胡志刚：旧城改造应该按规则和法律来做

中国房地产研究会副会长 胡志刚

开发商在投身旧改时并非都面临的是鲜花和美酒，也有各种麻烦要处理。旧城改造之中到底存在哪些玄机?开发商应如何应对?对此，中国房地产研究会副会长胡志刚进行了专访。

Q：房企为什么热衷旧改?是为了囤地吗?

胡志刚：城中村项目所处地段一般都比较好，开发商肯定会首选好地块拿地，但地段好，就要做一类产品;如果还按以前方式做粗放产品，就算地段好，还是不会有人买。

Q：相比于以一般的招拍挂方式拿地开发，房企做旧城改造或城中村改造项目的成本和难度怎么样?

胡志刚：旧城改造项目的难度更大，付出的成本其实更高。开发商前期拆迁过程中，需要对被改造的住户按照征地补偿办法补偿，从而增加成本。把房子建好后，还要给这些拆迁户还建回迁房，之后，才是正常的房地产销售。基于这些难度和成本，地方政府应该做好城中村项目的前期规划，确保开发商的利润，否则羊毛出在羊身上，最后损害的可能是居民的利益。

Q：旧城改造项目对于房企而言最大的风险是什么?

胡志刚：关键是地方政府信用，如果地方政府不讲信用，则开发商风险很大。前几年，很多地方发生了政府不讲信用的情况，开发商造了很多房子，但到现在还没有拿到政府补偿款。政府现在在做旧城改造规划时，不应再发生这样的事情，应该按规则和法律来做。

Q：要做好旧城改造项目开发，你对政府和房企有什么建议?

胡志刚：地方政府不能搞大跃进和突击，城中村改造应按照市场规律和需求来做，现在市场已经积压很多库存房，城中村改造过后，除了回迁房外，还会有大量房屋进入市场，进而增加更多市场供应量。

如何做好旧城改造，一是靠政策，二是靠产品。对于政府而言，应该给予开发商一定的政策支持，确保开发商利益和拆迁户的回迁利益。对开发商而言，要用创新思维、改革思维、诚信思维对待城中村改造，改造后的新产品要提高质量，重新树立新业态，从前期设计创新到后期服务都要比原来的烂尾有显著提升，造出让老百姓满意的房子，这样除回迁房外的多余商品房才能销售出去。