林峰：谈新型城镇化与旅游地产

绿维创景院长 林峰

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。前段时间我进行了一个有关旅游地产和新型城镇化的演讲，主要内容有以下几点：

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机

每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚(楼盘)海边拥有自己度假别墅的梦。那么这个梦会形成什么呢?对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图

度假旅游是度假地产发展的重要基础 ，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。而中国海南(楼盘)、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。从本投资路线图，可以看出避寒市场、避暑市场以及向山东这样提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。这也是度假地产追逐季节变化，资本追逐度假自然条件，形成投资热点，形成度假旅游发展的重要投资聚集区域。

三、新型城镇化与旅游地产

林峰院长把新型城镇化简单总结为产城一体化。消费产业和服务产业主导下形成的新型城镇化是未来中国最重要的发展目标和方向。而旅游作为一种服务产业，由于其“搬运”特性，形成大规模的人流聚集，并带来消费聚集，由此形成区域产业发展、城市发展和整个区域结构提升。旅游带来的消费不仅是门票、观光，还有大量的吃住行游购娱，这些是形成城镇化的基础。以旅游消费为核心的城市开发就是旅游地产，他卖的不再是住宅而是复合型地产。

基于这样的理解，人口除了向大城市聚集外，还有养生、养老、会议、旅游等需求带来的就地城镇化。从国家推迟了一年才出台的新型城镇化规划来看，其为旅游、休闲、度假带来了巨大的机会。

四、如何摆脱旅游地产发展困境

旅游地产面临的最核心问题是鬼楼鬼屋现象。一句话，纯粹以住宅方式，即与城市分离、与旅游分离的社区住宅型地产，实际上已经走到了劲头，并且已经成为社会的包袱和困难，也成为旅游地产发展中一个非常奇怪的现象。那么解决这个困境的方法是什么?首先旅游地产要功能化，他不仅是房子，还是一种生活方式。其次，旅游地产必须是城镇化的，要依托城镇配套，把生活居住环境，配套支持系统、管理系统有效承担起来，而不仅仅是别墅楼台。第三是旅游地产要大量的创新。最主要的创新就是把使用权和产权之间进行分离和交换。

五、旅游地产发展的未来趋势

旅游地产发展的核心是人气，赚人气，提地气，最终形成财气。首先，应打造旅游吸引核，形成人流，聚集人气。第二，做足城市休闲文章，把产业聚集起来，把业态做足，让人留下来消费，形成消费聚集。第三，构建延伸空间，形成利润收益。

林峰院长认为，未来旅游地产的发展趋势有三：

第一，在资源环境上，将强调生态自然、文化特色、科技智慧、可持续发展;

第二，在产品开发上，将融合体验消费，追求生活方式营造 ;

第三，在开发模式上，产业与地产深度结合，为区域综合开发及产城一体化开发 。绿维创景将旅游地产的开发运营概括为2363模式：开发、招商、销售、经营 。

建设开发2： 土地开发+项目建设

招商运作3：土地招商+商业招商+旅游招商

地产销售6：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住

经营管理3：景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营

六、休闲小镇成为未来旅游地产开发的一种重要模式

在这样的高标准下，我们将休闲小镇看成是这里面最重要的一种模式。其打造架构首先要有吸引核，把人带来，形成人流，聚集人气。第二，做足休闲文章，把产业聚集起来，把业态做足，让人留下来消费，形成消费聚集。第三，延伸出来居住、酒店、客栈，以及社区配套和城市配套，形成利润收益。