何力：住宅产业化下的建筑与城市规划设计

北京建筑大学建筑学院历保系副教授何力

对于建筑与城市规划设计部门及其伴随现象来说，与住宅产业化的对位就是被提供一个巨型的消费市场，这个业态所提供的消费产品要求将极大调动其设计的空间和内容，提供其对成熟模式和可创作空间的可能性，并由此带给世界和中国，尤其是中国的建筑界一个专业化和职业适求时代，建筑界将因此得以在理论和实践上抵达一个良好的业态平衡点，其研究和设计的内容之多元，包括各个时期建筑各个地区建筑所引起的脉络及其发展都可能是建筑与城市规划设计人员在对位发展的空间内得到应有的实践际遇，以呼应近年住宅产业化与建筑界良好互动，将会让各界实现如“希望有更好的作品问世”的祝愿。现在建筑创作无疑在周期上会鼓励建筑师的作品意识。

根据这一形势，不妨从奥运后效应、世博会效应等对地区发展的历程来看，其突出意义多以建筑发展的风貌构成迅猛的国家经济社会发展的成就。2010年，在北京提出世界城市的发展方略后，住宅产业化面对的是一次具有挑战意义的任务。这一任务将从主动地吸收外来文化中的产业及其产品，步入自主开发的时代，并提供一定住宅产业化及其文化发展的自生能量。在住宅产品所形成的所有可达领域，对于已经成型的世界产业的加工基地的成熟业态来说，自主设计和开发产品，进而促进和推动中国新时代住宅风貌及其对世界和市场经济的发展都是无可争议的推动资源。

由于住宅产业化产品从成本效益、设计与教育领域对于建筑风貌的多元和技术含量的整体改进作用，以及广泛多样住宅产品序列的架构和现阶段仍然在各种支持力量下改进生活形态和质量的需求基础上，中国未来的住宅产业化发展的热度是一个必然的方向。在解决更为多样和专业的设计产品上，建筑与城市规划界不仅具有相应的能动性，更应在产业化住宅的业主特定要求下具备强化的适应力。中国可能因此产生新型的设计产业及集团，或出现一些当代色彩浓郁的具有一定市场涵盖能力，尤其是高端全球市场涵盖能力的住宅开发和设计者，这些都是住宅产业化本身在世界各国发展本身带来的产业重组和更新的现象。与国内外城市代谢功能和人们对住宅产品的要求说，这也是注入尊严感受的一个基准面，如住宅本身的居住、休憩和交流的社会职能将公共化的部分聚合空间转入日渐多样的规模和质量的住宅类型之中。

此外在住宅选址等要求上，住宅产业化带来的是城市经济的急速发展，部分住宅形成消费型社区，不论住宅建设本身所带来所有产业效益，还是因地产业而引入社会素质的变化，都将会令城市经济的发展呈现高端倾向。并将成为日渐具有指标意义和经济模式最为开阔的场地。这些都是住宅产业化在产品类型上隐含的社会与人文甚至是经济载体的作用。

对应世界其他国家的产业化住宅，从城市公寓、低密度住宅、地域个性化住宅的发展等，均含有潜在的市场消费群体和需求。中国的建筑与城市规划行业也将因此获得极大的实践场地。与世界某些极端城市的发展不同的是，中国地产调控的理性思想一直在避免产业发展的不均衡现象。在适度合理的整体建设实践中，中国的住宅产业化发展从量级至质素调整，多元建筑文明的建设形成一个具有时代特征的正在散发出一种独特魅力的科学与艺术空间产品类型。

就目前国内尚在主动调控的住宅产业形态说，较为突出的现象如下：

因产品质素的基本要求而定义的住宅产业发展的市场分级情况，中国住宅产业化发展的理性趋向，即将面对的是房地产业商业模式行走方向及其市场分野的一次机遇。近日国内不论是城市之间、城区还是建筑从质量或者商品定位上呈现的其实是分级市场的态势。

分级市场的出现是房地产业自然发展及产业内部划分的趋向。从已经形成的大规模地产投资和推广商业来说，这些城乡随处可见的业态其数量和人员加入，以及商业模式的成效都有目共睹。连锁性商业店铺的走向呈现出来的是对未来分级市场的企图。从已经了解的地产业走向说，现阶段在住宅产业化上需求两方的构成主要是：

一、 地产投资者：主要是借助国内良好的地产增值平台，进行货币和其他形式投资的商业类型。这是伴随住宅产业化定型并走向理性规模和业态的形势而言，投资与资产间可抵达的效益空间，其产品类型仍然是一个需要增长的时期。如从产品类型说，一些可以评定级别体现的高端住宅、具有高档定位的居住空间市场以及对成本市场具有极大操控作用的经济区和潜力巨大的地产型建设项目等。这些客户投资主要是在产业的上游进行作业。含有中国元素的建筑无疑是其中的一脉。

二、 固定租赁人口：这些人中包含有大量的对异地生活和从业的背景，其中因地产市场的成熟和规则普及，使这些产业形成有秩序有保障的市场端点，从一般固定流动人口的选择而言，希望并直接通过正规的产业链进行房屋租赁为主的目标，不是业主的要求，而是住宅产业化商家最终要达到的一个结果。这一商业类型一旦确立，对于固定租赁房屋的人来说，在收支平衡中通过国内经济发展后，对此消费形式形成商业惯例，则会使这一从业人员众多，商业市场健全的产业从人情化管理，走向制度化。这些制度不仅是商业流程的成长，还应包含有对于建筑空间、质量和使用条约较为合理的评价体系，以及相对一般居住水平之上的消费质量和便捷性，并构成产业基础的主流。

三、 中国住宅产业化的分级标准探讨。住宅产业化之后，建筑的方位、处所、建筑材料已经形成所谓房地产业的分级指标。趋势上说，以北京、上海、广州和海南等地产指标性城市为例，其住宅产业化程度的不断健全和完备对于中国幅员辽阔的城市化、城镇化要求得到极大的市场明示。其人口的流动性是这些具有一定未来住宅产业化的倾向。并且随着人口数量等因素的调整，住宅产业化的理性发展时代。其结果将使住宅产业成为一个可以容纳一定从业人员数量、建设附属行业，稳固发展的国民经济类型。这是住宅产业化的支流和潜流部分的结构。

目前国内房地产问题似乎让人们想到管理问题中经常遇到的“冲突论”，即因市场化造成宏观调控受到个体投资风险行为和心理平衡问题。在这层关系上，部分持观望态度和一次性到位设想的人群，在心理应受上的反映远远大于投资和建设周期的计划，同时在国内经济行为日渐融入和影响世界大局的变化中，短期适应性受到一定波及。故此，在消费行为和预期上，对于中国房地产经纪的高速发展体现出眩晕态势，很多问题从专业和历史对照上几乎无对应可作借助回答。这一点从近期，国内租赁市场上反映最甚，有一位国外人士在租房子的时候，对中国房地产现状至少提出三个问题，一是常态的大多数人群的生活区，因文化差异等原因，暂时不做考虑，这样的话，这位人士面临的问题即出现两个现象，首先在国内中高端市场，其评价是七星与五星的关系，她认为国内的新建公寓在国际市场上已经属于七星建筑。而他需要的是五星标准。其二是她看中的建筑，惊讶的倒不是房屋本身的高价，而是市场的火爆和恒定上升的自信。而这些感官背后，旁观者清，即中国房地产在建筑质量上已经恒升至国际高端产品，在中国生活不仅是国际高成本生活和消费类型的一个热地，而且事实上也是如此。例如我告诉她，只要她愿意，在中国随处都有英语流畅的回答，这一点在那些蓬勃蔓延的房地产租赁门店里得到应证。

从目前国内外房地产业的作用说，住宅产业化主要体现在以下几个方面：

首先是出现具有一个人口比系数的职业类型； 由于创造大量就业机遇，而从业人员也可以从专业领域的策划运营、临时性参与就业和补充收入的兼顾型产业特点，其行业教育亦为其发展的伴生现象。这种发展如餐饮业、旅游业等典型服务性或绿色产业的在中国经历的令人惊异的发展过程和现阶段成熟的市场效应。在一些发展理念上，其自然接轨与经济模式范本的成效，如产业条则、经济态势以及自身在城市建设上带来的特色风貌的与建筑界联系的部分都是生机勃勃的产业态势和成熟的模式化经济类型。住宅产业化的经济效益对于解决和发展具有一定人员规模的产业来说，其作用毋庸置疑。

第二：住宅产业化形成标准级别，给人们带来房地产投资的概念，从而形成一个经济增长点。当然，投资性的所谓涨停等，也是这一产业的必然现象。这种经济杠杆的作用，也是国民经济调整中一个带有部分理性指数的分母区间。集合所谓住宅产业经济链套，包括消费行业的发展，将使得住宅产业化的地位将会提升到一个更为主动的调控地位。规范化和进一步的专业化，将使住宅产业化深入社会各级人员层面，涉及国民民生规范，稳定经济市场基底宏观的体制。住宅产业化的级别和标准发展的结果将是文本和实体对位的大量化问题的一个趋势。无疑，良性循环和规则的透明规范是所谓产业定位及成型的一个基本社会要求。对于迅猛而强健的国内住宅产业化时代来说，这不啻为分道而驰的产业归纳，是所有进入一个产业发展经济模型的人所希望看到的理性诉求。

第三：国内住宅产业化需求，使大量房地产项目在形成一定的空置调控基数后，可以更为宏观、灵活地调控房产物质资源。

如整合楼宇的整体、单元或楼层出租，使住宅产业的所有者可以化整为零或者从并联现象中获得最为显著的市场效益。由于住宅产业化累积发展的效率影响，居住人在建筑中还会形成新型房地产业的消费需求。从而带动未来房地产经济的再发展，令其主要产业在科学技术和艺术的专业操控，得以良性的、持有一定产业比重的国民持有率，并将国家发展中相应资产的部分管理和调控纳入社会力量的升值型疏导能量中，从一个积极角度解决住宅产业化投资作用的疏导，并可在一定程度上使之转化为其他行业的流动调控因素，形成国内货币和实体资产等效的经济关系建设。这对于世界各国业态及其交易方式在住宅产业化上的投入及产出也具备相应的消费和经济转化能力，值得在市场分级之外，引起商业投资人和产业集团建设的关注。并将投资风险的部分转化为更为科学的经济效益中，例如建筑本身的经济价值预期造成资产额度的评定，对建筑本题原因造成的市场效应，另如民俗惯性造成的对建筑定位的影响和文化根源等，均可进行指标和数级意义上的度量，从而合理认识住宅产业化所具有的风险以及恒定值系。

因此在住宅产业的呈现规模化和实体效应的阶段，中国建筑界将会体会到市场机遇所临近的高度的专业性和职业化发展所带来的多元建筑文明的洗礼。无论是目前的园林城市、绿色城市、能耗率的更新还是建筑发展历程中丰富多样的行业科学、和艺术、文化形态、对于建筑界长久以往的具有高端意义的标志性作品建设的要求来说，中国建筑市场的大量化于中国经济在世界现阶段的权重，势必带来实践上的时代适求。

一切的变化尽管太快，从世界博览会也可以看出，无论硬实力和软实力。博览会本身展品及内容上具有划时代意义的惊呼，大体来自精妙的建筑。这也是被那些自阐小时代的人们的尴尬之处，中国文化的消化能力和民族性就是平衡和谐。忘却神话和科幻的修饰，让人们感悟最深刻的是建筑艺术孰高一筹。

建筑在相当长的历史阶段被看作政体和国家的象征，这使得希腊和罗马的柱式一直具有国体意义，一直是民族胜利的象征。中国的国徽也是这样，用中国营造则例的研究，推崇天安门于红色天空之下，五星闪耀，如“五定出东方之利中国”之壮阔。就目前国内屡获青睐的外来建筑或是国内代表建筑师的作品，的确有一些是世界理论研究和欧洲大竞赛时期遗珠。库哈斯当年落败于法国拉维特公园的时候，甘苦自知。CCTV、鸟巢和国家大剧院的建设，后者有着周总理的规划思想。相信那些忠实于内心的建筑师们，为中国人的宏大博爱所浮沉感恩，四海之内，这是他们眼中的中国。对国人建筑设计者而言，以斗冠为起因，普天之下，也是高台之上，脉脉的中国之心。此时，中国建筑和世风融合协调如斯，恰如其分。

有更好的设计，而不局限在“为做新诗强赋愁”的纠结中，是中国房地产业届无形被提升，得益世界形象的心结。以市场的平衡而言，应是房地产业届管理业界“四两拨千斤”，增强竞争力的共识。（北京建筑大学建筑学院  历保系副教授  何力）