施道红：存量时代的破局之道

当前建设高潮已经过去，在经济增速放缓模式下，不少企业离开市中心的商务楼，到园区寻求租金更低的办公场所。即使租金一直在下降，上海的传统商办空置率在疫情后显著上行，部分地区空置率超过30%。

上海楼市的最新动态不仅仅是一个地区性的变化，更是中国乃至全球城市发展趋势的一个缩影。城市发展正从增量扩张转向存量优化，在此背景下，如何转变传统商办的开发定位和设计思路？如何通过产业空间为城市带来活力？ArchDaily 采访了FTA创始合伙人、执行董事施道红，听听他作为一个建筑师、也是行业的观察者，对这一系列问题的见解。

“五年前FTA在参加一次关于粤港澳大湾区未来办公趋势的研讨会时， 就已提出传统商办会遇到困境，产业空间会崛起的观点。”

FTA和旗下TOP创新区研究院近年来共同关注到了一个趋势，传统的高层商务办公空置率在不断升高，而“科创型办公空间”则越来越受欢迎。“因此我们一直在关注这一趋势下应该如何进行设计。FTA和我们的合作伙伴一起从注重开发走向注重运营，从重规模增长走向精细化经营，以终为始，减少不必要的空置，并通过城市更新盘活存量资产。”

FTA创始合伙人、执行董事 施道红

 

为什么说传统的商办遇到困境？

施道红：如今生产力发生了很大变化，生产力的变化一定会影响生产关系的变化，而空间模式体现的是生产关系和工作方式。传统商办是时代的产物，现在时代变化了，如果不能适应未来需求，则必将遇到困境。

从产品角度来看，传统商办的平面布局往往更强调效率和功能性，倾向于满足基本的商务需求，整体上更有利于企业内部的沟通而不是外向性联系。

 

当前商办空置率不断攀升的原因是什么？

施道红：传统商办空置率的不断攀升，一方面是经济周期的影响，另一方面也反映出时代生产力的变化。

随着中国经济从过去快速增长转向更加平稳的增长，企业的扩张速度放缓甚至在收缩，首先考虑的就是削减办公租赁费用。金融和地产等传统行业在缩水，而科技、媒体和信息等新兴产业在强势崛起，导致办公空间需求的巨大转移。以互联网企业为代表的新兴力量都选择自建总部，不再依赖传统商办空间。而对于生物医药这类“含博率”极高的行业来说，对办公场景的特殊需求更是与传统商办空间格格不入。与此同时，疫情后远程办公、居家办公成为可选项，办公方式的多样性增加，进一步减少了对传统商办空间的依赖。

 

您认为什么样的空间比较有利于孕育创新？

施道红：很多科技公司是从“车库”起家的。车库意味着灵活、自由、多元。为创业者、研究人员和使用者们创造一个持续交流和启发的平台，让他们的创造力在这里得以充分迸发，为科创社区注入持久的活力才是优秀的空间。

上海临港海洋创新园海立方园三期，是上海市及临港新片区助推“海洋+智能制造”产业经济与科技创新快速发展的“新引擎”，FTA设计了一座面向运营的展示中心，是兼顾对外展示和产业会客的综合平台。 

临港海洋创新园海立方园三期注重产业社区生活的舒适细节营造，设置商业中心、文体休闲中心、户外餐吧、屋顶花园等可供人交流体验的场景，促进人与人之间的“创新可见”的交流发生。

一个优秀的办公空间不应当仅仅作为“工作”去考虑。从2003年开始，FTA专注研究设计城市创新园区，迄今已成为中国产业园区领域，设计实践数量最多的设计机构之一。FTA总结出有利于孕育创新的空间通常具备以下特征，也成为FTA创新空间的五项原则：高密度的混合、高频度的交流、高感性的场景、高层级的业态和高敏捷的体验。

以我们设计的上海静安国际科创社区为例，社区内含办公、展览、商业、教育、居住，以及企业孵化器、城市运动休闲、室外演艺空间等丰富的功能空间。我们将场地打造为一个新旧交融、活力多元的混合社区，并无限接近7×24小时全开放的理想空间。

在办公空间的设计中，我们打造可以激发企业活力的“垂直社区”，通过可拆卸楼板、多层中庭，突破垂直交通模式的限制，使上下层之间的联系更为便捷、多样；多元化的产品类型适合企业的研发特性，如双层挑空的共享空间，屋顶花园，每层设置IT机房，提供丰富的展陈空间；结合屋顶景观庭院在顶部营造了“CEO-BOX”，使建筑的顶层成为城市里的亮眼空间和交往场所。

在存量更新背景下，工业遗存作为见证工业历史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的特色城市空间资源，是城市更新不可分割的有机组成部分。上海静安国际科创社区的前身是创立于上世纪50年代的彭浦机器厂，场地内现存的四座工业老厂房，不仅是市北高新的文化瑰宝，更是上海近代工业的缩影。项目的挑战之一就是如何在开发高密度创新社区项目的同时，妥善留存工业遗址。我们通过对四座老厂房的改造，打造独具魅力的文化地标，实现文化与科创共生共荣。根据老厂房不同的未来使命——智造博物馆、会展中心、社区服务中心、工业咖啡馆，采用不同的更新策略，重塑新的城市空间。

上海静安国际科创社区是由老厂房改造而成的裙房，形成了一处新老交织的城市舞台。

 

FTA认为未来办公的发展趋势是怎样的？自身在做怎样的调整？

施道红：首先，随着技术的发展，人与工作的关系发生了本质的变化，再也不是一个“人=机器”的时代。而是一个“人=创造者”的智本时代。工作成了一种活法，一种生活方式，是人们创造力表达的方式，是人们成长的工具，是人们感受意义、创造价值的途径。 
为了激发人们在智本时代发挥“人=创造者”的一面，需要用相应的物理空间去匹配。而产业社区强调人与人之间的链接，激发创新与合作，正符合了这一需求。

其次，城市进入存量时代，要从以往的建设思维转型到精细化的产业运营思维。面临设计市场的战略转型，FTA不再只是一家提供空间设计的公司，而希望通过我们所擅长的“产品思维”，给市场提供准确的载体。

FTA依托旗下的TOP创新区研究院，研究全球的城市、企业和个体的创新理念，从而将这些理念运用到设计中。以“基于研究的设计”提升产品力，FTA思考的不仅仅是建筑设计，更是项目全生命周期的运营。

 

科创型办公比起商务型办公有什么优势？

施道红：FTA/TOP一直在提的科创社区，也就是科创型办公空间，相对于传统商办，体现的是产业属性，尤其是体现当下的创新模式：生产、研发、展示边界的模糊化；提供的是更为灵活的创新工作环境，更能满足科技创新企业的特殊需求，促进相互间的合作。

科创型办公和商务型办公是两种不同的办公模式，前者相对而言有以下优势：

第一是集群优势，商务型办公吸引企业入驻，通常更注重地段、星级档次及设施的完备度。而科创型办公往往处于一个创业生态系统中，通过链接行业上下游资源，形成垂直化产业集群。同时，周围可能有孵化器、投资机构、创业社区等，为创业者提供支持和机会。

以FTA参与设计的深圳光明云谷为例，是一座国家级的 “超级孵化器”。光明科学城作为深圳承载综合性国家科学城的主阵地，未来将成为世界级稀缺型大科学装置的集聚地，成为一流高校与高端科研机构的驻扎地，肩负着粤港澳湾区源头创新的重要使命，这将为入驻的企业提供强有力的产业支撑。

光明云谷以企业行为为导向引导空间关系，构建能够自发“生长”的产业生态雨林。

第二是由于“融合”产生的创新氛围。比如生物医药行业，希望研发尽量聚合。办公和实验室放在一栋楼里，或者是一栋楼的两侧。如果有一项新技术或新的研发成果出来，企业还会考虑同时进行小批量的试生产，这就使生物医药的载体有着复杂的、复合的空间特性需求。
随着人们生活方式和工作方式越来越融合，生活空间与工作空间之间的界限也变得越来越模糊。能够不离开社区/大楼，就能享受生活、工作和娱乐，这种触手可及的便利性，对于新一代的年轻人具有极大的吸引力。为了满足年轻人使用需求，将年轻人留在园区，FTA在上海张江高端医疗器械创新生产基地二期项目中，将其打造成一个充满活力的城市社区，而不仅仅是一个生物医药园区。

上海张江高端医疗器械创新生产基地二期项目中的“LWP” （LIVE-WORK-PLAY）社区模式

 

城市和科创是密不可分的，在您看来，是城市需要科创，还是科创更需要城市？

施道红：我们认为城市与科创是相辅相成的，链接这一切的核心是对“人”的理解。城市对于人群的聚集很大程度上促进了创新。科创办公突破了“上班”的行为界限，将目光从标准化移开，不仅着眼于白领，还有科学家，养小白鼠的实验员，软件工程师，设计师，游戏从业者......为一个个鲜活个体提供他们需要的空间。

我们的设计师通过对创新型企业、高知识型人群工作方式的理解,提供适应其创新发展的产业生态、灵活的产品及丰富生动的使用场景，为园区建筑注入活力和情感。同时，以终为始，以用户为中心，将运营理念贯穿于设计的全程。

在昆山夏驾河科创走廊活力提升项目中，FTA提出通过科创、人文与艺术相结合的方式，更新原有载体界面与开放空间，营造创新积极的活力空间。

 

有哪些因素构成了科创型办公的吸引力？

施道红：科创型办公的吸引力来自于对员工需求的关注，注重创新、灵活性、社交互动以及健康与可持续性等多方面的设计理念。好的建筑应该以人为本，搭建起人与美好生活之间的桥梁。我们注重创造一个促进创造力和思维的空间，为人们提供一个灵感迸发的环境。

上海科创源，相互链接的不同楼宇组成一座立体云端庭院。不仅提供美丽的景观，还为人们创造一个促进创造力和交流的秘密花园。庭园的设计融合了自然元素和现代建筑，通过独特的垂直景观，创造了一座空中绿洲。

 

FTA在科创园区内提出营造“社群”的理念，这个概念是怎么产生的，我们应该如何理解这一理念？

施道红：过去关注面积、关注空间，未来工作环境会更关注社群、关注情绪价值。科创园区的社群营造，我们认为一方面是优秀人才和企业的聚集，另一方面是产业的聚集。

未来，随着工作方式逐渐灵活多元，越来越多的人会选择居家办公和在第三空间办公，但是社群交流的空间还是非常重要的。麻省理工一项研究表明，“全球80%的建设性创新来自于非正式的交流”，网络上的交流无法完全取代面对面的带有社群情感的交流，这也是创新的基础。

我们提出在科创园区内营造“社群”正是基于这一趋势，希望通过工作环境的营造来倡导企业内部的不同部门、不同圈层间的融合。

小米是社群经济的代表公司。在小米有品南京总部的竞标方案中，我们为小米设计了一个未来社群，上层是属于企业的办公空间，建筑底层是社区居民可以进来的开放空间。建筑与城市的关系是拥抱的，这种拥抱带来的是品牌上的认同以及商业模式上的提升。

 

为什么这种社群运营的思维，在设计前期非常重要？当下的困境有哪些破局的方法？

施道红：在我们看来，需要打破旧有思维模式，从一开始就关注运营与产品思维，以及对人的理解、对设计方的关系以及对空间场景的认识。目前我们正在市北高新园区内正在进行一项实践，设立了TOPlab作为园区的服务商和观察点，通过亲身加入一座园区的运营，探索园区如何进行活力提升，得到第一手的园区运营数据，更好地反哺到我们未来的设计之中。

 

您认为当前产业的办公建筑设计的出发点应该是什么？

施道红：从宏观层面来说，在存量时代，城市需要找到自身发展活力，产业仍是影响城市经济的关键部分。

FTA提出产业导向下的园区设计开发策略，帮助城市决策者和企业找到长远发展之道。我们认为，传统商办模式下的“地段、地段、还是地段”理念也将不再成为主宰产业办公领域的价值观。设计不仅仅着眼于塑造一处激动人心的新地标，更重要的是解决城市发展的活力。

长三角G60科创之眼，通过“科创蝶变”的设计理念和产业导向，赋能未来园区的中小企业“化茧成蝶”，助力G60科创走廊成为具有重要国际影响力的科创策源地。

从微观层面来说，中国的产业园区中，大约1/4到1/3的面积已经过剩。所以我们需要的不是面积，而是如何创造能激发科研人员创新的场景和氛围。我们作为设计方，我们的目标是激发员工的状态，因为状态就是生产力。
办公建筑应该以人为本，除了采用绿色技术保证员工的舒适与健康，办公建筑内部的空间需要灵活性和可变性。灵活的空间，就像一块具有自然调节能力的“海绵体”。可以适应不同团队和工作流程的变化。可变性的设计可以帮助办公环境更好地适应未来的需求。

 

您提到绿色，ESG 成为当前的一大热词，健康绿色可持续发展的理念在FTA的建筑设计中有哪些体现？

施道红：对于FTA，低碳不是选择，而是必须。FTA是全球最早参与WELL健康标准推广和投资的设计企业，我们有很多绿色健康低碳项目的实践。但片面地追赶热度、追求ESG很容易陷入一种误区，就是为了绿色而绿色。最近和IWBI亚洲区总裁雪娅女士交流，他们提出“健筑”这个词，我觉得很有意思，城市不应该以建筑为中心，而应该以人为中心。我们从运营出发，尊重人的感受，更关注运营效果而非低碳技术的堆砌。让低碳真正成为一种生活方式，而不是打造一个绿色技术的“样板间”，被各种标准所束缚。

在绿色低碳的实践上，FTA特别关注两方面，一是不额外增加成本，二是尽量多增加用户的体验。我们一直认为，好的设计就是价值的放大器，用有限的资源（资本）实现综合价值的最大化。

以FTA设计的某世界500强医药企业总部园区为例，我们深挖其对现代办公的内在诉求，将生态与自然引入其中。我们在调研中发现，96%的调研者认为生态自然与办公状态紧密相连，能够以空间激发员工的状态，让员工以更高效、更愉悦的状态投入工作与生活。