时评：高密度城市规划将威胁美国的未来

一些人口稠密城市的近郊可能也不甘落后，正如人口密集型城市的倡导者所常常强调的一样，但是它们的蓬勃发展只出现于一些价格相对合理并且经济表现强劲的地区。休斯顿被认为是美国最具经济活力的大都会区，2012年休斯顿的房屋销售80%以上都集中在八号环城高速公路(Beltway 8)以外区域，也就是该城市的二环之外。而该城市的内环地区，610环形公路以里，也经历了令人印象深刻的复苏，但去年休斯顿内环的房屋销售仅占到该市的6%。

很明显，价格适中、适合家庭生活的城市和那些与之截然相反的城市，两者间的差距不断拉大。直到上世纪七十年代，实际上在美国所有大都市区中，一套中等价位的房子大致相当于三年的家庭中位收入。后来，这一平衡被打破了：一些州强行推出了“巧妙的”土地使用政策——意图限制甚或禁止在郊区建造房屋，并且征收巨额的城市基础设施建设与受益费(impact fees)，一些市场上还出现了大规模的投机行为。

因此，人口密集型城市的倡导者所钟爱的许多大都会区，如纽约和旧金山，现在房价远远超过了家庭中位收入的6倍或者7倍;如果当前的趋势继续，房价收入比可能会高达10倍，就像上次楼市繁荣时的情形一样。毫不奇怪，这些地方的住房拥有率都低于全美平均水平。例如，在纽约和洛杉矶，住房拥有率是全美平均水平(65%)的一半或者更低。在工薪阶层及少数族裔家庭中尤为如是。亚特兰大市非洲裔美国人的住房拥有率比圣何塞和洛杉矶高近40%，比波士顿、旧金山以及波特兰高近50%，而比纽约高近60%。

所有这些因素对一个群体尤其重要，那就是家庭。许多当代城市理论都停留在削弱家庭关系的想法之上：结婚率和出生率下降将降低对低密度住宅的兴趣。家庭不是高密度住宅的主要市场;带着孩子的夫妇仅占公寓住户的10%，不到整体人口中该比例的一半。

家庭还通常定居在城市中人口密度更低的区域，城郊或远郊地区;带小孩的家庭居住率最低的包括人口密集城市的抢手住所，如纽约(尤其是曼哈顿)，以及芝加哥、旧金山和西雅图。相比之下，儿童人口增长最强劲的大都市区——罗利、奥斯汀、夏洛特、达拉斯、休斯顿、俄克拉荷马市——人口密度更低而且城市核心也小得多。

家庭纷纷逃离人阔稠密的地区不是美国所独有的现象。东京、伦敦和多伦多的郊区，有带小孩的家庭居住率也远高于它们各自的内环地区。东亚人口超级稠密的城市——香港、新加坡和首尔——都在世界生育率最低之列。现在，东京和首尔的生育率在1左右，而上海的生育率已经降至0.7，在有史以来生育率最低的城市之列，远低于中国“独生子女”政策的强制性要求，而且仅相当于当前人口更替所需生育率的三分之一。

有人认为奥巴马政府正合谋将美国城市变成高楼大厦林立的水泥森林。但是早在奥巴马之前就有了一个支持强行增加城市人口密度的联盟，该联盟由环保人士、城市规划者、建筑师、开发商以及土地投机者组成。他们通过兜售人口密集型城市是“抵制气候变化的抗生素”而获得了支持——抗生素之说出自身为城市规划者同时也是建筑师的彼得·卡尔索普(Peter Calthorpe)之口，不过该说法本身值得怀疑。

我们需要将人口密集型城市的规划政策赶下至善至美的神坛。这些政策可能不会伤及像我一样上了年纪的美国人，他们几十年前就买好了房子，但会让已经处境艰难的年轻人背负沉重的负担。面向多元化的住房选择是一种负责任但又主要基于市场的方法。除非致密化的推动力量有所放松以有利于上述方法，否则我们的孩子将像东亚国家的年轻人一样，眼见着房屋价格越来越高而拥有住房的机会越来越少，这样的环境非常不利于组建家庭。尽管建设人口密集型城市的政策有其进步之处，但将使更多美国人变得更不幸福，更少组建家庭，而且很有可能更加穷困。