中国房地产市场长效机制如何确立？

中国社科院金融研究所金融发展室研究员、著名房地产评论家、金融分析家易宪容

最近的中央政治局会议指出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制；大力振兴实体经济，培育壮大新动能。

可以说，建立符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这样的提法已经讲了几年。但是在中央政治局会议层面上如此强调还是第一次。这意味着，要建立中国房地产市场长效机制已经形成共识，也将成为2017年甚至于未来中国房地产市场政策及中国经济的基本政策所在。

现在的问题是，既然房地产市场长效机制是如此重要，那么就得明确为何要建立房地产市场的长期机制，其目的又是什么？同时，这种适应中国国情及市场规律的房地产市场长效机制的内容又是什么？这种房地产市场长效机制又是如何才能建立？如果这些问题不清楚或不明确，要真正地建立起房地产市场平稳健康发展的长效机制是不可能的。因此，在这里不得不做点讨论。

实际上，这次政治局会议明确指出要建立起具有中国国情、适应市场规律的房地产市场长效机制，这就意味着，政府认识到尽管当前中国房地产市场泡沫很大，引发的金融风险可能很高，比如无论是今年5月份《人民日报》权威人士的讲话，还是在最近的几次中央政治局会议上，都强调要抑制资产泡沫，而当前中国资产泡沫主要表现是房地产泡沫，因为当前中国一线城市包括部分二线城市的房价实在太高，已经完全与居民住房消费无关，但是即使达种情况下中国政府仍然认为房地产业对中国经济的重要性。因为，房地产业对中国经济重要性不仅关系到国计民生的基本居住条件问题，也涉及到中国经济是否增长及城市化进程是否顺利的问题。

现在的问题是，对于房地产业来说，如何能够既能保证国计民生，推进中国城市化的进程，又能够抑制当前房地产泡沫，防范中国金融市场风险。其实，要平衡这两者关系，最为重要或核心的问题还得从住房本身的性质入手，而不是土地供应、住房保障制度、住房市场建设等问题。因为住房与其他任何商品最大的不同，不在于住房商品性，不在于住房供求关系，而在于如何把住房的性质界定清楚。因为住房既可是投资品也可是消费品，而投资品与消费品两者的定价基础、价格运行方式及机制是完全不同的。

如果不能够通过税收制度及信贷政策把两者在事前、事中及事后严格地界定清楚，而是把两者混为一谈，那么这个房地产市场最后一定会成为住房投机炒作为主导的市场。房地产市场的泡沫就会吹大。前十几年及当前中国房地产市场最大问题，就是由于房地产政策严重失误，没有把住房的性质进行严格界定清楚，几乎所有国人都把住房当作是投机炒作攫取暴利的工具，特别是借以购买住房消费的各种优惠政策之名而行住房投机炒作之实政策，更是鼓励全民炒作住房，这才是中国房地产市场价格持续疯狂、房地产市场乱象四起、社会道德沉沦、官员与住房有关贪污盛行等乱象的根源所在。既然住房是投资品，那么房地产市场只能与实体经济越来越远。

建立中国房地产市场长效机制势在必行

所以，在建立起中国房地产市场的长效机制，最为关键的就是要对住房的性质在事前、事中及事后用信贷政策及税收政策进行严格的界定。比如，把中国的住房市场严格区分为三个层次的市场，20%住房投资市场，70%住房消费市场，10%保障性住房等。在这三个市场采取完全不同的信贷政策及税收政策。而前者是投资市场，后两者则是实体经济。

比如，对于住房投资市场来说（如高档住房等），住房的投资炒作者如何购买，政府根本上就不需要用行政方式来干预，市场可自由交易。但是，对于住房投资来说，既不能用住房信贷优惠政策，更不能够用住房公积金来购买。购买者可以向银行贷款购买，但信贷的价格完全由银行与购买住房投资者双方谈判而定。其次，既然购买住房是投资，投资收益率只能是资本平均回报率，对于过高的收益，政府就得通过住房的交易税、住房交易所得税、物业税及住房遗产税、住房空置税等税收收回国有。因为这样既可保证不至于把投资性住房炒作得疯狂，也要保证社会财富分配的公平。住房财产税是社会保证财富分配公平的最为重要一道闸门。而这部分的市场是投资市场而不是实体经济。

 对于70%的消费性住房来说，要严格限制交易，即使出现改善性交易，对于住房交易可能出现的溢价，就得通过严格税收制度收回，而不能让这种交易有利可图。只有这样，才能够保证住房真正才为消费品而不是赚钱工具。如果消费性住房回到它的居住基本功能，那么住房的价格将出现全面理性回归，房地产市场的泡沫不会产生，产生了也会挤出。这时住房市场也就回到实体经济怀抱。

对于中国的消费性的住房市场来说，这个市场肯定要大于目前少数人玩的以投机炒作主导的市场。对于有近14亿人口的中国来说，未来的居住性住房消费市场将是一个无限大的市场。而一个以消费居住为主导的住房消费市场，不仅能够满足国人基本住房居住需求，也将成为中国经济增长及经济繁荣的动力。所以，要建立起适合中国国情、适应市场规律的房地产市场的长效机制，就得去除房地产市场的投机炒作功能，去除这70%的房地产消费市场赚钱功能。而这些都得通过用信贷政策及税收政策在事前、事中及事后严格的限定。如果能够做到这点，再加上建立中国的住房保障体系，那么中国的房地产市场才能够走上持续稳定发展之路。这也是5月份《人民日报》权威人士讲话中所强调的一个基本原因，让住房回到它的基本居住功能。

否则，不去除这70%的房地产消费市场的赚钱功能，或不让住房回归到它的居住本性，而仅是增加住房供应等其他住房市场扩张政策，要建立房地产市场长效机制是根本就不可能。对此，政府在态度上要十分坚决，要给市场一个十分明确的预期。