资本的疯狂

城市综合体的英文翻译为“HOPOSCA”，即酒店（Hotel）、办公（Office）、停车设施（Park）、商业（Shopping Mall）、会议（Convention）、公寓（Apartment）等功能，进行三项或三项以上的组合，而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

首座真正意义上的城市综合体出现在巴黎近郊的拉·德芳斯新区，这个现代、前卫、全方位的涵盖多种城市功能的“大建筑”迅速吸引了世界建筑师的眼球，同时也广受规划界的青睐。进入21世纪，我国城镇化率迅速增长，第三产业在产业结构中的比例也迅速上升，城市综合体也进入发展的春天，有着典型集约化特色，融合商业、居住、会展，以及休闲等多种功能的城市综合体，被设定为拉动城市发展的引擎之一、新区建设或旧区改造建设中的“一面旗帜”。

1 中心区城市综合体建设分析

“疯狂”意为发疯、猖狂，通常指由极度精神或情绪状态所导致的行为状态，而如今，在中国城市中心区综合体的建设可谓是“疯狂之极”。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来。”在这口号式的标语背后，隐藏着的是一场城市综合体的疯狂扩张。

城市行政中心区的搬迁、城市大事件主场馆的选址等都促进了城市新区建设。大体量的综合体云集新城中心区，成为现代化的代言词，在一片不毛之地上形成一个个新的经济增长点，形成新的城市中心，达到“拓荒”的效果。

传统城市中心区更新中建设的城市综合体项目，推动城市建设的进程、提升土地价值、改善投资环境的同时，却也造成了城市资源的过度消耗和浪费，对交通、能源、卫生等方面提出了更严峻的挑战，同时对内城原有的城市结构和肌理也造成了破坏，造成“新旧激突”，在城市历史记忆、文化遗产保护等方面，产生了负面的影响。

1. 1 综合体建设的驱动力

城市综合体不仅作为城市地标性的建筑，常常是市长工程和城市名片，成为拉动区域和城市宏观经济增长的大功率发动机。而在这背后，因城市综合体的开发、运营所产生的资本，无疑是促使这一系列活动的驱动。可以说，城市综合体在老城中心或是新区，或者城市周边“准中心”得以建设，是受资本的力量制衡的。

（1）政府的财政收入

城市综合体的建设，城市商业面积的迅速放量已经成为最醒目的新区发展标志。在我国，政府对城市的建设拥有至高无上的决定权，政府在任届期间都热衷于中心区城市综合体的开发建设，一方面可以通过对中心区土地的买卖或租赁获得高额的回报；另一方面综合体的建城和运营将为城市提供大量的税收。据财政部统计，2009年，全国土地出让收入为14239. 7亿元，比2008年大幅增长43. 2% 。2009年地方政府本级收入总额为32581亿，土地出让收入，占比接近43. 7% ，成为地方财力不折不扣的“顶梁柱”。

（2）开发商资金循环的手段

在中国粗放式的发展策略下，催生出一些不以城市和市民的需求为准则，而是从平衡企业资金角度出发的综合体，它们注重的是资金流的快速滚动与循环使用，强调快速经济增长大背景下的投资回报和土地增值。这类城市综合体项目对社会的综合效益属中等，但对城市短期开发和短期发展有加速和改善作用。

（3）其他

在旧城更新改造的过程中，无论是政府主导的大规模改造，还是开发商领头的更新，在拆迁、补偿等方面缺少透明机制，致使综合体的开发决策、审批等环节也缺少足够的公众参与。另外，房地产市场调控政策也使房地产企业纷纷转战商业地产，城市综合体成为房地产商争夺市场利润、企业重构发展战略的关注重点，于是才引发综合体建设的“疯狂”。

1. 2 综合体建设的问题

（1）“量”的过“剩”

城市综合体的开发过程中，缺乏相关部门的规划和调控，致使物业规模超出正常的市场需求量，呈现出规模总量和区域存量“过剩”的状态。从整体规模来看，城市综合体快速扩张到二三线城市的中心区，一线城市综合体的保有量也呈现迅速增长的态势；从体量来看，单栋城市综合体的建筑面积，少则几万平方米，多则上百万平方米。它们的高度聚集构成了中心区的一个典型特征，这里“浮躁掩盖了思想，指标淹没了品质，速度将科学窒息，金钱吞噬了人间真情”。

（2）“质”的过“似”

城市综合体作为以商业产业为支撑的大型房产项目，其产品的定位对后期的经营效果及其行业内影响力方面的作用不可小觑。众多在建或已建、运营多年的城市综合体，大多没有一个准确的定位，整个市中心区的综合体全都集中于零售、餐饮、酒店等功能的叠加，造成城市综合体在不同城市、不同区域的简单、多次复制，促成城市综合体的“千体一面”。

（3）“内”的过“度”

在所谓的“用地红线”内，拥有土地使用权的业主尽情地表达着建筑（群）的性格与理念：内部广场的设计也考虑到城市公共空间的引入，创造高品质的“内部”空间；建筑的临街面，为其形象的展示服务，同样拥有充分的设计。而建筑物退让相邻地块红线的距离要求，则更多的是出于消防、日照等技术上的目的，这些空间通常不被双方业主所重视，缺乏有效的沟通与协作，致使这个空间被动成为场地内的道路或停车用地，或用来栽种绿植拼凑绿地率指标。

图1 银河SOHO（图中红色框线内建筑）与北京传统城市肌理

 

 

 

 

（4）“异”的过“分”

由于社会、文化、经济等原因，在过去的十几年城市综合体建设中，我们全盘接受了西方城市综合体建设的先进经验和建设思想，其中包括了追求空间上的扩展和特殊化设计的理念，具体表现在城市综合体的建设上，就是其巨大的体量（图1）。大体量的城市综合体的融入，对城市固有肌理造成了很大的破坏。同时，对城市形态、道路结构等来说也是一个严峻的考验。对城市综合体来说，无论是延续城市的肌理和传统，还是创造一种新的城市文化，都将是全新的挑战。

2 城市综合体发展趋势

之所以被称为“HOPOSCA”，城市综合体的未来更将致力于多种城市功能的综合与融合。基于城市交通的日渐拥堵、中心区土地价格的飙升、先进城市规划理论（新城市主义、精明增长等）的实践等因素，城市综合体的建设将受到各种趋势的影响，如公众参与度的增加、综合交通设施的融入、地下空间的协作开发等。

2. 1 发达国家和地区城市综合体建设

图2 拉·德芳斯步行空间

图2 拉·德芳斯步行空间

（1）欧洲

基于对传统城市肌理的延续，城市的生长以一种有序的方式进行，很少有在平面和立体上与传统建筑和城市肌理、形态产生较大冲突的建筑（群）出现。因此，欧洲城市综合体大多集中在脱离传统城市中心区的废弃工业区、城市远郊的新城镇等地区，如巴黎主轴线西端无名高地上的拉·德芳斯，从它出现就注重绿地、公园、博物馆、展览厅等公共设施的建设，这里成为政府投资者将精明增长、新城市主义和混合使用等理念付诸实施的试验场。拉·德芳斯以均衡面积的商务大厦、商业大楼和住宅大楼，将城市综合体的功能在平面上铺开，并以人行公园和广场连接，建成67hm2 的步行空间（图2）。对零售功能的偏爱使得街道和广场成为人们活动的聚集地，完全的人车分流也将高速公路、公交换乘、地铁与人行空间分开，实现新区完整的街面视角和充分的行人空间（图3）。以步行街和零售业为核心的综合体、结合交通设施建设的远郊区综合体成为欧洲城市更新与扩建的主角。

图4 洛克菲勒中心的下沉广场与圣诞树

（2）北美地区

20世纪80年代以来，美国城市综合体开始将文化艺术设施纳入其中，博物馆、音乐厅等文化艺术设施摆脱传统独立设置的使用方式，融入到H O PO SCA中，使城市综合体周围更适宜生活居住和工作休闲。闻名遐迩的纽约洛克菲勒中心，不仅以美国现代商业文明的形象深入人心，也因完善的公共设施和多样的公共空间成为市民从事公共活动和文化娱乐的“不夜城”，成为最有活力的城市空间之一，因其在文化传承方面的努力，洛克菲勒中心也成为纽约圣诞节日开始的标志（图4）。这是美国城市设计师经过长时间的尝试与探索后，开发出的一种新的、带有美国特色的城市开发模式，艺术设施的融合、大片的景观和开放空间、以“人”为本的设计使得这些空间更加舒适和便利，也就更加吸引人的聚集。

图5 六本木新城绿化公园——毛利庭园

图6 六本木新城椭圆形露天广场

（3）日本

二战后日本第三产业迅速发展，城市综合体理论和实践建设方面取得了相当大的成就。当今日本的城市建筑综合体建设，更关注空间造型、城市环境、长效使用，以及相关技术等方面的设计问题。拥有超大空间尺度的城市综合体，与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。另外，应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是日本城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

以“城市中的城市”定位的东京六本木新城，将建设创造真正富足的生活、孕育新的文化、交流和未来社会模式的理想城市为开发建设目标，除保留现存的水系和绿化之外，还整合了周边公园和广场空间，利用建筑的竖向线条加大户外开放空间和公共绿地，建筑中融入文化、生活、游乐、休闲等主题，强调文化、艺术和知识的创作空间的“森艺术中心”成为东京的一个新的“文化都心”（图5~6）。

（4）中国香港

香港有限的土地资源造就了高密度的城市形态和土地的高强度综合性利用，其中最为著名的就是综合体与交通设施相结合。

在香港的中环CBD ，有许多的巴士车站都设在城市综合体内部，巴士车站与综合体内部空间既相对独立又相互联系，以此达成“零换乘”的目的；地铁与综合体建筑建设的同步性，使综合体成为地面人流与地铁人流相交汇的场所，综合体提供舒适的室内换乘环境，而交通换乘又将人流引入综合体内部，以此实现“双赢”效应；人行天桥执行通行功能的同时，也将商业街立体化连接，将城市空中人行步道连成网络，有效地实现人车分流。

2. 2 我国城市综合体发展

（1）量的控制

城市综合体受到地方政府及开发商的追捧，在大中城市中心区遍地开花，这种脱离人们需求、盲目追求利益，“疯狂”般的发展模式，注定不会发挥综合体优势，甚至阻碍城市的健康成长。因此应当从两个层面对其建设规模进行控制，或合理引导开发，即为单个开发项目层面的控制和区域城市层面的控制。在地块建设强度控制指标的基础上，增添单体建筑的建设强度，以控制每栋综合体建筑的单体规模；综合测评地区生产力水平和平衡人们的需求，从而建设“满足需求”的综合体建设量，而不造成大量闲置和浪费。

（2）定位差异与特色

“多样性是城市的天性”，城市中心区，作为城市最杰出的代表，多样性必然成为其主要的特性；城市综合体，坐落在城市中心区、成为中心区的标志和象征，更应当是中心区多样性的体现者。城市综合体，本身就具有混合使用的属性，而多座城市综合体聚集在一起时就会出现大量重复的服务，此时综合体的差异定位和运营特色就显得非常重要。在众多综合体中打造自身特色、脱颖而出，将是未来城市综合体的主攻方向。

（3）文化特性

文化的意境，不是电影院、音乐厅的简单加入，更重要的是对文化的传承与创新。“巴黎的存在基础完全是法兰西文化的独立性与独特性，如果没有法兰西文化的独立性和独特性的支撑，巴黎就不会是属于法国的城市。”中心区城市综合体的建设，更应该将那些文明、文化传统和思想观念重新整合起来，发扬自身文化思想与建设理念，创造具有我们自己文化特色的城市、空间、场所和城市综合体。

（4）运营与管理

中心区多座城市综合体之间的“连续空间”的营造，不应只体现在方案设计上，更重要的是反映在运营与管理上。应着力打破其“内”的特性。在综合体的设计、管理和运营中，将注意力转移至如何将城市公共空间纳入到建筑的范畴，使城市空间渗透到地块内、建筑物内，达到内外空间的双赢。在这个过渡空间里，人们有了停留的可能性，这样的空间也能接纳各种社会活动，从而丰富城市生活的多样性，激发人群在空间中的生活乐趣。

结语

新一轮的城镇化进程中，中国城市中心区将迎来另一个城市综合体建设的高峰，城市综合体的城市性将会进一步体现，建筑与交通设施的结合、室内外空间的结合、地下空间的协同开发、更多样功能的复合等都会在今后中心区城市综合体的建设中出现。然而，我们不能把作为城市中心区的地标与核心的城市综合体带来的高额的税收、大量工作岗位等政治、经济和形象方面的益处视为首要价值。HOPOSCA真正综合的不只是业态，更重要的是文化的魅力：城市中的公共空间，一种场所精神，一种多样性的意义，以及所产生的周边互补带动效应。城市是为人服务的，城市综合体也是为满足人们多样的城市生活需求而产生的，资本对综合体开发所产生的力量终将败于人们的活动，资本的“疯狂”也将因人的活力而变得柔和。