济阵痛，避免再度大规模刺激经济和放松货币政策，加快结构调整，向深化改革寻求经济增长动力。