潘韬：不打通金融 商业地产就没出路

万达集团商务部前总经理、瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长 潘韬

随着中国房地产行业格局洗牌，如今的商业地产正站在“死去与重生”的转型路口。当“实体经济正在衰退”的声音不绝于耳，当“非住宅库存”去化压力如重担在肩，如何打通金融、借力金融，已经成为商业地产继续前行的关键。

万达集团商务部前总经理、瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬在接受采访时表示：“如果将商业地产分为原始、产品、专业分工和金融资本四个阶段，当前的中国可以说正处于第三向第四阶段过渡的跨步中。虽然还在探索，但整个行业正在朝向金融去突破。换言之，整个行业已经开始认识到，不打通金融，商业地产就没有出路。”

Q：从2009年起，有一批住宅开发商进入商业地产领域。7年过去了，他们的现状如何?这些新的开发团队进入行业又产生了哪些影响?

潘韬：从2009年开始，有很多住宅开发商开始研究商业地产，做商业的项目。但是发展成一定规模的几乎没有，只有个别企业的一两个项目比较成功，但是在形成产品系列和盈利模式上还并不成熟。事实上有很多住宅开发商尝试做商业是被动的，这就会导致两种后果：一种是能尽早脱手就尽早脱手，并没有把项目做得精致和高水平的准备，短期心理很突出;另一种就是缺少人才和专业储备，所以在打造项目过程中就很容易失败。

从目前商业地产的格局来看，原有的三个梯队并没有变化，像华润、凯德和万达这样的企业仍旧走在前列。但很明显可以看出金融机构正在异军突起，就像住宅地产中也有很多险资进入，商业地产中也有这样的趋势。例如光大、中信等也都开始在商业地产中展露头角，有所尝试。而且未来能够和行业中的巨无霸分庭抗礼的也一定是金融机构，中小开发商和第二梯队中的企业在这样的环境下是无法大规模做商业地产的。

中国商业地产行业格局已经基本确定，有可能打破格局的正是这些具有金融背景的企业。未来，中国商业地产将出现两类巨头：像万达这样的商业地产“巨无霸”公司和金融背景的商业地产基金巨头“中国的黑石”。

Q：现在有很多声音在说中国的实体经济正在经历衰退，你是怎样看待当前商业地产发展局面的?互联网对实体经济的冲击究竟有多大?

潘韬：在我看来，中国目前的实体商业正处于快速扩张的阶段。只是目前实体商业正在经历转型，有一些传统的业态正在逐渐被淘汰，比如百货。还有以前很流行的大的家具卖场也在逐渐从城市中消失。甚至是未来一些大的超市也会逐渐退出一线城市，由小的精品超市来替代。这是产业更迭发展的过程，并不能被称为萎缩。任何一种行业都会经历落后的技术和产能被替代的过程。

互联网对于实体经济的冲击其实是被放大了。目前电商交易金额占中国社会零售消费总额的11.3%，而2015年社会消费品零售总额增长预计在10.7%左右。而且被冲击的对象主要是适合在电商卖的标准化产品，比如电器，以及一些中低价位的服饰类商品，并不是对实体商业有着全面的冲击。

此前互联网的思维被广泛的提出和应用，但是从现在的情况来看，已经开始进入一个反思的阶段。每个行业都有原有的本质，互联网只会促使这个行业中某个部分效率提升，但并不能解决行业本身存在的问题，加强项目经营的基本功才是做好商业的核心。

Q：去库存如今已经成为房地产行业健康发展的关键问题，对于“非住宅库存”应该如何完成去化?

潘韬：目前中国的非住宅库存非常大。中国的商业不管是购物中心、零售商业，还是办公楼的消化周期逐年在增加。非住宅的去化难度和住宅相比有过之而无不及，商办并非刚性的需求，所以去化的难度会更大，而且需要的专业性更强。

想要去化应该三管齐下。首先，目前国内还有很多城市的政府部门在土地拍卖时还在一刀切地规定商业用途配比，不仅造成了一定社会资源的浪费，还是形成商业、商办物业库存的主要原因之一。因此，政府应当在规划的指导思想上学习发达国家的案例，做出根本的改变。其次对于企业而言，当你不具备商业投资和经营管理能力，尽量不要盲目涉足。第三就是要对低效和不良的商业资产，通过金融机构和专业的资产管理公司一同挖掘其潜在价值，进行去存量、改造和提升。

Q：你说过要用金融解决商业地产的问题，原因是什么?主要手段有哪些?

潘韬：用金融的手段解决商业地产的问题，最基本的前提是要统一经营，统一管理。但这意味着，商业物业要整体持有，沉淀资金会非常高。而且一般来讲商业、零售物业的回报周期在10~12年，时间很长，任何一个企业都很难承受如此大的资金压力。而且中国零售的平均回报率在3%~5%之间，在资金压力下，有些企业就会选择把商业切成小块卖掉。这样就违背了商业物业经营的规律，这也是现在市场上难出精品的原因。

所以，要运用金融手段带来现金流和利润。方法有很多，其中一种方法便是资产证券化，还是向小投资者散售，但卖的是资产的收益和权益，而不是商铺。因为卖出的是收益，所以统一经营权还在开发者手中。目前在中国并没有这样的针对商业地产的金融产品，所以还需要更多的尝试和创新。

除此之外，金融瓶颈的破解也亟待相关政策出台。未来只做商业运营管理是很难有前途，商业地产本身就是有金融属性的行业，所以必须要站在上游看问题，这样才能发掘最大的价值。商业想要做的成功必须依托强大的商业运营能力，灵活的将商业和金融结合起来才能够达到想要的价值和回报。