时评：城市综合体需“瞻前顾后”

为明天留出余地

然而无论是商业巨头，还是跨界新手，都会面临计划赶不上变化的客观现实。

“城市综合体的运作周期很长，而市场需求又是在不断变化的，这就要求开发商在开发时要留有余地。”王宇表示，比如办公转酒店、商业改住宅等。再比如，体验式消费可能将占据未来主流，目前的很多传统店铺以后都将慢慢萎缩。“未来花钱买东西回家的事情可能越来越多是在网上解决的，但是商业不可能就此消失，比如按摩、美容、餐饮等体验式消费，这是在网上买不到的。”王宇认为，如果事先在规划设计、交通等环节为以后调整留出“后路”，那么在未来的市场竞争中很可能就会取得“先机”，节省一大笔投资。

当前，二三线城市综合体“扎堆”的现象也引起了舆论的普遍担忧。对此，张喆预言，未来商业将进入你死我活的白热化阶段，因为居民的收入是有限的，工资不会突然增长，所以相对来说每年的消费都是恒定的，而商业综合体的发展在经历野蛮生长之后，将面临“断粮”之忧。

据了解，美国的综合体项目需要在70%～80%的商铺已经完成招商后，才能获得银行贷款开始设计。而在中国，地方政府显然拥有着城市综合体建设的主导权。“国外大多是先市后城，而在我国，很多情况下走的是先城后市的路子。”张华表示，政府通过产业集聚将新区发展起来，往往规划和配套先行，“这带有计划经济的味道，但企业又需要市场化运作，如此一来，不确定性就很大。有可能成功带动区域发展，也有可能造就‘鬼城’。”

王宇认为，避免“鬼城”现象出现，地方政府首先要遏制自己的卖地冲动。“正常情况下，一个地区老百姓的收入所对应的商业面积是可以大概算出来的，政府应该根据当地实际消费水平决定土地出让性质，不能为了招商引资盲目增加复合商业用地的面积和容积率。”