丁祖昱：房地产的这一年以及它的未来

丁祖昱：房地产的这一年以及它的未来

1月3日，上海静安体育馆，2000多地产人齐聚，一起来听丁祖昱的《2017年中国楼市大数据》。

一、《2017年中国楼时代8个难题》

1，  预售证难题：2017年很多城市拿不到预售证，上海170个项目拿不到预售证，货值超过6000亿。

2，  签约不备案：出现很多中高端楼盘延迟备案，有的快交房了还没备案。比如无锡，合肥，长沙。

3，  地王亏损：地王现在变成“亏损王”。全国2016年一共有50块地王。12宗大幅度亏损，18家亏损，32家是亏损，不亏的只有16家。

4，  三四线的隐忧：渠道佣金比例很高，有的最高给到10个点，说明三四线房子很难卖，或者是当地客户都是外地客户。在很多城市，北海等旅游城市高达89%，很多非旅游城市外地客户比例竟然很高。样本统计中24%的城市非本地客员超过5成。

5，  越限越投资：一线城市投资比例最高，很多城市感觉买了都是赚钱了。一线城市纯投资和自住兼投资的总投资需求占据47%。

6，  租赁供求不匹配。上海6000元\月，需求占据22.6%，供应占比48.5%。

7，  特色小镇一哄而上：住建部一共批了40-3个特色小镇，升级小镇979个，体育总局批准了96家特色小镇。

8，  家家都要冲千亿，有50家房企提出冲千亿房企。

中国百强一半都是要过千亿。两个问题，冲千亿过程中出现风险，把公司都弄掉了，或者冲千亿之后出现大问题。

 2017年房地产市场大数据总结

1，市场格局中，成交量中一线城市5.2%，二线成交3.47%，三四线成交占比60.1%。整体而言一线城市被腰斩，整体下滑46%。二线城市涨跌互现，三四线城市相对火爆。

2，成交面积：重庆第一2455万平米，成都2028万平米，武汉1828万平米，青岛1700万平米，杭州1599万平米。

3，销售金额排行榜，杭州上海重庆天津，北京深圳南京。

4，土地成交TOP10，郑州成交面积超过5000万平方米，武汉有3千万，重庆供应2563万平米。

5，杭州在各个房地产指标是遥遥领先的，土地出让超过2000万平米。

地价涨幅TOP10城市，柳州上浮494%。

6，项目销售成交金额，三亚海南清水湾销售178亿，第二是融创中心销售额113亿，第三是销售深铁万科红树湾销售105.7亿。

7，三四线成交的TOP10,第一是佛山是137亿，东莞是1131亿，温州是1966亿，三亚是918亿。

8，  三四线城市土地成交TOP10,佛山成交879亿，无锡是402亿，常州是316亿，同比增长1217%。

9，   三四线城市房价上涨：惠州第一涨了48%，中山第二涨了42%，常州上涨41%。

10，50强最青睐的三四线城市：佛山，无锡，常州，嘉兴，绍兴，惠州，南通，东莞，昆山，烟台，徐州，扬州，镇江，中山。现在很难找到一个黑马三四线城市。

11， 2017年的百强业绩增长，碧桂园业绩铁定第一了，所以预计留了300亿左右。

12， 未来3年，房企还在继续做大。现在还不是最大。未来行业的天花板在哪里，未来企业的天花板在哪里？目前都在思考，但还没看到。

13，2017年地产20强的入榜门槛已经910亿，已经接近千亿了。未来哪怕是千亿销售额，就进入不到20强了。

14，特色小镇更多是“地产为实，产业为幌”。中国特色小镇基本只有2城初见雏形，更多密度比较高的小镇是在浙江。

15，租赁是未来政策红利最多的行业。金融贷款，鼓励居住需求方，还是提供优惠税收政策，企业税收降低到6%，扶持更多的租赁企业。未来租赁的政策红利是最多的。

16,2016年中国有1.89亿的租赁人口，2030年将达到2.65亿人口，未来人口和客户基础很大。同时，未来租赁用地大约有3城以上为租赁用地。

17，企业整体出租率95%，才能实现盈利。目前行业30强公寓品牌调研平均出租率是90%。

18,高房价时代，35岁左右才是买房的主力军，90后目前还不是买房主力军。

10，惠州外地客户占比76%，深圳占据57%。嘉兴的成交客户中外地共占44%，上海占据31%。中山外地客户占据80%，广州占据40%。

20，投资需求买房的占比，海口排名36%，深圳是34%，东莞排名32%。

2018年十大预测

1, 2018年房产税落地，最有可能是4季度落地，2019年可能是实施。某种程度上，房产税早落地，靴子早落地，反而是好事。出台之后，也会替代掉其他行政手段。房产税也不会在每个城市都推行，而是分城而定。

2，2018年限价不会放松，2018年开发商要听政府的，上海很多楼盘16年的价格，到17年末价格都卖不出16年的价格了。

3，2018年总规模会微降，16亿平方米，但成交金额11.58亿 ，2017年成交金额是13万亿，可能16亿平方米是中国房地产销售面积的天花板。

4，2018年看好的6个城市，看好的城市是杭州，海南，天津，上海，武汉，重庆。2018年是海南建省30年，海南楼市依旧是风口。武汉未来5年吸引100万大学生，一毕业就给户口，大学生最低工资标准比城市平均要高，大学生买房打8折，重庆有很多利好，10年房价没大涨过的城市，是房价最低的直辖市，未来看好重庆楼市。成交面积第一，成交金额第三。

5，中国三线最有潜力的20个城市：无锡，东莞，佛山，常州，温州，泉州，绍兴，嘉兴，烟台，珠海，台州，南通，惠州，镇江，中山，金华，湖州，芜湖，徐州，唐山。这些城市是从高铁出行频率、星巴克的数量，摩拜车的数量、美团外卖进入的城市等。外卖是城市活力的表现。美团雇佣50万个骑手帮忙送外卖。也看飞机飞往上海和北京的频次。

大部分都在长三角和珠三角。

6，租赁市场发展：未来还是以存量为主，以市场化运营企业为主，以个人为主。

7，特色小镇面临大洗牌。

8，2018年中国楼市前4强3万亿，TOP10占据35%，TOP30占据50%！

9,2018年新进入的千亿阵营：阳光城，中南，雅居乐，富力，正荣，中梁，荣盛，远洋，融信，蓝光，金科，祥生。今天的30强位置竞争最激烈，很多时候，以前你没注意的开发商会忽然一下跑到你前面。

10，2018年中国楼市和房企大蓝筹：万科，保利，招商，碧桂园，绿地，恒大，中海，融创。