商业项目的规划设计

王耀堂：

王耀堂，中国建筑设计研究院机电总院主任

我做的专业偏向机电，更关注后段，前段设计只有感性理解。今天是商业建筑的主题，我们有一次去参观香港新世界大厦里面的k11馆项目，这个项目运用的是一个顶级品牌店的商业模式，进入K11馆里面销售的商品档次和品牌高端化比较明显，它是一个偏重于社会交往的场所，同时还有很多体验层面的东西。根据我们对商业的理解来说：国内目前商业还是实物功能多一些，商铺分布比较满，共享的空间相对来说比较少。虽然现在国内也有很多大型的shopping mall，但是K11馆却是不一样的概念，k11馆里面不会卖零碎低端的商品，它内部空间的豪华程度、立面的设计、这种综合的装修成本都比较高，所以让人很舒服。

我是机电专业毕业的，今天就谈一下机电和商业配合的问题，我觉得机电做商业这方面是一个特别滞后的技术工作，实际上很多机电的东西很难做到精确的定位模式，现在我们尝试精细化，从设计层面把现在商业建筑里面的设计分块、分段，一部分纯概念设计的主要是人脑和技术的设计;另一个部分就是施工图和施工层面的设计，实际我们说的精细需要这两个层面相互制约和关联的，缺一不可。前面的技术工作方案性和方向性要对，后面精细要做到怎么程度呢?可以通过国内大型设计院的bim平台，还有和国外专门为机电施工的深度的bim设计机构合作。到了高端的商业项目一定会有一个二次装修的，他的精装修设计的工作量和最终的效果是至关重要，我们国内很多的概念，重视前面的设计重视后面的室内设计，对于机电设计不重视导致最后的施工会出现很多问题。

郑悦琦：

郑悦琦，北京中联环建文建筑设计有限公司第八设计研究所所长

关于商业项目的事情我很有感触，在每个商业项目涉及到不停的做不停的修改，这是一个不可避免的宿命，到后来我们就会开始帮甲方做一些策划决策这方面的事情，但是设计师做这个事情很困难。他首先要涉及到对商业的理解而且还有一个决策之后应承担的责任，所以每次我们都会跟甲方提议我们只是一个专业技术上的建议，最终的决策还是需要各行各业的专家来决定。我常常说商业跟住宅是完全不同的，商业是一个动态的名称，首先他自身在不停的发展，其次是商业从规划到建筑设计到招商，甚至是招商之后每年商家的情况变化，它都是一个动态发展的过程。对于设计师来讲，我认为他们并没有办法完全掌控，他们更多的是需要理解，需要跟包括策划、前期的市场调研、室内的团队、到后期的招商团队进行配合。

另外谈谈国内商业和国外商业的区别，国内很多综合体因为是城市地标，所以无论是开发商还是政府他们都更倾向于找境外的大牌的设计院来设计。我对这个的理解是：国外的商业模式和国内的商业模式有很大的差别，国外的商业建筑项目占地很大，以车行为主，而国内商业的是高密度的，还有就是国内的规范与国外有很大差异。

这几年有一些出风头的建筑：比如北京侨福芳草地购物中心和上海K11购物艺术中心这两个项目，从商业角度来讲我认为投资商很难赚到钱。这两个店的出店比例很低，开发商只是以商业的名义做了一个城市体验空间，他结合文化做得很热闹很吸引人流，但是作为城市共享空间，实际上只是城市综合体的一个功能。

说到境内境外的不同，还在于说人民的生活方式和行为都是不一样的，城市空间商业和本土文化是密切联系的，可是非常遗憾，在很多地标性的商业综合体项目中，本土设计师的话语权是非常弱的。

上月我参加了一个商业综合体的项目的设计，之前甲方是邀请一个国际的大牌设计师来设计，但是开发商不能从他们的项目方案实现利益的平衡，另外一个是对本土的结果，本来当地是一个很热闹的繁华的商业区，但是这个境外的事务所给出了一个国际化的解决方案，就等于完全推翻了原来的马路，所以甲方总觉得不对。后来我们去梳理以后，作为本土设计师我们更趋向于尊重当地本身已有的这种城市基底和脉络，这种商业氛围，虽然很乱但是它代表的是城市的一种活力，最后方案出来以后甲方还是很满意的。

杨建平：

杨建平，北京东方华太建筑设计有限责任公司（中加合资）所长

因为现在城市进程比较快，配合着新的住宅建筑，商业综合体越来越体现出他的优点了，我就我们做过的一些项目来谈一些体会，我们做了很多传统模式的项目，几乎是隔两到三年就需要一个大改动。最近几年我们做的三线城市的项目比较多，一般都是一个住宅区配合一个商业项目，包括跟城市配套相结合。

我感觉大城市的区域配置和小城市是不一样的，繁华城市的地段的写字楼比例大，而三线城市的经济刚起步，发展速度也不会太快，导致三线城市的酒店公寓，甚至商住楼销售会高于纯写字楼。另外我觉得设计师不会像以前一样处于被动位置，设计师对于有些事情也是能够主动去做的。

商住楼每个单元的水暖电都需要配套，甚至还要考虑业主会购买两到三个单元，基于这种可变性，所以空间一定要留够尺寸。我们现在做这个商住楼一般都是框剪结构，不会像原来一样用剪力墙，剪力墙很受空间的制约，也许当时可能省钱，但是后期调整后空间就没有了，反而是一种浪费。

对酒店的设计，我们可以从甲方资金的考虑做一个转换层，上面做剪力墙结构，底下大空间留着，现在无论是大城市还是小城市，业态发展很快。随着网络经济的发展，网购对于传统商业冲击力很大，但是小城市不像大城市冲击力这么大，他们的商业还是需要商铺的支持，一些小的城市开发商没有接触过商业地产，刚开始他们还意识不到去找一个咨询公司来帮助他策划，所以我觉得设计院可以帮助他们找一些咨询公司结合一起来做这个工作，效率也会提高。