刘晓钟：当今住宅设计

2024年3月25日下午，BIAD创作讲坛系列活动在北京建院E座报告厅成功举办。BIAD创作讲坛系列活动每个月将邀请一位北京建院总建筑师进行创作分享，本场活动特别邀请北京建院总建筑师刘晓钟发表题为“当今住宅设计”的主题讲座。

在讲座中，刘晓钟总建筑师围绕“好房子”与品质、市场环境、政策性住房、第四代住宅以及未来社区等主题，通过案例剖析，对当今住宅设计进行了全面的梳理。北京建院建筑师及行业同仁在现场参与了交流活动，来自各设计单位的同行5000余人在线上观看了直播。

 

一、

“好房子”与品质

“好房子”是与国家政策及高质量发展需求紧密相连的，其核心在于品质。在商品房的营销理念不断演变的过程中，建筑师应始终坚持品质为本，精益求精。针对不尽如人意的方面，关键在于在整个房地产开发和建设过程中提升品质，严把施工质量、建设周期、程序及造价关口。

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住宅是产品

在将产品投放至社会和市场之前，其需历经诸多环节。设计仅为其中之一，需遵循产品标准进行。住宅设计与其市场定位密切相关，进而转化为市场商品，需考虑市场需求定位。产品品质与价格相符，与市场定位相适应。在项目设计过程中，应把握设计方向，避免外部人为因素干扰。对比一般市场产品与住宅类产品，后者核心要素包括：用户为中心、注重细节及追求完美。

通过对比分析，我们发现，一般市场产品关注的核心品质主要为用户体验的稳定性、可靠性、性能及感官体验。而住宅类产品以住户满意度、耐久性、安全性、功能空间及内外空间环境为主要关注点，这正是住宅类产品与一般产品之间的差异所在。

汽车与住宅之间的类比关系表现在，汽车工业中的高度集成设备、精密机器以及极致的空间利用率与住宅设计有诸多相似之处。在这两者之间，工业化设计的工艺、建造的精度以及空间尺度的精确控制，都是建筑师应当借鉴和学习的。例如，汽车行业已开始采用套内空间概念，这是建筑设计的一个理念。他们力求在有限的空间和体系中实现空间的扩展，既要节约资源，又要具备一定的复制效应，同时提高舒适度。我们需要将工业制造的优势融入到住宅建筑设计中。例如，在管网综合过程中，可以借鉴汽车制造的深度和精度，住宅建筑也可以实现类似程度的项目。

汽车产品与住宅产品在设计、生产、建造、交付及后期维护等方面具有相似性，因此在探讨产品共性时，有必要相互借鉴。当前阶段，相较于建筑行业，汽车和飞机制造业的产品与服务在实现成果、完成度、精确度和工业化水平方面具有较高水平。在面临设计困境或寻求设计理念突破时，建筑师可以借鉴这两个行业的理念和实践，部分部件的设计即可采用此类方法。通过以上几个方面的探索，有望解决设计难题并实现设计理念的突破。

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高品质非多种技术集成

近期，全国各地纷纷就“好房子”的理念予以阐述，众说纷纭。然而，部分观点并不完全契合我国高质量发展的标准。在追求建设“好房子”的过程中，我们倾向于将各类技术、方法及优良特质汇聚一身，以期彰显“好房子”之特点。然而，受市场环境压力及资金短缺等因素影响，这一目标落地实施面临诸多困难。

在审视技术应用时，必须全面权衡各类因素，以确保其适用于相应产品。不论是汽车、商品房、公租房还是政策房，皆需考虑档次、梯队、客户群体及市场状况。若无法与之契合，便难以实现协同效应，进而影响造价。

当前，我国房地产行业面临较大的运营压力，利润空间有限，若运营不善，甚至可能导致收益持平或亏损。在招投标过程中，部分施工单位出现低价中标的现象，导致实际建设费用与中标价格存在较大差距。为了实现资金平衡，有些项目会选择降低设计标准或采用其他手段。此外，部分项目在实际发生费用未达到投资额度时，存在投资退费的情况。

在当前的建设项目中，造价敏感度较高，因此，设计环节应注重造价控制。并非技术种类越多，设计就越优秀。我们不应简单的将各种技术都集成在项目中，而应选择适合项目本身的技术。这一点与项目的市场定位密切相关。

在某些技术环节，可以予以倡导和激励，但不应将其作为考核的重要标准，应关注最终的成本效益平衡。单方造价上或许会多出几毛钱，看似成本较高，但实际上可能带来更好的效果，甚至优于成本更高的方案。作为建筑师，在平衡各种因素时，我们需要掌握哪些因素影响质量、品质和观感，哪些因素影响程度较高或较低，以便进行权衡。这是建筑师需重视的核心问题。

关于“好房子”获奖作品，从建筑的商品属性、文化属性、社会属性出发，最终概括为“好”城区、“好”社区、“好”建筑、“好”环境，落实到宜居性和高品质生活。

在城市方面，作为专家或政府管理人员在审查方案时，首先要关注城市的界面和关系，要明确场地与城市的关系，二者皆位于城市之中，还要了解城市街道、自然环境、水系与山脉之间的联系。在前期研究中，由于这个问题难以确定，因此不必追求唯一答案，相对合理即可。

“好房子”竞赛为参赛者提供了一定的条件，对于面积指标的计算，如阳台、错层关系、底层架空、风雨连廊等，给予了相对宽松的要求。

二、

市场环境

在市场上升阶段，需要及时总结和发现存在的问题。过去三年，房地产市场形势严峻，新房销售价格在开盘时便已达到政府指导价，目前部分地产项目的售价甚至无法达到政府设定的限价。因此，在制定限制条件并进行设计时，必须将这些因素纳入考虑。开发商有其自身的运营体系，建筑师也需在此基础上进行设计，以确保产品与市场需求相符。

设计企业需从板块调整、公司及行业角度出发，审视自身定位，同时了解行业中的优势。在判断过程中，要研究诸多事项，如自身能做什么、哪些方面做得更好等，以便在市场中脱颖而出。优质项目是实现良好作品的基础，若无项目，单纯追求佳作并无实际意义。

在市场下行时，要稳定现有业务，适当降低姿态。通过调整自身各种因素，以应对市场不佳的环境。我们要保住既有项目和市场，同时降低门槛。例如，过去可能不接受一些小项目，但现在需要重新考虑。市场就是如此，原本5万平方米、10万平方米的项目算作小项目，而现在正常规模已降至这一水平。

同时，要稳定客户和合作伙伴。首先，建筑师要与客户建立信任关系，了解客户的思路、工作方法、产品要求等。建设项目体系庞大，建筑师需与各方保持良好沟通。稳定的客户和合作伙伴能节省精力，降低不必要的工作量。同时，要合理判断自身规模和能力，调整人员结构与资源匹配。

在市场机遇方面，要把握新项目、新领域和新资源，如养老、城市更新等领域；要发挥建筑师的创新能力，开拓新市场。在市场需求转变的过程中，我们要关注新市民、家庭结构和生活方式的变化，及时调整住宅设计。

三、

政策房

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政策房发展概况

政策房的发展历程是一个循序渐进的过程，可划分为若干阶段。首个阶段为1949年至1978年，这一时期可称为解放初期的初始阶段。随后，自1979年至1997年构成了第二个阶段，此阶段正值改革开放的初期，国家仍处在计划经济体制之下，住房问题逐渐凸显，特别是在90年代初期，由于之前主要侧重于规划和准备，缺乏实质性的创新，直至90年代才出现实质性的变革。随着经济的逐步好转，住房建设的数量也相应增加。

自1998年起，住房市场化和相关政策发生了显著变化。从1998年至2003年的这五年间，变革尤为剧烈，标志着一个阶段的结束和另一个阶段的开始。接下来，从2004年至2014年的十年间，政策房建设经历了快速发展，不仅在数量上有所增长，更在质量上实现了显著提升。而从2014年至今，又构成了一个新的发展阶段。

目前，农村居民住房面积大致在50平米左右，而城镇居民的统计数据为39.8。另有其他统计数据显示，城镇居民住房面积可能在42至44平米之间。现有数据并不精确，但总建设量已达到上百亿。此外，人均住房面积、人均房间数量以及住房私有化率等方面，均已达到一定的水平。据此评估市场现状，我们需要关注未来市场空间的发展潜力。

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政策房是动态发展的过程

我国的政策性住房类型仍在不断调整和完善，从廉租房、公租房、经济适用房、限价房、定向安置、自有性住房，到共有产权房等，此外还计划引入租赁与销售相结合的方式。各方都在努力刺激房地产市场的发展，而当前市场正面临低谷期。金融政策及其他政策的调整将进一步推动新型政策性住房的诞生。这些政策与我国的土地、房地产、金融管理等政策密切相关，并将随着时空背景和政府对市场需求的变迁而不断调整。

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建筑师在政策制度下的作用

在遵循政策房原则的基础上，如何确保建筑师在设计过程中保持专业性、公平性和可实施性至关重要。政策房类型的户型面积相对较小，与商品房不同，后者仅需市场认可，造价得当，便能得以实施。然而，政策房涉及国家规定售价、投资金额等限制，因此在造价控制和实施过程中，需兼顾专业性，充分了解目标客户的需求和期望。

在规划阶段，政策房应充分展示建筑师的责任感，将社会需求与公平性相结合，确保各项设施和设计细节得以完善。近年来，我们为政府和相关部门提供了众多图集，如北京市政策房的早期指导性图集，包含立面设计导则等，以期在实践中贯彻专业精神，满足社会需求。

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一致性——设计与工程产品、方案与政策

建筑师政策制度下的作用主要关注设计与产品、方案与政策的关系。一致性是关键，需确保工作与国家政策、产品及前期相契合。近年来，为解决居民住房问题，国家推出多项政策，但设计与管理方面仍存挑战。政策房面临户型小、标准一般、造价受限和工期紧张等问题，因此确保一致性尤为重要。

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全装修成品交房存在的问题

我国现有的质量标准主要针对毛坯房，部分地区对全装房设计有规定。全装修房价格成本难控，消费者对质量存疑，装修拆改也带来浪费。前期设计到位至关重要，试错样板间可助调整。消费者需求各异，设计精细和样板间制作严谨是关键。未来将聚焦产业化，关注专业素养和与专业厂家协作。

四、

四代住宅、未来社区

关于四代住宅，部分南方城市如成都和重庆已率先实施项目。鉴于南方气候条件适宜，项目实施完毕后逐渐向北推进。目前，山东、河北等地已陆续开展相关项目，而北京地区则尚未大规模展开。受气候因素影响，北京正积极开展试验性探索。

在审视当前高品质住宅或其他方面时，四代宅被视为未来探索的方向。然而，这其中既包含了一定的故事叙述和炒作成分，例如建筑师擅长讲述故事或协助开发商达成目标。从根本上说，人们之所以对此类住宅产生好感，是因为它们赠送了室外空间，而这部分空间并未计入建筑面积。若将此空间纳入销售面积，并询问购房者是否需要，得到的答案或许是否定的。我们研究这种现象的本质，实际上是一种普遍的获益心理。许多住户见到阳台便想封闭，认为这样可以将空间私有化，体现出强烈的空间意识。无论在国内还是国外，无论是单人住宅还是别墅，这种现象都普遍存在。

然而，随着产品的不断发展和变化，如果户型达到数百平方米，可能就需要额外的室外空间。当客观条件达到一定程度，空间和使用面积不再成为问题，人们就会追求室外空间。从气候角度来看，南方地区相对较好，此类住宅的室外空间同样需要管理和维护。如何支付水费、防水问题、冬季火灾如何应对？如果家中无人半个月或一个月，植物会死亡。是将钥匙交给物业，还是单独设计一个空间让物业进入？这是对私密性的要求。在新技术和新做法的内部管理方面，我认为必须两头兼顾，不能虎头蛇尾，前端冲得快，后端也要跟上，并采取相应的措施和做法。

关于未来社区，浙江省已研究多年，计划建设约1000个示范区，实际上已有数十个示范区投入使用。这是之前提到的国家政策，各地都有其具体要求。例如，北京通州的部分区域正在进行新的规划，如开放社区和小街区密路网，我们需要从这个角度引领行业发展。在未来的社区改造或新建中，特别是配套设施方面，应从人文角度审视。关于未来社区，一心三化九场景，以人民美好生活为中心，以人为本，之后是人本化、生态化、数字化，三化九场景。若在浙江遇到项目问题，可从上述理念中的行业角度进行梳理，包括配套设施、优质资源、交通关系和社区管理等方面，寻找和处理问题的解决办法。