许怀云：“房票制”推进鄂尔多斯去库存与棚改进程

内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长 许怀云

“今年5月份全区房屋销售同比增长39%，而且今年前几个月增长都在30%以上，这个速度已经非常快了。”内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长许怀云表示。曾经困扰自治区棚改的融资难题也正在改善，2016年以来内蒙古采取加大信贷资金保障、货币化安置等多项措施，加速棚户区改造工程。

在许怀云看来，最值得称道的是，鄂尔多斯发明的“房票制”，将去库存和加大棚改力度结合起来，为鄂尔多斯楼市开辟出一条光明蹊径。6月17日，在内蒙古自治区包头市举办的全国钢结构住宅发展高峰论坛上，我们就内蒙古房地产市场发展形势采访了许怀云。

Q：内蒙古自治区尤其是鄂尔多斯等盟市，房地产市场一直存在库存比较严重的问题，如今市场形势是否有所改善?政府采取了哪些措施推动库存消化?

许怀云：内蒙古的楼市从数据上看，好像形势很严峻。但从全区的角度看并不是这样，库存问题主要集中在个别盟市，比如鄂尔多斯、乌兰察布、呼和浩特这三个地方，而这三个地方的量稍微多些情况也各不相同。

呼和浩特是首府，全区的人都会去买房子，不存在大问题。乌兰察布城市建设很漂亮，绿化美化各方面做得很好，也有很大决心。相对困难最大的是鄂尔多斯，政府采取了很多措施，准备用两年时间把4万~5万棚改户解决，去库存和棚改结合起来消化一部分库存。

具体做法上：第一，停止住宅用地供应，实际上已经停止两年了，接下来两年还会继续停止供应;第二，充分利用鄂尔多斯的产业基础，发展实体经济;第三，鄂尔多斯创新了一种“房票”制度，即建立起一套土地兑换凭证、房屋兑换凭证，以此建立起各项机制，加快房屋征收。

Q：“房票”制度具体是怎样兑换的?

许怀云：棚改的过程中，根据房屋大小和折合价格，给棚户区户主发放的是“房票”，这些房票有面值1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米。老百姓拿着房票，可以去政府搭建的一个房源信息平台在全市范围内任意选房子。这个房源信息平台是政府开发的软件，把所有开发商现存的可销售的房子，在建预售的房子全部纳入。老百姓用房票兑换完开发商的房子后，开发商再拿房票找政府兑现。

过去棚改是指定的，存在老百姓意愿问题，棚改进程慢。现在不指定范围，拿着房票可以选择全市内理想的房子。自从今年正式推广以来，很多过去不愿意棚改的现在都签合同了，从而促进库存房源消化加速。所以说，“房票”制度是真正实现去库存和加快棚改相辅相成、相互促进。同时，由于所有房屋纳入的是同一个平台，在公开的统一平台，促进价格机制、质量机制等机制全部都建立起来。

Q：在你看来，推行“房票”兑换制度存在哪些风险需要注意?

许怀云：首先“房票”一定要制定规范的管理办法，第二“房票”受哪些因素制约、发放数量要研究清楚，发票数量不能超过房屋总量。

鄂尔多斯决定用三年时间消化完库存，应该差不多。现在唯一不利的因素是现有库存房屋套型都比较大，出于对未来房地产税的担忧，人们大都对大户型不感兴趣。必须把大户型改为刚性需求的中小套型。大户型改为中小户型可行性也很强，利用同层排水技术，改厨房和卫生间，还不存在返味问题。值得注意的是，这要在二次结构没做之前改，那样非常好改。

Q：实际上，除了去库存，棚改也是内蒙古住建厅重中之重的工程，目前棚改面临的融资难问题是否有解决方案?还有其他难题吗?

许怀云：过去国开行棚改资金贷款需要抵押物，人大、政府担保，比较复杂，一定程度上影响进程。今年国开行取消了抵押物，资金到位比较快，今年的第一笔资金已经到位。

2016年全年国开行棚改项目贷款预授信额度410亿元，农发行贷款预授信额度250亿元。力度是相当大的。但农发行抵押担保还是没有取消，我认为国开行已经取消抵押物，农发行也应该取消。从经验来看，农牧民不存在欠债不还银行的情况，中国的公民欠债只会想方设法尽早还钱。

除了加大信贷资金保障，今年我们还实施了货币化安置等多项措施，把棚改安置与房地产去库存衔接起来，鼓励棚改户选择货币化安置方式，力争全年的货币化安置比例达到60%以上。同时，我们还尝试通过向社会购买棚改服务的方式，减轻政府部门工作压力。例如，地方政府将按照市场机制，尝试把居民棚改意愿调查、棚改项目论证与评审、征地、拆迁、建设或筹集安置住房、货币化安置、棚改项目配套公益性基础设施建设等工作，交给符合条件的社会力量承担，以加快棚改步伐。

困难方面，我感觉还是棚改规模没有上来。虽然现在各地积极性都上来了，但总体规模比较小，我觉得棚改规模上应适当增加。

Q：内蒙古自治区住建厅今年还提出了城市建设转型升级的要求?具体对新城市建设有哪些规划和想法?

许怀云：今年我们把城乡住房建设这个行业的重视程度提高到前所未有的地步。中国经济增长还主要靠投资，三产投资比例逐步提高，其中20%~30%都是在城乡建设，这么大的投资比例下如果城乡建设不转型，国家倡导的转型发展就难以实现。

城乡建设的转型体现在四新：新材料、新技术、新工艺、新产品，实现保温、抗震、节能、降低成本，农村全部翻新，使得整个城乡建设发生翻天覆地的变化。今年我们选了四种结构类型，总体能够节能60%至70%，标准图纸免费提供给大家，大家参照图纸不用重新设计就能建设起房子。