冯仑：立体城市必须付出代价

“所以我们就要跟规划局去磨所有的技术问题，花了两年多时间，跟中国的现实规划全部接上口了。”冯仑说。

这些艰苦博弈，是立体城市必须要付出的代价。尽管这种立体生活形态在国外——比如新加坡，已经司空见惯。“我在楼顶做个农场为什么不行?20—25楼我做一个小农场，在里面种西红柿，新加坡现在这个技术完全做到比超市还便宜了。”

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需要被打动是不只有地方政府，冯仑把立体城市视为阿里巴巴一样的平台操作系统，这个可持续发展城市系统，需要强有力的合作伙伴，需要新的商业模式。

“我们有一套新的财务安排模式。因为现在不是我一个人在做，是我和刘永好等几个最早的创业者。现在有红杉资本的沈南鹏和易居中国的周忻等。

对冯仑而言，与这些嗅觉灵敏的“老江湖”打交道，效率要高得多，但也需要更具体的操作手段来打动这些合作伙伴。要有盈利点和退出模式。“关于商业模式，这些老江湖挑剔了很久。现在参与进来，则意味着问题都解决了。”

冯仑目前并不愿透露万通的盈利模式。他只强调万通“不是开发商，是创新者，是城市化的一个可持续发展的操作系统”。“或者我们通俗的说，我们就弄了个接线板，剩下的各个产业，你就是插头往上插就是，但是插了你得付钱。”

这个投资额高达300亿的项目，将分成不同阶段来做财务安排，第一阶段主要是刘永好的现代农业牵头，之后投资梯次将逐渐完善。“我们的计划是，5到7年，让大家看到一个成熟的立体城市，然后再推广”。

冯仑认为这种方式比传统方式要快得多。望京是他常常列举的例子之一，这个区域在20年间建设了800万平，占地17平方公里，容纳25万人。“而我们是5到7年，在1平方公里做600平米的建筑，装8到10万人。而且我们同时好几个地方在做。成都、西安后，马上是温州，再马上也可能是北京。”

城市化挑战

从开发商到城市运营商，冯仑的转变源于其二十年城市开发中的种种困惑和思索，也源于他对城市化政策的判断。

根据“十二五”规划，未来五年，我国城镇化将直奔70%而去。而传统的“摊大饼”模式令原本紧张的土地供求更为恶化，这已是当下城市化的最大挑战，地方政府需要在城市化与土地资源配置间找到平衡点。

18亿亩耕地红线难越，集约节约用地成为土地职能部门的主要思路。

今年7月，国土资源部审议通过《国家可持续发展国土资源战略纲要》，该文件提出，未来20年将建立节约、高效的资源利用体系，形成结构优化、布局合理的国土开发格局。同期下发的还有《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》，要求在供地时按照各地区的土地资源现状、规划执行情况、固定资产投资等因素，科学下达计划指标。

这意味着地方政府的供地指标的控制上将更加严格。冯仑的“将城市功能摞起来，建设中密度城市”的设想由此而生。

陕西地方政府也对此有清醒认识。陕西省长赵正永表示，西咸新区将建设现代田园城市，主要是把宜居、生态因素都考虑进去。未来800平方公里的“大西安”，将由五个城市组团构成，城市之间缀以小镇，相当一部分农业用地将被保护利用，建设现代农业。

赵正永说，这个规划理念得到了全国政协的重视。“全国政协专门组织了一批专家进行调研、论证，最后给中共中央办公厅、国务院办公厅写了报告，指出西咸新区可以作为我们国家城市发展模式的创新，应该允许实验。国务院几个领导都批了，现在报告在国家发改委。”

政策助力的效果是显著的。冯仑透露，在立体城市研究的4年间，住建部曾给予很大支持。万通与住建部的机构也在合作，共同研发和推动这种节地模式和产业先行模式。住建部副部长仇保兴曾三次参与研讨。“现在他的评价是两句话，第一句话就是，人类对理想城市的探索从来没有提过;第二句话，你们是最接近现实可操作的一种模式，因为你们是企业主导，以往都是理想家、规划师主导。”

立体城市来源于新加坡经验，也同时受到新加坡的认可。这为冯仑和刘永好增加了底气。新加坡总理李显龙前段时间到成都去，刘永好曾当面介绍了这一项目。“他们已经安排企业发展局跟我们对接，我们将把新加坡的医疗健康全产业链搬到立体城市。”冯仑说。

当然，这个在冯仑眼中类似迪斯尼的项目也有风险。起初的风险在于，地方政府还不一定同意，冯仑就已经投入过亿元做研究。这一警报已经解除。下一步则是，立体城市如何做好“插线板”工作。入住的产业需要盈利，合作资本需要套现退出，冯仑也要让每一个未来的居住者相信他所描绘的新型城市将便利而美好——这显然需要另一套话语体系。

“这算是冒险吗?”“企业家不冒险还叫企业家吗?比如我们刚到台湾做，谁相信说在台湾做个项目在大陆能卖?”

“那你设想过失败是什么样子吗?”“每天都在想，前半夜想成功，后半夜想失败。但企业家不能光冒险不承担责任，也要算能否输得起。”但冯仑很乐观地认为，中国接纳迪斯尼落地，但不会指挥米老鼠如何演戏。