龚俊:商业综合体的挑战 系统性优化组合

乔纳森在《柔软的城市》中说:“在城市生活是一种艺术。我们需要艺术语汇、风格语汇来描述人和材料之间的那种特殊关系,这种关系存在于都市生活持续的创造性的综合作用之中。”城市和商业总是为人诟病,被指责功利、冷漠、攻城略地,造就了许多孤独无依的灵魂,但与此同时,人们也害怕迟到时打不到车,抱怨潮品总是太远太少、也为服务态度恶劣而胆颤心惊……综合体正现实地改变着人们生活。

在综合体大行其道的当下,商业综合体本身是一种风险链,如果商业综合体中的某一项功能失败了,就可能影响到其他功能,进而影响商业综合体的整体成功。作为商业综合体中的重要一环,如果设计失误就有可能产生风险。上海霍普建筑设计事务所有限公司执行董事、总经理、设计总监龚俊则认为被誉为城市盒子的各种宅并不是数量的简单叠加,而是多种功能的系统性优化组合,这也是商业综合体最具挑战之所在。

上海霍普建筑设计事务所有限公司执行董事、总经理、设计总监 龚俊

Q:曾一时间各地在城乡结合区出现各种mall,但是运营情况不一,很多都关闭了。您认为mall的成功有哪些要素? 设计在其中起到什么作用?

龚俊:我觉得商业综合体的成功有四个核心要素:定位、设计、招商、运营。展开来讲,一、定位:定位的准确与否决定了商业综合体的命运,如果定位不准确,会带来后面致命的一系列问题。二、设计:很多建筑师认为商业设计可能主要是空间的创造等元素,这些其实只是一些表象,商业设计的专业性非常强,核心的设计应该是流线的设计,一旦流线考虑的不成熟,就会形成死角,从而损坏商业的整体气氛。三、招商:招商是目前国内商业地产开发商的普遍软肋,国内招商能力最好的是万达,商业资源也是万达的核心竞争力。四、运营:需要观察哪些业态比较受欢迎,需要不停调整租户结构,还有组织后续的商场打折促销方面的活动。总之,这四个要素都很重要。

其中,设计作为商业综合体成功的四个核心要素之一,占据了非常重要的位置。举个反面案例:上海日月光商场是上海中心城区的一处超大型商业综合体,但去过的人都会有这样的体验,进入商场犹如走入迷宫,环状的流线使人丧失方位感,加之没有中庭、首层开口也多,这些都是商业设计中的典型错误,造成的后果也显而易见,日月光时至今日,仍然人气有限,一直在全面业态调整。

现在国内大多数商业地产开发商在开发商业综合体时,都面临资金难题,所以开发模式也大多采用持有+销售,这种情况下,资源的分配、流线的组合对商业综合体的成功与否影响就更大了,霍普建筑在这方面有着丰富的设计经验,从2003年中标的哈尔滨万达广场开始,十年间经历了万达的第一代、二代、三代到三代半所有产品系列,又与绿地、宝龙、龙湖进行全方位的合作。

Q:在设计商业综合体项目之前,您会做哪些考虑和调研?或是说您的设计方案和灵感取决于哪些方面?

龚俊:做设计之前,我们会全方位地做好调研并做全局考虑,包括几个方面:第一、调研商业综合体在城市中的区位;第二、了解核心商圈的人口密度和商圈内的居民状况;第三、了解所在城市存在的商业综合体状况和规划中的商业综合体情况;第四、了解周边交通状况,商业综合体实际上是要靠人气,交通便利与否直接影响人气聚集,在城市交通节点上就非常有利,如地铁、公交或车站枢纽,在有些地方则不适合,如大型立交旁边、河边江边等。这些调研在设计之前都是非常重要的。

Q:在设计时,如何考虑城市商业综合体的整体定位,针对市中心、和新区等不同的地域,都有和考虑?

龚俊:商业综合体根据规模不同可分为城市级、区域级和社区级商业,商业综合体整体定位时要充分考虑区位因素,市中心一般情况下更易形成城市级商业,城市边缘易形成区域级或社区级商业,新区则需要结合城市发展方向来做判断,它可以作为一个新区的区域级商业中心而存在,如果新区在不断发展,人流不断涌入,这样也不排除将来形成城市级商业。霍普建筑近年做的项目中,很多万达广场都位于城市中心,龙湖的太科园商业综合体位于新区,绿地在南通的商业综合体位于城市边缘。

目前很多设计单位往往容易面临这样的情况:开发商先拿到土地,再根据规划要点规定的建筑面积反过来思考这个商业到底如何定位。这样很容易产生问题,因为商业综合体的规模是由其所处位置3公里范围的核心商圈人口决定的。

Q:您在商业综合体的设计中,遵循着怎样的设计原则与理念? 请结合具体项目说明一下。

龚俊:商业综合体设计中遵循的核心原则可以用一句话来概括:实现单一主流线。我们设计商业综合体希望实现的理想状态是,顾客一旦进入,就不会走回头路,他会依次逛遍所有商铺。如果实现了单一主流线,就意味着每一个商铺门口经过的人是最多的,这也意味着租金收益可以最大化。这一点才能真正地实现商家和开发商双方利益最大化,同时也能让顾客有比较好的购物体验。例如,霍普建筑设计的万达广场的流线都采用的是单一主流线,室内商业街是其核心流线,所有零售店和主力店均分布于两侧。

Q:商业综合体涉及不同的物业类型,您在设计时如何使他们融合,又是怎样分析运营中顾客心理的?

龚俊:商业综合体在业态布局上有共通之处,如超市多在地下,影院、餐饮、娱乐等主力店置于高区,零售放在中区,低区主要布置珠宝、奢侈品、快时尚等。这样的布局一方面是租金因素,主力店租金低,但它能吸引人流。另一方面是考虑到购物者心理因素,通过目的性消费习惯拉动人流。另外,超市放在地下层还有一个原因:超市和商场营业时间是有差别的,超市布局在地下层可单独开进出口,不影响商场人流。

Q:综合体大部分属于商业项目,而近几年商业项目能耗远超过住宅,在建筑节能方面,在设计上有何考虑?

龚俊:据调研商业综合体在能耗方面是住宅的10-15倍,要在营业时间内保持相对稳定的温度、湿度、照度,需要极大的能量支撑,所以建筑节能对于商业综合体的运营费用降低有极大意义。

在设计中,通常从四个方面降低能耗:1)慎用玻璃,对建筑维护结构来讲,通过玻璃传导的能耗占总能耗的40%-50%,很多建筑师在设计商业综合体时,都喜欢设计大的透明玻璃顶和大片的玻璃幕墙,这其实都没有充分考虑运营成本。 2)采用节能型灯具,包括内部照明和夜间照明,设计时就考虑到很多灯光布置。3)采用地源(水源)、热泵或冰蓄冷技术的中央空调,主机房采用变频模糊控制系统。4)采用冷却水的节水技术可以节约大量水资源。

Q:目前国内对于商业综合体追求造型奇特,您如何看待?您又是如何解决实用性和外形之间的关系?

龚俊:商业综合体追求造型奇特这个现象很普遍,因为开发商通常需要借此树立独特的商业形象,以吸引人气,如果做到极致,甚至可以变成城市景点。但有一点我觉得需要注意:商业和住宅不一样,商业平面可塑性很强,这其实已经给了建筑师很大的空间来发挥,追求奇特本身无可厚非,但不能牺牲功能和流线。

Q:有人说:“中国建筑由于过分追求建筑的美学价值,而使其往往偏离国家经济、社会的发展轨道,从而也失去了自己的本质特色,自主创新更是无从谈起。”您怎么看待这个问题?怎样实现经济、环境、功能、美学整体的平衡?

龚俊:我觉得作为建筑师,需要承担一定的社会责任感,在经济发展和市场需求的大环境下尽力在设计中融入更多的现代的、本土的语汇,并积极引导开发商和消费者。从长远发展来看,建筑要实现经济、环境、功能、美学平衡,应该是思考如何将本土化的特色应用到设计中,同时应用西方先进的技术,在此基础上进行创新,将是未来设计的发展之路。

编辑:Zhenye
标签:优化设计商业综合体

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