冀实：保障需求知多少

2010年中央提出“十二五”期间要完成3600万套保障性住房建设和收购计划的政策目标。如何看待这一目标呢？

这其中有多少保障性住房的需求呢？

我们知道，家庭、人口以及家庭结构是决定住房需求的最基本因素。我国人口状况是怎样的呢？2011年5月公布“六普”数据显示，中国大陆总人口为13.4亿人，10年增加7390万人，年平均增长0.57%，比1990~2000年平均增长率下降0.5个百分点。我国人口总体规模得到了基本控制，这是不是表明我国住房需求将有所降低？如果按人口规模考虑的确如此。但是对现阶段我国住房市场而言，人口之外还有其他更为有效的指标，即家庭户数和城镇化速度。

这次人口普查显示，我国31个省、自治区、直辖市共有家庭40152万户，比2000年增加5315万户，平均每个家庭户的人口为3.1人，比2000年减少0.34人。家庭规模缩小，家庭户数持续保持高速增长，这表明我国居民家庭对住房的需求依然持续旺盛。2000年至2010年，我国居民的住房需求至少在5315万套以上，按户均建筑面积100平方米计算，10年的住房需求约为53.2万亿平方米。据国家统计数据显示，2001~2010年我国新建住房竣工面积146亿平方米，其中商品住宅仅43.6亿平方米。这是包括城乡的住房需求量，城镇住房需求又是怎样的呢？

“六普”数据显示，当前城镇人口66557万人，占总人口的49.68%，同“五普”相比，城镇人口比重上升13.46个百分点，年均增长1.35%。我国城镇家庭户数约为21470万户，比“五普”期末增加8215.9万户。10年来，我国城镇人口年均增长2065万人，城镇家庭户数年均增长821.6万户。其中流动人口占57%，户籍人口占43%，户籍人口中包括大中专毕业生年均400万人。这说明2000~2010年我国城镇基本住房需求应在821.6万套至1100万套之间。

这其中有多少保障性住房的需求呢？要回答这一问题，让我们看看城镇居民的需求结构如何。以北京为例，2011年住房限购政策出台以后，购房需求迅速萎缩30%以上，其中外地人购房下降至10%以下。2004~2007年外地人购房占比维持在30%左右，2008~2010年外地购房人占比分别为35%、40%、44%，最高月份甚至达到了49%。另据人民银行数据显示，全国22个大中城市等外地人贷款购房占比平均为31.7%。这表明部分迁移人口已度过财富累积阶段，购房需求开始释放，但大部分迁移人口仍以租房居住为主。按此推算，2000年至2010年只有不足20%的迁入城镇的常住人口购买了住房，尚有82.4%的迁入城镇的非城镇户籍常住人口没有购房。按城乡流动人口规模22143万人计算，未购房非户籍常住人口累计约有18245.8万人，由于这部分人口多以夫妻双方或一方在城镇谋生，子女或老人多在乡村留守，因而折合居民户应多于普通居民家庭，大约可按9000万户计算。就目前居住现状而言，这部分人口居住条件相当简陋。这部分历史遗留保障居住“债务”非常巨大，也许公共租赁住房能为其提供一种改善居住条件的渠道选择。但是从目前的保障性住房建设能力看，即使“十二五”期间如期建成3600万套保障性住房，也仅相当于这部分居民户保障需求的40%。况且当前保障性住房将这部分常住人口涵盖进来的可能性仍然较小，他们的住房问题只能留给历史来慢慢解决了。

如果今后几年我国城镇化目标保持1%的水平，则城镇年均新增人口1700万~1800万人，除去部分属自然增长人口没有购房需求外，有住房要求的人数约1500万人，新增住房需求在750万套左右。从新增住房需求人群结构看，新迁入城镇人员主要包括大中专毕业生、农民工、单位外派人员等，这部分人群的家庭收入水平相对偏低，相对于已经高企的房价来讲，大多数家庭缺乏应有的支付能力，他们将选择租房居住。当然其中也有部分来自富裕家庭的新就业人员，收入水平较高的就业人群，或者初步积累了一定的财富经营层或打工者，这部分人群会在合适的机会选择购房居住。大中专毕业生等新增人口的购房能力可能优于农村迁入人口（农民工），但是在目前房价水平下，仍有相当部分的人口需要租赁居住。因而，可以判断今后一段时间的新增住房需求模式将“租购”并重。据一些民间机构调查，当前我国大中专毕业生薪资水平普遍不高，近五年毕业生购房居住水平不足30%。新增人口的租赁需求均按此计算，则每年新增城镇居民的租赁需求约525万套，这部分人群应当并且能够通过保障性住房中的公共租赁住房来解决其住房问题。

另外，还有部分城镇户籍居民属于低收入家庭，如果按低收入人口占城镇户籍人口的10%来提供住房保障，则约有2000万户家庭需要保障住房，如果以20%划线，则约4000万家庭需要保障住房。

由此可见，仅从人口或家庭住户基本需求看，我国保障性住房建设仍然任重而道远，在快速城镇化进程中，新增城镇常住人口购房支付能力相对较低，需要配套的保障政策满足居住需求，3600万套尚不能解决住房保障问题。